【正文】 護(hù)費(fèi)每部200元/年,巡邏自行車24輛, 300元/輛,1年更新,維護(hù)費(fèi)每輛月10元205042247。12+5000247。12+20042247。12+1024 　3低值易耗,辦公,業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測算每人20元/月20121 　4停車場設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)道閘4個6600元/個、崗?fù)?個12000元/個6年折舊、維護(hù)費(fèi)300元/月，車位線及附件維護(hù)費(fèi)2500元/月，(66004+120004)247。12+300+2500 　5保險(xiǎn)費(fèi)小區(qū)公共責(zé)任保險(xiǎn)7000元/年,300元/位12 　6車位租金100元/位12 　六、　公共秩序管理費(fèi)小計(jì)1+……+6　 　電費(fèi)及其它費(fèi)用測算表類別：支出(萬元/月)序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注七公用電費(fèi)總電力日均使用電量： 度30天 元/度 八業(yè)主委員會辦公費(fèi)一年5元/戶，共2030戶20305元247?？蓤@智能化維護(hù)費(fèi)測算表單位：(萬元/月)序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注一、智能化維護(hù)費(fèi)（收入）　　　　1智能化維護(hù)費(fèi)總戶2030戶,每戶16元,入住率95%16元203095% 　　一、智能化維護(hù)費(fèi)（支出）　　　　1網(wǎng)絡(luò)工程師1名,每人月總工資3500元3500元1 　2網(wǎng)絡(luò)管理員2名，月總工資20002000元2 　3工資附加費(fèi)%、福利14,工會2%、%、加班2%、人員工資總額的38%38% 　5服裝費(fèi)2名管理人員每人年3套,每套800元800元23247。12 　11巡更系統(tǒng)維護(hù)14套,綜合測算500元/月500元 　12不可預(yù)見費(fèi)1+……+8的2%　 　13物業(yè)管理傭金1+……+9的10%　 　14稅收1+……+10的5%　 　　合 計(jì)1+……+14　 　　　結(jié)余收入支出　 　　注:智能化人員還需維修人員協(xié)助,人員費(fèi)用未計(jì)入.管理措施GUANLICUOSHI可園的物業(yè)管理服務(wù)分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務(wù)中按公司ISO9000物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)作能完成基本服務(wù)，但針對可園物業(yè)智能化、網(wǎng)絡(luò)化的特性，業(yè)主的服務(wù)需求和期望，為順利實(shí)施“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”的管理思路和做法，達(dá)到可園實(shí)施特色管理、提供特色服務(wù)的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務(wù)流程進(jìn)行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并制定了相應(yīng)的措施，這些措施主要有：l 接管驗(yàn)收實(shí)施措施l 辦理入住實(shí)施措施l 裝修監(jiān)管實(shí)施措施l 日常事務(wù)實(shí)施措施l 綠化保潔實(shí)施措施l 公共秩序?qū)嵤┐胧﹍ 機(jī)電管理實(shí)施措施l 智能化管理實(shí)施措施l 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)管理與服務(wù)措施l 社區(qū)服務(wù)實(shí)施措施本方案僅列舉了接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管三個措施作為本方案的參考資料：一、 接管驗(yàn)收實(shí)施措施成立可園籌備處，主要是準(zhǔn)備和了解有關(guān)可園的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關(guān)表格。（一）準(zhǔn)備階段人員分組按土建(含室內(nèi)部份)、機(jī)電、消防、智能化等專業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行人員分工，負(fù)責(zé)對小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收和接管。② 工程組：由徐春負(fù)責(zé)，整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計(jì)各種項(xiàng)目驗(yàn)收記錄表，報(bào)籌備處審閱存檔。B、住戶門外部分：消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、公共電照、開關(guān)、熟悉以上項(xiàng)目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點(diǎn)收集大堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶衛(wèi)生間平面圖及材料報(bào)價(jià)工期報(bào)告）、設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表。同工程組熟悉戶內(nèi)各種設(shè)備及各種戶型的結(jié)構(gòu)布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統(tǒng)的管網(wǎng)走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內(nèi)各型房屋數(shù)量、面積、方位等，報(bào)籌備處備案。（工程組已繪制）報(bào)辦公室備案。②可園物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導(dǎo)小組審定。④資料印刷。②裝備：各類工具、對講機(jī)。人員培訓(xùn)制定《可園接管人員專業(yè)培訓(xùn)方案》，由邵茂中、徐春、謝志生、陳樂華、買莉娟負(fù)責(zé)起草，交籌備處審批后組織實(shí)施。驗(yàn)收接管程序①初驗(yàn)：同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗(yàn)，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求按時(shí)整改，并認(rèn)真做好初次驗(yàn)收備忘錄。③資料圖紙交接：建設(shè)單位向物業(yè)公司交接資料圖紙，按照《某經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章每三十七條規(guī)定，移交住宅區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會（物業(yè)公司）移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：A、住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；B、本體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；C、地下管網(wǎng)竣工圖；D、其它必要的資料。分類驗(yàn)收—機(jī)電組：（由邵茂中、陳樂華負(fù)責(zé)）①資料類：產(chǎn)品調(diào)試報(bào)告書（高、低壓變配電，發(fā)電機(jī)、電梯、水泵、消防主機(jī)、智能化系統(tǒng)等）、產(chǎn)品使用說明書、產(chǎn)品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料：包括機(jī)房、電、水、管道、消防、電梯、進(jìn)口產(chǎn)品商檢書（復(fù)印件）、某市環(huán)保合格證書（發(fā)電機(jī)）、隨機(jī)配件、工具清單、設(shè)備交接清單、電腦軟件、（消防）市消防局頒發(fā)的“消防驗(yàn)收合格證”書。③驗(yàn)收實(shí)體類：A、供水：總水表、分戶水表、上下水池、水池蓋、爬梯、水泵、各種閥門、液壓泵、減壓閥、單向止回閥、減速振喉、管網(wǎng)、設(shè)備及管道支架、儀表、自動上水控制（干簧管）、各類電器控制柜、配電箱、管道井。C、消防消防值班室：消防主機(jī)、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機(jī)、電腦桌、椅。E、電系：弱電線網(wǎng)、消防各類模塊、各種報(bào)警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。G、消防門系：防火通道、防火門、VCD、錄音機(jī)、錄像機(jī)、線路、層間揚(yáng)聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機(jī)。I、CO2系統(tǒng)：氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、N2啟動瓶、N2啟管系、報(bào)警器（箱）。K、各類機(jī)房：交換機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、CO2房、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關(guān)、門窗、門鎖、給排水系。M、智能化系統(tǒng)：寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、LED電子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)。分類驗(yàn)收—工程組、事務(wù)組：（由謝志生、徐春負(fù)責(zé)）。②驗(yàn)收實(shí)體類：A、公共部分（工程組）：消防通道、層間走廊、扶手、護(hù)攔、瓷磚、各種門、窗、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標(biāo)志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。③注意事項(xiàng)：內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。②驗(yàn)收實(shí)體類：樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。二、入住辦理實(shí)施措施（一）入住辦理現(xiàn)場的布置由買莉娟負(fù)責(zé)。施工安排、人員、材料、工期、由徐春編制《施工計(jì)劃表》報(bào)籌備處審定。熟悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責(zé)，能解答住戶提出的相關(guān)問題。驗(yàn)房員應(yīng)熟悉各戶型房屋及戶內(nèi)設(shè)施、熟悉裝修管理方面的規(guī)定，并能按統(tǒng)一口徑向業(yè)主作出恰當(dāng)?shù)慕忉?、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術(shù)要求和相關(guān)規(guī)定，按交房程序與業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房交接。入住儀式策劃方案由買莉娟負(fù)責(zé)入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規(guī)定等應(yīng)于12月10日前拿報(bào)籌備處審議。入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務(wù)周到、住戶滿意①環(huán)境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點(diǎn)各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領(lǐng)導(dǎo)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復(fù)印區(qū)。②入住現(xiàn)場布置圖出口 出口復(fù)印屋收房驗(yàn)交費(fèi)回約料簽資收休息區(qū)表格填寫區(qū)驗(yàn)證咨詢臺 入口 入口 ③辦理流程圖驗(yàn)證及資料發(fā)放1． 業(yè)主需攜帶: ①《入住通知單》②家庭成員身份證、戶口本復(fù)印件和吋照一張。2． 業(yè)主交驗(yàn)《入住通知單》和身份證明。資料回收簽約1． 業(yè)主填寫《住戶家庭情況登記卡》，并粘好照片和身份證復(fù)印件。3． 將上述資料連同《購房合同》復(fù)印件、《入住通通單》交回管理處。2． 所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已報(bào)物價(jià)部門審批。2． 如有問題，經(jīng)返修后，約定時(shí)間再驗(yàn)。鑰匙發(fā)放1． 業(yè)主憑已簽字的驗(yàn)房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。說明：A、現(xiàn)場設(shè)流程展板、咨詢臺、為住戶提供導(dǎo)向服務(wù)。C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時(shí)向住戶發(fā)放《繳費(fèi)通知單》。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗(yàn)房表。（四）人員培訓(xùn)制定《可園入住辦理人員專業(yè)培訓(xùn)方案》，由謝志生、買莉娟負(fù)責(zé)起草，交籌備處審批后組織實(shí)施。選址：入伙手續(xù)辦理點(diǎn)：初步定在可園綜合樓一層裝修資料：由徐春負(fù)責(zé)。裝修材料及方案確認(rèn)： 現(xiàn)場確認(rèn)各種不同房型、不同陽臺、門窗、制定出相應(yīng)的裝修管理規(guī)定和審批方案，并適時(shí)舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加培訓(xùn)人員為所有接管小組人員。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務(wù)助理、各部門負(fù)責(zé)人。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、技術(shù)咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復(fù)印區(qū)。出口 入口專家咨詢臺交費(fèi)理修辦裝表格填寫區(qū)休息區(qū)復(fù)印裝修規(guī)定：根據(jù)建設(shè)部、省市有部門的相關(guān)法規(guī)、條例的規(guī)定內(nèi)容，綜合可園的實(shí)際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規(guī)定》，內(nèi)容涵蓋了有關(guān)房屋裝修、空調(diào)安裝、施工管理等方面的要求和規(guī)定，住戶只要通讀規(guī)定即可了解如何合理合法的進(jìn)行家居裝修。B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)(自愿)。D、對違章的行為運(yùn)用情理、經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達(dá)到糾正違章的目的。其內(nèi)容包括：裝修申報(bào)、驗(yàn)證、登記、審批、收費(fèi)、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗(yàn)收、退費(fèi)等項(xiàng)目，參加培訓(xùn)人員為裝修巡查員、事務(wù)助理、驗(yàn)房員、部分保安員。如按《條例》規(guī)定面積劃撥管理用房，除辦公和倉庫外，作為宿舍的管理用房遠(yuǎn)不夠解決員工住宿問題，加之可園各大廈夾層不能改造利用。據(jù)初步測算，可園管理經(jīng)費(fèi)的收支存在虧損缺口。因此，能否增撥商業(yè)用房面積由管理處經(jīng)營，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。三、配套設(shè)施現(xiàn)入住將至，據(jù)了解作為小區(qū)配套的各棟垃圾投放點(diǎn)(垃圾屋)、村牌、樓層標(biāo)識、宣傳欄、信箱設(shè)施等尚未確定，特別是綜合樓內(nèi)商業(yè)店鋪集中，垃圾量較大，有必要專門設(shè)置垃圾存放點(diǎn)，建議在入住前給予解決，否則，將來再設(shè)會有極大的難度。 車庫的配套設(shè)施(導(dǎo)向標(biāo)識、車位劃線等)可否盡快予以落實(shí)，爭取在入住前投入使用，方便住戶。費(fèi)用方面，請住宅局盡快提出解決方案。為此，建議在施工現(xiàn)場與小區(qū)間建筑隔離圍墻。發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房等設(shè)備房鋪設(shè)地板磚，有利于設(shè)備的保潔、維護(hù)。 據(jù)現(xiàn)場觀察，可園的空調(diào)安裝位置設(shè)計(jì)不夠合理，許多預(yù)留板的位置很難把主機(jī)從室內(nèi)往外安放，有的地方即使高空作業(yè)也難以安裝。 現(xiàn)場觀察，發(fā)現(xiàn)大部分住戶室內(nèi)供水管道的鋪設(shè)存在問題，請住宅局協(xié)調(diào)工程管理站盡快提出解決