【正文】 議： A：小區(qū)配套超市（小型、招商、可送貨） B：兒童游泳池（游泳池面積較小，針對兒童使用，避免在和周 邊樓盤相比中處于劣勢） C：社區(qū)餐廳（突出潔凈、快捷） D：會所：棋牌、茶社、閱覽室、球迷室（以便喜歡足球的業(yè)主 有交流的機會）乒乓球室（場地所限無法做網(wǎng)球場，可另僻 蹊徑）E：音像租賃F:寵物商店及寵物托管所公共配套物業(yè)管理 A：鐘點工服務(wù)（社區(qū)專屬鐘點工，突出安全性） B：洗衣社 C：代業(yè)主出租房屋并對租戶審核控制，代業(yè)主對 未居住房屋進行日常維護。E：， 510F物管費為1元/，避免了低樓層客戶對電梯公寓物業(yè)收費的不滿。 A：專業(yè)的設(shè)計單位（園林需有統(tǒng)一風(fēng)格，又有區(qū)別于其它 社區(qū)的獨特風(fēng)格） B：建議采用適度的坡式園林造型（成都為盆地平原，少見山地、丘陵） C：社區(qū)中水景的營造（如建成小型的活水公園，制造魚水交融的生態(tài)美景）綠 化 五、營銷策略項目定位根據(jù)市場的分析，本案最可行的市場定位應(yīng)抓住目前最大的客戶群體—中產(chǎn)階級，在他們的心目中可接受的“錦匯花園”應(yīng)是一個社區(qū)完善，形象良好，有堅實開發(fā)商作保障，而價格又不算太高的中高檔樓盤。低價位競爭不是錦匯花園競爭的重點，也就是說，讓消費者有一種“用較少的錢買到了更好的東西”而不是“用最少的錢買將就的東西”的心理滿足感。B、口碑：在物管上下足功夫，利用一期客戶作為宣傳生力軍。實施要點：預(yù)告開盤及開盤促銷情況活動。因此，以分片區(qū)連續(xù)性派發(fā)傳單或海報的形式加深宣傳深度，是我們使消費者達到強制記憶的一種最佳方式。重點突破戰(zhàn)術(shù)對于目標客戶以直接郵遞、傳真的方式來使其知道并了解錦匯花園：組織一些活動,如聯(lián)誼會等,通過娛樂座談等形式來增進與客戶之間的交流,從而可以更好地了解客戶的需求,進而爭取目標客戶。短兵相接戰(zhàn)術(shù)即利用現(xiàn)場有親切感的接待中心，和精致的樣板屋、氣派的戶外看板等來吸引參觀的目標消費者，并使其感受到深刻的感染。七、銷售前準備現(xiàn)場布置將現(xiàn)場售樓部布置得熱鬧非凡，造人氣，俗語說：“有了人氣才有氣。售樓處是銷售的主要場地，好的售樓中心不僅反映發(fā)展商的實力，更能增強客戶購買的信心。面 積：80120平方米（不宜過大，裝修上突出社區(qū)特點“溫馨、精巧”）功 能 區(qū)：柜臺區(qū) 洽談區(qū) 展覽區(qū) 辦公區(qū) VIP客戶區(qū)設(shè)備配置：柜臺 辦公桌椅 洽談桌椅 沙發(fā) 茶幾 飲水機 文 件 柜 保險柜 綠化 音響 射燈 空調(diào) 電話三部 銷售道具：模型 鳥瞰圖 立面效果圖 園林綠化效果圖 現(xiàn)場展板 燈箱 LOGO牌戶外引導(dǎo)牌、廣告牌重點放在西延線，一環(huán)路口也應(yīng)考慮。銷售執(zhí)行（1）銷售資料A、公司營業(yè)執(zhí)照B、商業(yè)房銷售許可證C、統(tǒng)一說詞D、房型平面圖E、價目表F、付款方式G、交屋標準H、客戶資料表I、辦理產(chǎn)證有關(guān)程序、稅費J、入住流程K、入住收費明細表L、學(xué)校收費規(guī)定M、預(yù)定書N、預(yù)售合同標準文本O、個人住房抵押合同Q、個人住房商業(yè)性像款合同R、按揭辦理辦法S、利率表（２）開售前的培訓(xùn)目的：使銷售人員掌握項目的產(chǎn)品特點、優(yōu)劣勢、競爭對手狀況、國家相關(guān)政策、按揭知識及相應(yīng)銷售技巧。 銷售培訓(xùn)計劃表（附表2）難點 ：１、需得到公司各部門的全力配合，資料要求準確和盡可能詳細。（3）客戶管理系統(tǒng) a、客戶管理系統(tǒng)一（附表：電話接聽記錄表）b、客戶管理系統(tǒng)二（附表：新客戶登記表）c、客戶管理系統(tǒng)三（附表：老客戶登記表）d、客戶管理系統(tǒng)四（附表：銷售日統(tǒng)計表）e、客戶管理系統(tǒng)五（附表：銷售周統(tǒng)計表）f、客戶管理系統(tǒng)六（附表：月報表）g、客戶管理系統(tǒng)七（附表：已交成客戶檔案）h、客戶管理系統(tǒng)八（附表：應(yīng)收帳款控制）I、客戶管理系統(tǒng)九（附表：保留樓盤控制表）八、銷售造勢開盤造勢A. 開盤前收集客戶名單 累積公司以住老客戶，展銷會客戶，現(xiàn)場銷售中心開盤前接待客戶，開盤前報紙廣告吸引的意向性客戶，一期客戶聯(lián)誼會中有意向的客戶。如當日訂購享受何等贈品（如空調(diào)、家具）或優(yōu)惠。D. 邀請部份媒體，如報紙、電視臺相關(guān)人員到現(xiàn)場進行采拍，作為當日或第二、三日軟性新聞稿。F. 訂購方式要靈活多樣，現(xiàn)金、物品、身份證等統(tǒng)統(tǒng)照收，且現(xiàn)金數(shù)額不必規(guī)定過大。H. 租用SHUTTLE BUS穿梭于市中心主會場，隨時拉人到現(xiàn)場參觀，增添人氣。成敗關(guān)鍵（1） 一定數(shù)量的意向性客戶累積。（3） 現(xiàn)場經(jīng)理的控制。（3） 工地外圍墻景觀化。B． 盤中配合開盤造勢，做好方便招待工作。（2） 與各不同行業(yè)的協(xié)力廠商如電器、家具、家庭裝飾、建材商等等聯(lián)合舉行新產(chǎn)品展覽會，集聚人氣，又向客戶提供一條優(yōu)惠“居家大采購服務(wù)”。具體辦法有以下幾方面可酌情考慮：A．經(jīng)常性組織客戶聯(lián)誼會B．青城山渡假村計劃D． 請西區(qū)三醫(yī)院、實驗幼兒園、知名健身、游泳、網(wǎng)球教練等為協(xié)力單位及人士與錦匯簽約并作宣傳。F． 生態(tài)植物園及動物放養(yǎng)園的管理。開盤初期確立項目風(fēng)格，在客戶心目中產(chǎn)生美好的聯(lián)想及認可。 延續(xù)期加深項目印象，擴大社會知名度，用社會輿論引導(dǎo)客房左的認同感。統(tǒng)一風(fēng)格在廣告推廣中，應(yīng)盡量采用與本案風(fēng)格與檔次相適應(yīng)的媒體方式，避免發(fā)生盲目曝光。她不僅繼承了一期全方位的優(yōu)勢，還擁有更優(yōu)異的戶型設(shè)計，更升級到物業(yè)管理，更多的新型建材，更清麗的建筑風(fēng)格，更貼近客戶所需的配套以及更物超所值的價格。她無需“概念”的粉飾，也無需純歐式或純中式的包裝，她僅僅是站在客戶的立場盡心地做好每一細節(jié)的推敲。廣告形象口號語：A、 錦匯花園，源自細節(jié)的不凡B、 錦匯花園，城市偏西處精心打造C、 愛不完選擇錦匯花園四、立體化市場推廣策略廣告目標市場策略：針對項目的目標消費群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個性特點等，我們特制定了不同的廣告訴求點和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標市場上更全面的傳遞廣告信息。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。這樣很容易在強銷期內(nèi)抓住每一個細分市場。廣告促銷策略：在廣告過程中，結(jié)合營銷情況和市場情況，允諾給予消費者更多的附加利益，以吸引消費者注意，起一個立竿見影的廣告效果。廣告心理策略即針對消費者的購買心理，采取的廣告運動。B、引人注意： 引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。C、想象空間： 廣告要引導(dǎo)消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動感，使之產(chǎn)生住到錦匯花園后會是什么樣的情景的聯(lián)想。五、廣告執(zhí)行策略A、訴求重點： 廣告要取別于其它項目的廣告，即重點訴求本案所提煉的獨特的賣點：1. 地段2. 戶型3. 信譽4. 整體規(guī)劃5. 花園6. 地下架空層B、廣告系列在廣告發(fā)布的過程中，針對訴求重點，不斷加深消費者的印象，因此，廣告要統(tǒng)一風(fēng)格，要分時間進行系列化