某項目投資價值分析-閱讀頁
2025-07-12 11:33本頁面
【正文】 備注一土地費用 七通一平1600畝補償費 20萬/畝 2600畝出讓金 6萬/畝，可抵扣建二環(huán)路投資 33150畝補償費 20萬/畝 43150畝 出讓金 6萬/畝，可抵扣建二環(huán)路投資 5防洪保安資金 800元/畝，可抵扣建路、橋投資 6土地契稅 4%，可抵扣建路、橋投資 二二環(huán)路西側(cè)建設(shè)資金 用土地出讓金、全部的土地稅費和報建費逐步抵扣 三前期費用 1工程設(shè)計費 2工程勘察費 % 3工程監(jiān)理費 % 4報建費 130元/平米（含長沙當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項收費），可抵扣建二環(huán)路投資抵扣后應(yīng)繳納報建費12000四房屋建設(shè)費 1建安費 生態(tài)住宅600元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施800元/平米 2高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑 高爾夫5000萬元，高爾夫設(shè)計300萬元，休閑農(nóng)業(yè)配套850元/平米 五公用配套設(shè)施及非營業(yè)性公建費用22500150元/平方米含托幼、中小學(xué)、醫(yī)療中心 六管理費 300萬元/年 七不可預(yù)見費 10% 八資金成本 1600畝土地費用、前期費用，部分建設(shè)投資資金成本 開發(fā)期3年，考慮資金滾動開發(fā)，部分貸款，% ，復(fù)利 2建二環(huán)西側(cè)資金成本 因投資成本逐步回收，考慮時間因素，做保守估計，3年，復(fù)利 九銷售費用10305 % 總成本（不含兩稅一費） 銷售收入 生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。在全投資狀態(tài)下（不考慮融資因素），城市花都項目投資方只須使用將近5億資金即可順利完成項目操作，操作時間五年，%，；、在六年內(nèi)完成項目操作，在未考慮高爾夫球場收益的情況下（投入已算），內(nèi)部收益率18%。因此，上述項目在經(jīng)濟上是可行的。預(yù)計未來幾年市場將會迅速向成熟市場靠攏，發(fā)展空間極大。 項目地塊地價較低，當(dāng)?shù)赝两ā惭b等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測算后，項目利潤空間極大。 項目地塊所處地段的市政、道路交通等各項基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。 項目規(guī)模大,開發(fā)周期較長，可能增加市場風(fēng)險和資金壓力。（三）影響項目的其他重要因素分析政府政策因素政府對土地總體規(guī)劃和年度計劃的調(diào)控因素 政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃的影響 城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。稅收的影響 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。金融杠桿作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。住房政策的影響只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑。環(huán)境因素項目的自然條件 擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對于大型項目顯得尤其重要。 經(jīng)濟因素經(jīng)濟增長影響 經(jīng)濟增長速度對房地產(chǎn)市場的影響很大，經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)價格上漲；經(jīng)濟衰退，房地產(chǎn)價格下降。財政金融狀況影響 政府為控制過快的經(jīng)濟增長速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長。財政金融狀況是觀察房地產(chǎn)市場狀況的重要窗口。工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響 工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生城市，并帶動城市的發(fā)展。但當(dāng)工業(yè)走向下坡時，人們又開始離開，又使商業(yè)和其它行業(yè)下滑，房地產(chǎn)價格下降。（四）項目風(fēng)險分析本項目由企業(yè)投資開發(fā)，其風(fēng)險主要來自以下方面：企業(yè)自身原因。當(dāng)?shù)卣罢咴?。國家大環(huán)境因素。（五）項目風(fēng)險規(guī)避 加強對國家宏觀經(jīng)濟政策和各行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，積極把握國家政策的動態(tài)，在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時，及早做出對策，化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來的風(fēng)險。 加強人力資源配置，盡力完善項目開發(fā)建設(shè)組織機構(gòu)； 做好地塊的全面勘查，摸清地質(zhì)狀況，盡量減少投資的不可預(yù)見性； 科學(xué)安排道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，盡量保持前期資金穩(wěn)定有序地投入，避免出現(xiàn)大起大落的局面，以緩解項目融資壓力，減少財務(wù)成本； 探索新的融資渠道，加強融資能力，保證項目建設(shè)后續(xù)資金； 注重宣傳推廣，在項目前期和建設(shè)期即盡快提高項目的透明度、可信度和知名度，以保障后期銷售目標(biāo)的順利實現(xiàn)。六、結(jié)論綜合以上分析，城市花都和桃花嶺項目具備較強盈利能力，利潤空間較大，經(jīng)濟上是可行的；如能保證前期資金足額到位，并科學(xué)安排投入進(jìn)度，則項目風(fēng)險基本可控。 北京管理總部：劉品 2003年10月28日
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