【正文】 寺商務(wù)圈和南京路沿線商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Γ巧虾．?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。周邊愿意購(gòu)買(mǎi)的財(cái)富市場(chǎng)。靜安歷來(lái)都是國(guó)際人士推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺(tái)同胞、海外人士是我們的一大客層。二、購(gòu)買(mǎi)用途：80%自用20%投資營(yíng)銷課題問(wèn)鼎靜安高尚第一城。 展開(kāi)“回歸”和“開(kāi)放”兩種行銷運(yùn)動(dòng)。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對(duì)應(yīng)多個(gè)市場(chǎng)。靜安楓林綠洲 186。綜合優(yōu)勢(shì)：開(kāi)放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個(gè)“對(duì)話”。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、引爆階段。（2）在產(chǎn)品營(yíng)銷的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對(duì)象強(qiáng)銷階段。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）靜安，區(qū)名源自區(qū)內(nèi)知名建筑——靜安寺。靜安屬于最早開(kāi)埠的的租界。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂(lè)門(mén)、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場(chǎng)所。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。在上海最最市中心的地方，打造最符合居住要求的生態(tài)住宅正是本案的核心精神。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤(pán)的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢(shì)。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個(gè)具有強(qiáng)烈個(gè)性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。以靜安是上海的中心、楓景是靜安的中心作為切入點(diǎn)，確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，確立始終領(lǐng)袖上海的品牌氣質(zhì)，贏得層峰客層的認(rèn)同。依靠“國(guó)際”的品牌號(hào)召力，引發(fā)上海市民的從眾購(gòu)買(mǎi)效應(yīng)。世界一流的財(cái)團(tuán)、一流的建筑規(guī)劃、一流的景觀規(guī)劃……屬于世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造的頂級(jí)產(chǎn)品，樹(shù)立本案頂級(jí)精品的品牌形象，[ 主題 ]——登陸MADE IN 世界CBD VS WTO當(dāng)東方遇上西方第三組團(tuán) 北美楓情依托“生態(tài)”主概念為元素來(lái)發(fā)散創(chuàng)意，以北美開(kāi)放的自然生態(tài)和生命體驗(yàn)為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來(lái)，在國(guó)際都市生活工作的交叉點(diǎn)，構(gòu)建一個(gè)人與自然和諧共存理想國(guó)度。充分利用加拿大的一個(gè)特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。[主題]——夢(mèng)在多倫多，看到楓景的樣板再造靜安公園在2月的上海，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點(diǎn)、特別的時(shí)機(jī)，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方式。中心豪宅”產(chǎn)品理念。不推發(fā)展商，先推業(yè)績(jī)。充分利用輿論導(dǎo)向，確保品牌建設(shè)。第二階段：激起懸念的概念導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1. 炒作“人文靜安”的地段概念，對(duì)抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確立靜安領(lǐng)導(dǎo)地位2. 利用發(fā)展商、建筑規(guī)劃商的專業(yè)實(shí)力，炒作品牌概念，堅(jiān)定消費(fèi)者“中心豪宅”信心3. 樹(shù)立入市形象，爭(zhēng)取“制高點(diǎn)”4. 初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起市場(chǎng)興趣運(yùn)作思路：不炒地段，先炒靜安不做產(chǎn)品，先做品牌不賣房子，先賣人文主要利用靜安的輝煌的人文歷史進(jìn)行地段炒作。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨(dú)特領(lǐng)導(dǎo)地位。建議采用黃金時(shí)段的電視廣告：報(bào)紙“樓書(shū)”；市中心連鎖店售樓處同期開(kāi)盤(pán)，配號(hào)銷售等等手法轟動(dòng)市場(chǎng)◆ 開(kāi)盤(pán)后的一個(gè)月內(nèi)，進(jìn)行多輪銷售促進(jìn)活動(dòng)，強(qiáng)打快攻一個(gè)月，勝利完成轟轟烈烈的開(kāi)盤(pán)期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對(duì)不同的推廣需要制定專門(mén)的媒體策略－－A、針對(duì)品牌推廣主線－－電視、報(bào)紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對(duì)客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級(jí)酒店派送、高級(jí)娛樂(lè)會(huì)員單位輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆ 報(bào)紙媒體報(bào)紙具有信息量大、及時(shí)的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用?！?戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時(shí)間長(zhǎng)、受眾多、渲染氣氛的特點(diǎn)。 投放力度原則： 開(kāi)盤(pán)期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過(guò)程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費(fèi)者的溝通。推廣預(yù)算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價(jià)――7500元/平方米總 案 值――營(yíng)銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計(jì)算――21002200萬(wàn)元 營(yíng)銷傳播費(fèi)用大致安排NP（報(bào)紙廣告）――40％左右，費(fèi)用約880萬(wàn)元TV（電視廣告）――25％，費(fèi)用約550萬(wàn)元戶外廣告――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元PR（公關(guān)活動(dòng)）、SP（促銷活動(dòng)）――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元銷售道具――10％，費(fèi)用約220萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用――5％，費(fèi)用約110萬(wàn)元公開(kāi)期強(qiáng)銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢(shì)制造市場(chǎng)品牌利用買(mǎi)氣加強(qiáng)銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點(diǎn)強(qiáng)化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)氣特色強(qiáng)化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報(bào)作業(yè)輔助DM強(qiáng)打期銷售海報(bào)海報(bào)DM報(bào)紙廣播新聞稿上海各大報(bào)紙報(bào)紙廣告強(qiáng)打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運(yùn)作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場(chǎng)看板，戶外看板指示牌指標(biāo)設(shè)計(jì)—制作—完成視狀況補(bǔ)充修整視狀況補(bǔ)充運(yùn)作促銷活動(dòng)合理安排軟媒體攻勢(shì)計(jì)劃視狀況彈性運(yùn)作銷售篇一．定價(jià)原則 定價(jià)原則的制定是建立在相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個(gè)因素：1． 小區(qū)主要賣點(diǎn)是地段、品質(zhì)及景觀。本區(qū)內(nèi)4是小區(qū)金牛產(chǎn)品，因此它的系數(shù)相應(yīng)偏高；而9為明星或問(wèn)題產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)適度；2為草狗產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)是最低的。 M2，客戶選擇余地較大； M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市場(chǎng)需求，因此房形系數(shù)較高；對(duì)于3房，特別是小3房由于本身在3房中比例不高，產(chǎn)品相對(duì)市場(chǎng)需求又較大，因此房型系數(shù)也應(yīng)較高；四房及躍層雖然總價(jià)較高，但占有率較低，符合部份高收入者需求，系數(shù)大于大3房。無(wú)論從座向，房型，景觀，通路均十分理想，因此價(jià)格是最高的。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開(kāi)。6． 付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。明星：主要是價(jià)格適中或有特色（底層、東西向的），由于這部份產(chǎn)品價(jià)格適中，樓層，位置也不錯(cuò)。問(wèn)題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。二．定價(jià)因素： 本案的定價(jià)因素有以下幾個(gè)考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風(fēng)、通路、 單價(jià)、總價(jià)等。2． 本案在做小區(qū)規(guī)劃時(shí)有非常優(yōu)秀的小區(qū)中庭綠化景觀，除4外6都不能享受到。3． 拉開(kāi)2房和3房的單價(jià)，去擠壓部分3房房源，將會(huì)有意識(shí)的疏導(dǎo)產(chǎn)品的銷售向大房型靠攏。建議一期開(kāi)盤(pán)根據(jù)工程進(jìn)度，實(shí)行分期、分批開(kāi)售。 3． 公開(kāi)期：2個(gè)月（） A、預(yù)約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實(shí)行，適成現(xiàn)場(chǎng)銷售熱況 B、強(qiáng)力營(yíng)造銷之現(xiàn)場(chǎng)氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷控操作 C、廣告配合 4． 調(diào)整期：1個(gè)月（） A、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)價(jià)銷售，而對(duì)于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。5． 成長(zhǎng)期：6個(gè)月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會(huì)， B、針對(duì)前期的銷售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線。 6． 持續(xù)期（掃尾）：2個(gè)月（） A、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷控，促銷穩(wěn)定房型。 C、對(duì)難消化房型打廣告。根據(jù)整個(gè)銷售周期的控制，預(yù)約期開(kāi)放10，公開(kāi)期先開(kāi)6，調(diào)整期再開(kāi)7，成長(zhǎng)期再開(kāi)8?？煽紤]采取鋼骨結(jié)構(gòu)，二層以上建筑，底層為展示及洽談大廳，二層為簽約及樣板房