【正文】 界限，二手住宅以實(shí)際下發(fā)房產(chǎn)證的日期為準(zhǔn)。而限購(gòu)令所說(shuō)的“二環(huán)”就是人們通常理解的“大二環(huán)”。解答三：已有住房按照合同備案為準(zhǔn)據(jù)了解，目前沈陽(yáng)市規(guī)定，購(gòu)房人家庭已有住房套數(shù)包括：在本市內(nèi)，購(gòu)房人家庭成員名下已辦證的住房和已合同備案、但還沒(méi)有辦房證的商品住房套數(shù)之和。注銷(xiāo)登記后，重新辦理查詢(xún)即可。解答五：限購(gòu)不影響繼承按沈陽(yáng)市出臺(tái)的相關(guān)限購(gòu)政策，不論以何種方式取得（含購(gòu)買(mǎi)、動(dòng)回遷、房改、繼承、贈(zèng)與等方式）的住宅房屋，均計(jì)入購(gòu)房人家庭已有住房套數(shù)。按照相關(guān)規(guī)定，房屋繼承、贈(zèng)與、房改購(gòu)房、回遷、離婚析產(chǎn)、法院判決均不納入限購(gòu)范圍。除此之外，購(gòu)買(mǎi)商品住宅的人在與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，還應(yīng)填寫(xiě)《購(gòu)房人家庭及住房情況申報(bào)表》。在交易環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)企業(yè)和二手房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)購(gòu)房人的家庭成員身份證明、戶(hù)口簿、婚姻登記狀況證明等相關(guān)信息進(jìn)行核實(shí)，非本市戶(hù)籍居民家庭還須提供本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等材料。（二）限購(gòu)對(duì)象有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同），在二環(huán)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，在二環(huán)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套住房（三）禁售對(duì)象，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房（四）調(diào)控措施購(gòu)房不足5年買(mǎi)賣(mài) 昨起全額征收營(yíng)業(yè)稅。已婚：結(jié)婚證拆遷房的提供拆遷協(xié)議，拆遷辦出具的補(bǔ)款證明（銀行流水或者存折原件復(fù)印件）。賣(mài)方若為正?；橐觯撬灰追课轂榛榍柏?cái)產(chǎn)的，也需要到戶(hù)口所在地的民政部門(mén)開(kāi)具法定婚齡至結(jié)婚之日前一天的無(wú)婚姻登記證明，以證實(shí)其房屋歸屬權(quán)。進(jìn)行下一個(gè)環(huán)節(jié)。（二）核稅備件賣(mài)方：身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證、契證（均各復(fù)印一份）。進(jìn)行下一個(gè)環(huán)節(jié)。屏蔽存量房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）資金監(jiān)管備件資金監(jiān)管確認(rèn)單、賣(mài)方身份證和銀行卡正面復(fù)印件、契證。目的是為了維護(hù)銀行以及公積金管理中心的權(quán)益。買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人自行辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》的，可自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金。銀行以買(mǎi)方名義建立子賬戶(hù)，并向買(mǎi)房人開(kāi)具《存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)交存憑證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《交存憑證》”）。賣(mài)房人已直接收取定金的，還應(yīng)提供收款憑證。（二）房屋未設(shè)定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款《買(mǎi)賣(mài)合同》及《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》簽訂后，買(mǎi)房人或保證機(jī)構(gòu)持相關(guān)材料向貸款銀行辦理抵押貸款業(yè)務(wù)。買(mǎi)房人將購(gòu)房首付資金一次性或分期存入保證機(jī)構(gòu)的“專(zhuān)用賬戶(hù)”內(nèi)（除買(mǎi)賣(mài)雙方在《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》內(nèi)約定由賣(mài)房人直接收取購(gòu)房定金的，全部首付房?jī)r(jià)款均應(yīng)通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)）。買(mǎi)房人持《買(mǎi)賣(mài)合同》、《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》、《交存憑證》及《批貸證明》向保證機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。由于抵押貸款業(yè)務(wù)需要辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》約定，買(mǎi)房人可將轉(zhuǎn)移登記及抵押登記手續(xù)委托保證機(jī)構(gòu)辦理。（三）房屋已設(shè)定抵押，買(mǎi)房人一次性全額付款《買(mǎi)賣(mài)合同》及《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》簽訂后，買(mǎi)房人將交易結(jié)算資金一次性或分期存入保證機(jī)構(gòu)的“專(zhuān)用賬戶(hù)”內(nèi)（除買(mǎi)賣(mài)雙方在《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》內(nèi)約定由賣(mài)房人直接收取購(gòu)房定金的，全部房?jī)r(jià)款均應(yīng)通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)）。買(mǎi)房人持《買(mǎi)賣(mài)合同》、《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》及《交存憑證》向保證機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行交易應(yīng)先行辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。三方約定按上述第一種方式辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)的，在抵押注銷(xiāo)手續(xù)辦理完畢后，保證機(jī)構(gòu)可代理賣(mài)房人持相關(guān)材料向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買(mǎi)房人可自行辦理或委托保證機(jī)構(gòu)等其他主體辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；三方約定按上述第二種方式辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)的，在抵押注銷(xiāo)手續(xù)辦理完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方持相關(guān)材料可自行辦理或委托保證機(jī)構(gòu)等其他主體辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（具體流程見(jiàn)附圖三）。（四）房屋已設(shè)定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款賣(mài)房人無(wú)法自行辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)的，應(yīng)尋求擔(dān)?；蚱渌緩絹?lái)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。買(mǎi)房人或保證機(jī)構(gòu)可持相關(guān)材料向貸款銀行辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款銀行出具《批貸證明》。銀行以買(mǎi)方名義建立子賬戶(hù)，并向買(mǎi)房人開(kāi)具《交存憑證》。賣(mài)房人已直接收取定金的，還應(yīng)提供收款憑證。三、交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢，房屋權(quán)屬登記部門(mén)向買(mǎi)房人發(fā)放房屋所有權(quán)證的同時(shí)，向賣(mài)房人出具轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單。保證機(jī)構(gòu)向賣(mài)房人及銀行出具《存量房交易結(jié)算資金支取憑證》（見(jiàn)附件5），并通知銀行將“專(zhuān)用賬戶(hù)”相應(yīng)子賬戶(hù)中的交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)給賣(mài)房人。銀行應(yīng)將該部分資金直接劃付原貸款銀行。保證機(jī)構(gòu)向雙方當(dāng)事人及銀行出具《存量房交易結(jié)算資金支取憑證》，并通知銀行將“專(zhuān)用賬戶(hù)”相應(yīng)子帳戶(hù)中的交易結(jié)算資金根據(jù)《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》約定劃轉(zhuǎn)給雙方當(dāng)事人