【正文】 好地結(jié)合。因此，未來開發(fā)商所進行的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭?！　∫?guī)?；慕?jīng)營是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預(yù)售標準等的實施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)?；?jīng)營、占據(jù)較大市場份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，只有增強規(guī)模優(yōu)勢、走集團化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。一些大的開發(fā)企業(yè)實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實力弱而又缺乏核心競爭能力的開發(fā)企業(yè)在未來幾十年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。房地產(chǎn)開發(fā)“ 大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟將大大加快我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F化的步伐。然而如果認真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時期，這是宏觀大勢；從市場的微觀層面看，市場需求和消費者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機。一個房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視市場化的運作，許多企業(yè)成立專門的部門，負責(zé)項目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設(shè)計人員、營銷人員共同協(xié)作，力求開發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品。設(shè)計是房地產(chǎn)前期最基礎(chǔ)、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)品牌運作的關(guān)鍵階段?！　∑浯危⒅毓δ艿那罢靶?。住宅是購房者個性、權(quán)力、地位、財富、身份的符號與表征，是生活方式的載體之一。　　此外，銷售策劃要具有鮮明特色。此外，重視環(huán)保和文化品位也是個性化服務(wù)的重要體現(xiàn)?！　?行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化　　目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項目都做。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因為與房地產(chǎn)相關(guān)的每一項業(yè)務(wù)都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢，產(chǎn)品價格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做。以成熟的美國房地產(chǎn)開發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細分的道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來越明顯。從市場的微觀層面看，市場需求和消費者偏好又是多變的，有時還變得很快，開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機?！　I(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運作的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，全面了解房地產(chǎn)市場，又具備財務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識的復(fù)合型管理人才。品牌是一個企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現(xiàn)，是核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。未來中國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們在競爭中占據(jù)優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。一個有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產(chǎn)品要高出許多。未來我國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。戰(zhàn)略化意味著一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，不能僅僅核算這一單個項目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響。而且，企業(yè)將不再可能只依靠領(lǐng)導(dǎo)個人的經(jīng)驗決策就能成功，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外部咨詢機構(gòu)的集體智慧，形成明確且合乎實際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。例如，萬科地產(chǎn)的“萬科城市花園”品牌，北京萬通集團的“新新家園”品牌，廣州奧林匹克房產(chǎn)的“奧林匹克花園”品牌，等等。　　企業(yè)品牌建設(shè)不僅為企業(yè)開發(fā)項目的銷售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價值—品牌價值。如萬科地產(chǎn)近年來在滬上開發(fā)了多個項目，由于服務(wù)品牌的建立，不但銷售火暴，而且，售價也比周邊樓盤每平方米高出700－1000元。最后，知名度高的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。大連萬達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。　　 房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化　　房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源?！　≈袊康禺a(chǎn)TOP10研究組通過對百強企業(yè)的系統(tǒng)研究認為：專業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百強企業(yè)的發(fā)展趨勢。百強企業(yè)只有堅持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場上生存并發(fā)展壯大。企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強企業(yè)創(chuàng)新能力，不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場中脫穎而出。品牌是企業(yè)綜合實力的外部表現(xiàn)，同時企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離不開品牌。四、職業(yè)化。百強企業(yè)認識到這個趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊伍。房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源?！　?房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實現(xiàn)融合　　在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構(gòu)的進入，促使先進金融技術(shù)的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強的同時，也希望能盡快上規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率一般不超過30％，而目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均在85％以上?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)的資本運作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運作方式。隨著我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)在進好人才的同時，還應(yīng)學(xué)會用好人才?！　∧壳?，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式。其特點是公司層面強，項目層面弱。每個項目部或項目公司，配備較齊全的各類專業(yè)人員，獨立運作，由項目經(jīng)理全權(quán)負責(zé)。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié)合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇，哪家企業(yè)的管理機制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢?！　⊥瑫r，企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)國外先進的管理理念，逐步建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，減少管理層次，增強企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運作效率，增強各類決策的可靠性?！　∥覈康禺a(chǎn)市場的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金?！　∥覈康禺a(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時間長、變現(xiàn)難,因此經(jīng)　　營孕育著巨大的風(fēng)險。因而二級市場并非單純的就是一種風(fēng)險分散機制,它還是一種全新的融資渠道加強與金融部門的合作與聯(lián)系,開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務(wù),特別是擴大存量房抵押業(yè)務(wù),盤活存量資產(chǎn),使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將更多的人力、財力，放在投資策劃、管理等方面；將部分業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險。今后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理、市政配套工程等工作也會由專業(yè)公司來完成。房地產(chǎn)企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強強聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險的重要方面。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運行模式，抗風(fēng)險能力也將會得到不強加強。同時，還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費者需求的準確把握及合理引導(dǎo)