【正文】 來源（一）來自房屋產(chǎn)權(quán)、物理條件等方面瑕疵的風險1. 二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府種種規(guī)定，導致二手房交易具有復(fù)雜性。除已購公有住房和經(jīng)濟適用住房外，私房、商品房也已成為二手房交易的對象。所以復(fù)雜的二手房交易下隱藏著各式風險。（1）房屋的房齡過長，折舊后價值過低，不足以在借款人違約時作為還款的保障；（2）房屋評估價值不實，借款人以貸款買房為由套取銀行資金；（3）房屋未進行財產(chǎn)保險，未來可能因意外情況造成抵押物損毀或滅失。目前，我國部分地區(qū)存在一定量的房改房，在未來一段時期內(nèi)其也將成為二手房交易標的物之一，在操作時經(jīng)辦行應(yīng)注意如下問題可能存在的風險：1. “交易批準書”是我行發(fā)放二手房貸款的必備條件。房地產(chǎn)行政主管部門將據(jù)此審查，對批準的交易發(fā)放 “交易批準書”。2. 二手房改房出售后的收益分配情況復(fù)雜。以標準價購買的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房（即具有部分產(chǎn)權(quán)），上市出售時應(yīng)先按照成本價補足房價款及利息，全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后，再按完全產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房出售規(guī)定處理；也可以直接上市出售，其收入由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。但實際操作中如果二手房買賣關(guān)系的依法被撤消導致無效，我行就難以避免因二手房交易糾紛而導致借款人拖欠還款的風險。（1）抵押物已被司法機關(guān)查封。（2）不法抵押人鉆法律空子，將抵押物重復(fù)抵押，或共有產(chǎn)權(quán)中的一方抵押人未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自抵押等，都有可能導致抵押無效。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成將來行使抵押權(quán)、處置抵押物的不便。由于“抵押不破租賃”使得我行在日后行使抵押權(quán)時可能因牽涉到房屋承租人而使法律關(guān)系復(fù)雜化。二手房貸款的特點之一是貸款過程中可能涉及房屋中介公司。鑒于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理商進行房地產(chǎn)交易，而且銀行的貸款是直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)帳戶，因此可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風險：比如與借款人互相勾結(jié)，偽造他項權(quán)證，騙取銀行貸款等。為了解決個人住房貸款擔保問題，我國成立了專門的住房擔保中心。同時，擔保公司以借款人房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。也就是說，在這種情況下，貸款實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了一種由擔保公司提供的履約擔保貸款。（四）“轉(zhuǎn)按”二手房按揭貸款中的法律風險。由于貸款關(guān)系變更和抵押登記變更之間存在時間差，如果貸款關(guān)系已經(jīng)變更，即賣房人已將貸款轉(zhuǎn)讓給買房人，而抵押登記尚未變更，則銀行存在因時間差產(chǎn)生的風險暴露。但從個人房產(chǎn)貸款資產(chǎn)整體情況來看，已經(jīng)開始出現(xiàn)違約。一般說來，作為房產(chǎn)按揭貸款的一種，二手房的風險防范上與一手房大致相同，但根據(jù)其自身特殊性應(yīng)確定如下特殊風險防范措施：（一）引入專業(yè)中介機構(gòu)，確定交易及相關(guān)資料合法為減少因房屋買賣不合法而對貸款交易造成的風險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，我行應(yīng)通過資產(chǎn)保全部或外聘社會中介機構(gòu)（律師事務(wù)所或房產(chǎn)交易中心等）來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。這種情況下，更需要具有專業(yè)審查能力的中介代我行進行核查。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)先從處分所得中繳納土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。在處置前應(yīng)書面通知單位，且單位享有優(yōu)先購買權(quán)?！钡臈l款。首先交易房屋的房齡加貸款年限應(yīng)不超過30年（商業(yè)用房為10年）；其次該房產(chǎn)未列入當?shù)氐某鞘懈脑觳疬w規(guī)劃；再次具有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，交易房屋能夠辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、抵押登記手續(xù)、公證和房屋保險手續(xù)；最后要求借款人向銀行提交由擁有合法資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房產(chǎn)評估報告。（五）選擇實力強、信譽良好的中介機構(gòu)和擔保機構(gòu)我行應(yīng)對中介機構(gòu)進行分類，區(qū)別對待。此外，在實踐操作中，針對轉(zhuǎn)按的過渡性貸款和抵押登記之間的間隙，我行可要求房屋擔保中心提供階段性擔保，通過銀行監(jiān)管、中介公司合作等方式實現(xiàn)從房屋過戶、賣房人結(jié)清貸款、買房人獲得貸款、抵押登記變更等手續(xù)一次辦妥，消除了時間差造成的風險。第八章 商業(yè)用房、轉(zhuǎn)按揭及加按揭的特殊風險及風險控制一、商業(yè)用房的特殊風險及控制手段個人商業(yè)用房貸款是個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新的衍生品種，其較住房類貸款在風險控制上具有更高要求。借款人的從業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)務(wù)的行業(yè)歸屬、投資商鋪的地理位置、租金等的缺陷都會威脅我行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。2. 經(jīng)營性貸款要求： 要求經(jīng)營企業(yè)具備法人資格，并且不屬于高科技等行業(yè)更新較快或投資風險較大的行業(yè)。如開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營的，需有成功經(jīng)營經(jīng)驗。二、轉(zhuǎn)按揭的特殊風險及防范措施轉(zhuǎn)按揭作為個人房產(chǎn)按揭貸款的一個衍生品種，是我國住房三級市場日趨繁榮的結(jié)果，對于整個房地產(chǎn)市場都具有非常重要的意義。（一）風險因素在按揭貸款狀態(tài)下，房屋產(chǎn)權(quán)文件一般由貸款銀行保管，但在辦理“轉(zhuǎn)按揭”貸款業(yè)務(wù)時，我行需將房屋產(chǎn)權(quán)文件交還原借款人以便其到房屋登記管理部門辦理房產(chǎn)過戶登記以及新的抵押登記，然后再將新的產(chǎn)權(quán)文件和抵押登記證明收回保管。這是轉(zhuǎn)按揭最主要的風險所在，無疑會損害銀行的合法權(quán)益。2. 我行應(yīng)要求原借款人和買房人提供相應(yīng)的擔保（如中介擔保公司提供擔保），以擔保其在取回房屋產(chǎn)權(quán)文件之后盡快辦理有關(guān)過戶和抵押登記手續(xù)，并保證在規(guī)定期限內(nèi)歸還新的產(chǎn)權(quán)文件和抵押登記證明3. 貸款行應(yīng)加強與房地產(chǎn)登記部門的配合，在達成合作協(xié)議的基礎(chǔ)上盡量通過其大力協(xié)作在最短的時間內(nèi)一并將過戶手續(xù)和抵押登記手續(xù)辦妥，將風險存在的期間縮短。2. 跨行加按揭業(yè)務(wù)中，若存在其他抵押權(quán)在先的情況，即使辦理了抵押登記，也將因為“后手”而難以有效防范貸款的風險。（二）風險防范1. 我行在業(yè)務(wù)操作中，加按貸款額度不能超過抵押余額。3. 加強我行和房產(chǎn)、土地管理部門的合作，建立房地產(chǎn)抵押登記信息共享機制，實現(xiàn)抵押合法有效、可靠的外部條件，切實維護我行的合法權(quán)益。個人樓房按揭貸款債權(quán)的救濟方式因債權(quán)風險原因不同而不同，從其涉及的法律關(guān)系來看，主要有兩種風險：合同內(nèi)履約過程中的風險和合同外非當事人因素的風險。債務(wù)人違約的形態(tài)通常分為預(yù)期違約和實際違約兩種，所以救濟措施的功能主要體現(xiàn)在兩個方面：一、對債務(wù)人已經(jīng)做出的違約行為進行否定性評價，要求其承擔違約后果，充分實現(xiàn)債權(quán)；二、對債務(wù)人可能做出的進一步損害做出預(yù)防，切實保全債權(quán)。因此，應(yīng)增加相應(yīng)有效聯(lián)系人，并與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系。按揭貸款合同法律關(guān)系作為按揭貸款最主要的法律關(guān)系，其所有當事人都應(yīng)當納入風險分擔的范圍中。（一）沒有設(shè)定借款人以外風險補償機制的情況在按揭債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，和我行有法律關(guān)系的當事人僅為借款人時，我行權(quán)利主張的主體也只有借款人本身，債權(quán)主張及于債務(wù)人所有財產(chǎn)。2. 借款人喪失完全民事行為能力資格的，法定監(jiān)護人在管理借款人財產(chǎn)的范圍內(nèi)負責償還貸款。3. 借款人被宣告失蹤的，由法定財產(chǎn)代官人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)負責償還貸款。4. 借款人死亡或被宣告死亡的，繼承人在其繼承的權(quán)利義務(wù)范圍之內(nèi)承擔；遺產(chǎn)分配之前，由遺產(chǎn)保管人在保管的遺產(chǎn)范圍內(nèi)負責償還。（二）開發(fā)商介入按揭貸款關(guān)系的情況房地產(chǎn)商直接介入按揭貸款關(guān)系并承擔相應(yīng)責任是我國住房按揭特有的形式。1. 階段性擔保責任的確定（1）確定擔保期限?！稉７ā返诙鍡l規(guī)定：“在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者仲裁的，保證人免除保證責任……”，此外，保證期間不因任何原因發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果。保證責任期間的起算應(yīng)當從按揭合同的債務(wù)人違反還款義務(wù)之日起計算。保證責任期間僅在違約發(fā)生之日起最長2年內(nèi)，且違約發(fā)生的時間不超過借款人以擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為抵押的時間。在按揭貸款中，開發(fā)商的抗辯權(quán)主要表現(xiàn)為對人保和物保優(yōu)先權(quán)的主張。如果與開發(fā)商的階段性擔保同時存在抵押物的擔保，則房地產(chǎn)商只會在抵押物切實清償范圍之外承擔責任。根據(jù)《擔保法》司法解釋：“以依法尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效。但是如果要求開發(fā)商在我行存入一定比例的保證金作為階段性擔保的形式，就可以避免因竟合造成擔保不能實際實現(xiàn)的情況。這種做法與傳統(tǒng)民法先有產(chǎn)權(quán)后設(shè)定他項權(quán)利的規(guī)定一致。開發(fā)商對其保證責任沒有抗辯權(quán)。從法律意義上說，回購并不是一種擔保方式，因為它沒有關(guān)于開發(fā)商代為清償?shù)募s定，僅僅表達了一種協(xié)助銀行處理抵押物的意思。（三）保險公司介入按揭貸款的情況保險公司與銀行有如下三種法律關(guān)系：1. 保險公司作為抵押財產(chǎn)的保險人在房產(chǎn)按揭貸款中，借款人對房產(chǎn)進行投保幾乎是強制的，但是保險責任和借款人的還款責任之間不存在任何法律上的關(guān)系，保險公司僅在保險責任范圍內(nèi)依據(jù)保險條款而非還款責任范圍依據(jù)按揭貸款合同承擔責任。2. 保險公司作為借款人的壽險保險人這種保險方式主要考慮到按揭貸款期限長的特點，為防止借款人因意外原因?qū)е氯松頁p害發(fā)生或民事行為能力下降而影響還款能力。如果受益人迨于行使權(quán)利時，我行只能通過代位主張權(quán)利。借款人違約應(yīng)視為保險事故發(fā)生，我行可以按照保險協(xié)議約定或保單的規(guī)定主張權(quán)利。2. 前提：違約方已經(jīng)履行了合同義務(wù)，但其履行不完全符合法律或合同約定。②抵押物共有人發(fā)生變化：落實還款責任。④借款人死亡：繼承人用遺產(chǎn)優(yōu)先償還貸款。（2）開發(fā)商未完全履行合同約定：對于可能影響開發(fā)商履行擔保義務(wù)的事項可以要求增加保證金比例，另行提供擔保，對售房款進行監(jiān)管等。2. 適用：借款人有償還能力，排除：法律或事實上不能履行；履行費用過高；債權(quán)人在合理期限未作履行要求。（三）賠償損失1. 定義：即損害賠償，當事人一方未按合同約定履行義務(wù)而給對方造成損失時，依照法律約定或合同約定應(yīng)當承擔的賠償對方損失的一種違約責任。3. 按揭貸款中，損害賠償包括罰息和復(fù)利的計收。2. 適用：（1）借款人連續(xù)若干期或累計若干期未償還貸款本息；（2）借款人不按規(guī)定使用貸款；（3）借款人私自處分抵押物；（4）借款人發(fā)生重大經(jīng)濟糾紛。（五）支付違約金1. 定義：當事人在合同中約定的當一方違約時向另一方支付的金錢標的。（六）定金按揭貸款不適用定金責任。三、確定合適的債權(quán)救濟方式（一）協(xié)商協(xié)商是合同雙方當事人直接接觸談判，雙方根據(jù)自己在談判中掌握的資源和對未來債權(quán)評價選擇對債權(quán)債務(wù)的處理意見，并達成一致付諸實踐的行為。1. 協(xié)商條件：借款人因主觀因素違約2. 協(xié)商對象：借款人和有補償責任人3. 協(xié)商目的：我行利益最大可能實現(xiàn)的現(xiàn)實為基礎(chǔ)，尋求雙方損失最小途徑。（2）合理把握期限，實時固定證據(jù)，避免久而不決，喪失有效和有利時機；（3）應(yīng)取得保證人同意，否則加重保證人責任的協(xié)商，其將不再承擔保證責任。這樣可以節(jié)約救濟成本也可以體現(xiàn)我行人性化的一面。調(diào)解中對借款人要求減免罰息等要求應(yīng)不予同意，對于延長貸款期限以減輕每期償還額的要求應(yīng)視違約的具體情況處理。（三）督促1. 督促程序是人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請，督促債務(wù)人履行一定給付義務(wù)的一種特別程序，具有簡便易行、費用低廉的特點。其表現(xiàn)方式為：申請支付令2. 條件：（1）給付標的：金錢、票據(jù)、有價證券（2）給付標的已經(jīng)到期且數(shù)額確定，寫明了請求所根據(jù)的事實、證據(jù)（3）雙方當事人沒有其他債務(wù)糾紛（4）支付令能夠送達債務(wù)人（5）向有管轄權(quán)的法院申請3. 債務(wù)人在15日內(nèi)對債務(wù)本身不提出異議，又不履行債務(wù)的，我行可以向人民法院申請強制執(zhí)行。債務(wù)人在收到支付令后15日內(nèi)向人民法院提出書面異議，法院不做實質(zhì)審查，即會終結(jié)督促程序。（四）抵銷抵銷也稱充抵，是一種單方法律行為，我行對于對方期限屆滿未受清償債務(wù)要求其所有債權(quán)作出抵銷的意思表示，抵銷即可生效。1. 行使對象：我行對借款人在我行處的存款行使抵銷權(quán)，抵銷權(quán)不及于借款人的財產(chǎn)共有人或財產(chǎn)繼承人。3. 生效時間：通知借款人后4. 向保證人行使抵銷權(quán)：在保證責任存續(xù)期間，我行可以就保證人繳存的保證金或其他存款行使抵銷權(quán)。（五）公告催債公告催債是通過新聞媒體以懸賞公告的形式，發(fā)動社會力量對借款人施加壓力、追討債務(wù)的一種救濟措施。2. 公告內(nèi)容：客觀公告?zhèn)鶛?quán)債務(wù)情況。（六）行使代位權(quán)1. 行使代位權(quán)：債務(wù)人無力履行債務(wù)，同時債務(wù)人怠于行使其他到期債權(quán)致使我行債權(quán)不能實現(xiàn)，我行可以向人民法院以自己名義代為行使債務(wù)人的債權(quán)。（七）公證強制執(zhí)行我行可以在風險發(fā)生前、簽定合同時對合同予以具有強制執(zhí)行效力的公證，也可以在違約事項發(fā)生后將協(xié)商結(jié)果或落實協(xié)議予以強制執(zhí)行公證。2. 提交資料：強制執(zhí)行公證書、按揭貸款合同、金融許可證、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、負責人身份證明等。自法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間最后一日起計算。貸款經(jīng)辦行應(yīng)注意上述問題。1. 特點：（1）以自愿為前提，可以對仲裁委員會和仲裁員進行選擇。2. 仲裁裁決被法院依法裁定撤銷或不予執(zhí)行的我行可與對方就糾紛重新達成仲裁協(xié)議，申請仲裁；或向被執(zhí)行房產(chǎn)所在地人民法院起訴。1. 優(yōu)勢：具有公權(quán)性和強制力，裁判結(jié)果具有終局性和穩(wěn)定性，非經(jīng)法定程序不得撤消。3. 訴訟時效：2年，可因中斷事由重新計算，但累計不超過20年；抵押權(quán)行使可以在訴訟時效后2年內(nèi)仍然有效。5. 視情況可以采取財產(chǎn)保全措施（分為訴訟前和訴訟過程中）。保全費用應(yīng)當盡量爭取在查封、凍結(jié)后向法院交納，并以查封、凍結(jié)的財產(chǎn)價值來計算保全費。48 / 48