房地產(chǎn)估價報告司法拍賣-閱讀頁
2024-08-08 00:51本頁面
【正文】 T502912015）2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082014）四、委托方提供、評估人員搜集及現(xiàn)場勘察的資料；；；、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價格等。因此評估中以估價對象的合法使用為前提。估價時點原則：由于房地產(chǎn)市場是動態(tài)的，受市場因素影響，不同時點上同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，所評估價格必須是某一時點的價格。獨立、客觀、公正原則要求估價機(jī)構(gòu)有完全獨立性，估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價。本項目的估價技術(shù)思路與方法：由于作為較為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤率及其他參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測算出的價值不能充分體現(xiàn)其市場價值，故本次估價不可采用成本法；其次，估價對象為已開發(fā)房地產(chǎn)，亦不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價；再次，雖然委估對象同一供需范圍內(nèi)相似檔次、類型、用途的房地產(chǎn)有出租情況，但作為成套住宅用途的房地產(chǎn)，在使用收益法求取估價結(jié)果時，采用的收益還原率無法精確的利用市場提取法獲得，故本次估價不宜采用收益法估價；最后，考慮此次估價對象為成套住宅用途，在市場上掛牌或成交案例較多，且所在區(qū)域周邊樓盤目前仍有在售房源，根據(jù)我們對估價對象同一區(qū)域類似房地產(chǎn)交易案例的調(diào)查，可采用市場比較法對估價對象進(jìn)行估價。 （十）估價結(jié)果估價人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，了解了市南區(qū)房地產(chǎn)市場行情，并認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密細(xì)致的測算，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，綜合評估出估價對象于2017年6月13日的價格。估價過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其他不可抗力對估價對象價格的影響。市場下跌風(fēng)險分析估價對象的房屋的證載規(guī)劃用途為成套住宅，目前實際用途為棋牌室，租金、售價一般受區(qū)域成熟度、產(chǎn)品特點、自身配套設(shè)施、物業(yè)管理、品牌及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。估價對象的變現(xiàn)能力分析 估價對象為成套住宅用途房地產(chǎn)，通用性較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。青島德融房地產(chǎn)評估有限公司2017年8月7日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）個別因素分析房地產(chǎn)概況估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，房屋現(xiàn)狀用途為棋牌室，目前正在使用中。房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象的權(quán)證或證明號：市20146877，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，建成年代為2002年，房屋規(guī)劃用途為成套住宅。估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積：。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價對象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(3)交通估價對象周邊的路網(wǎng)與估價對象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運輸。北緯36○439。其地形差異較大，基本輪廓是由東北向西南呈傘形傾斜．一年四季分明，雨量充沛，氣溫適宜，屬溫帶半濕潤季風(fēng)氣候．全市城鎮(zhèn)職工平均工資6142元，農(nóng)民人均純收入3551元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，交通便利，商業(yè)繁榮，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。住房制度改革實施以來，取消了住房福利性分配，實行住房貨幣化分配，同時國家出臺了一系列降低貸款利率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展等一系列政策，激活了房地產(chǎn)交易市場和閑置房的消化，進(jìn)一步帶動了二手房交易市場。但受國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響，青島房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)下行趨勢。（四）最高最佳使用分析應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提。根據(jù)估價對象實際情況，估價對象房屋的現(xiàn)狀用途為棋牌室。（五) 估價方法與技術(shù)路線由于委估對象附近缺乏類似房地產(chǎn)的客觀收益及其他客觀數(shù)據(jù)，但類似房地產(chǎn)的交易實例卻很充分。 市場比較法根據(jù)市場比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對象，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素的修正，求取比準(zhǔn)價格，從而求取估價對象在估價時點的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價格。322路。322路。322路。322路。實例一、二、三計算結(jié)果，取其算術(shù)平均值，則：估價對象的比準(zhǔn)價格=（27911+28809+29026）/3=28582（元/m2) 估價對象評估價值=房地產(chǎn)單價建筑面積=*28582≈（萬元)（七）估價結(jié)果的確定經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，于2017年6月13日對估價對象的房地產(chǎn)市場價值的估價結(jié)果為：總價：（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價：RMB28582元/平方米青島德融房地產(chǎn)評估有限公司2017年8月7日17
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