【正文】 個 人 購 房 進(jìn) 入 零 售 時 代 ， 居 住 消 費(fèi) 比 例 逐 年 提 高 。 19982022 年 五 年 全 市 銷 售 商 品 房 總 面 積 為 萬 平 方米 ， 其 中 售 給 個 人 萬 平 方 米 ， 個 人 購 房 比 例 占 到 76%， 而2022 年 個 人 購 房 比 例 達(dá) 到 創(chuàng) 紀(jì) 錄 的 %。 由 此 帶 動 城 鎮(zhèn) 居 民 居 住 消 費(fèi) 逐 年 提 高 ， 1998 年 某 人均 居 住 消 費(fèi) 333 元 ， 2022 年 增 加 到 512 元 ， 2022 年 達(dá) 到 551 元 。 住 房 私 有 率 的 提 高 ，某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司19帶 動 二 手 房 市 場 日 漸 活 躍 ， 近 年 來 成 交 額 和 成 交 價 格 均 有 較 大 程 度的 提 高 。 住 房 消 費(fèi) 信 貸 逐 步 擴(kuò) 大 。 當(dāng) 前 各 商 業(yè) 銀 行 都 加 大 了 消 費(fèi) 信 貸 力 度 ， 隨 著 貸 款手 續(xù) 不 斷 簡 化 和 完 善 ， 某 個 人 住 房 消 費(fèi) 貸 款 呈 逐 年 遞 增 之 勢 。 居 住 環(huán) 境 不 斷 改 善 。 近 兩 年 泰 城 加 大 了 公 園 綠 地 建 設(shè) ， 建 成 了 以 東 湖 公 園 、 南 湖 公園 為 代 表 的 公 共 休 閑 場 所 ,居 民 居 住 環(huán) 境 有 很 大 的 改 善 ， 特 別 是 隨 著一 些 外 地 房 地 產(chǎn) 商 的 進(jìn) 駐 ,提 升 了 某 房 產(chǎn) 的 開 發(fā) 理 念 ,如 新 建 的 龍 澤 花苑 已 成 為 泰 城 對 外 宣 傳 的 標(biāo) 志 性 建 筑 ,此 外 ,近 幾 年 建 成 的 嘉 德 現(xiàn) 代 城 、奧 泰 山 莊 、 新 元 花 園 、 擂 鼓 石 小 區(qū) 等 住 宅 ， 由 于 設(shè) 計 新 穎 合 理 、 建筑 美 觀 以 及 良 好 的 居 住 環(huán) 境 受 到 泰 城 居 民 的 青 睞 。 隨 著 住 房 供 應(yīng) 的 進(jìn) 一 步 改 善 、 銷 售環(huán) 節(jié) 的 規(guī) 范 、 住 房 金 融 的 支 持 ， 居 民 收 入 的 穩(wěn) 步 提 高 ， 今 后 幾 年 某市 房 地 產(chǎn) 仍 將 持 續(xù) 發(fā) 展 。 一 個 國 家 和 地 方 的 經(jīng)濟(jì) 處 于 起 飛 階 段 時 ， 必 須 要 有 房 地 產(chǎn) 業(yè) 來 帶 動 ， 這 也 是 全 面 建 設(shè) 小康 社 會 提 高 居 民 生 活 質(zhì) 量 的 必 由 之 路 。 某 2022 年 底 人 均 住 房 建 筑 面 積 平方 米 ， 人 均 GDP 為 1615 美 元 ， 還 處 于 住 宅 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 快 速 發(fā) 展 的階 段 ， 而 由 現(xiàn) 在 發(fā) 展 到 全 面 建 成 小 康 社 會 ， 并 達(dá) 到 中 等 發(fā) 達(dá) 國 家 水平 ， 按 現(xiàn) 在 的 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 速 度 ， 還 將 有 一 段 較 長 的 時 間 ， 因 此 ， 某 市房 地 產(chǎn) 業(yè) 可 持 續(xù) 發(fā) 展 潛 力 相 當(dāng) 大 。 一 是 居 住 條 件 改 善 的 要 求 增 大 了市 場 需 求 。 根 據(jù) 調(diào) 查 資 料 顯 示 ， 2022 年 某城 區(qū) 有 43%的 城 市 家 庭 有 3 間 或 3 間 以 上 的 住 房 ， 大 部 分 居 民 有 換購 住 房 的 需 要 。國 際 經(jīng) 驗(yàn) 表 明 ， 城 市 化 程 度 在 30%60%之 間 ， 房 產(chǎn) 市 場 將 進(jìn) 入 高 速發(fā) 展 期 。 三 是 投 資 型 買 房 漸 成 時 尚 。 隨 著 某 市 城 市 建 設(shè) 步 伐 的 不 斷 加 快 ，一 些 投 資 購 房 者 對 某 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 前 景 也 充 滿 了 信 心 ， 來 泰投 資 置 業(yè) 者 增 多 ， 投 資 型 買 房 已 初 露 端 倪 。 今 年 國 家 針 對 局部 市 場 過 熱 的 情 況 出 臺 了 調(diào) 整 房 貸 利 率 等 調(diào) 控 政 策 ， 某 房 地 產(chǎn) 市 場未 受 到 大 的 影 響 ， 經(jīng) 過 短 期 觀 望 之 后 ， 已 步 入 正 常 的 發(fā) 展 軌 道 。 統(tǒng)計 資 料 顯 示 ， 今 年 19 月 份 ， 全 國 商 品 房 銷 售 平 均 單 價 到 了 4239 元/㎡ ， 與 某 市 相 鄰 的 濟(jì) 南 商 品 房 平 均 銷 售 價 格 為 3456 元 /㎡ ， 全 省 青島 最 高 達(dá) 到 5487 元 /㎡ ， 某 市 銷 售 價 格 為 1724 元 /㎡ ， 在 全 國 仍 處 于較 低 水 平 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 向 規(guī) 模 化 、 品 牌 化 方 向 發(fā) 展 。三 、 某 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 主 要 問 題近 幾 年 ， 某 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 很 快 ， 但 仍 存 在 一 些 機(jī) 制 性 、 政 策性 、 結(jié) 構(gòu) 性 問 題 ， 如 不 及 時 解 決 ， 將 嚴(yán) 重 影 響 房 地 產(chǎn) 市 場 的 健 康 發(fā)展 ， 這 些 問 題 主 要 表 現(xiàn) 在 以 下 方 面 ： 高 檔 商 品 房 比 例 過 大 、 低 價 住 房 有 效 供 給 不 足 ， 市 場 供 求 失衡 。 一 些 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 受 利 益 驅(qū) 動 過 于 熱 衷 高 檔 商 品 房 的 開發(fā) ， 導(dǎo) 致 高 檔 商 品 房 樓 盤 供 應(yīng) 過 多 、 房 價 虛 高 ， 超 出 市 場 需 求 和 老百 姓 經(jīng) 濟(jì) 承 受 能 力 ， 也 造 成 房 價 過 高 的 假 象 ； 與 此 同 時 ， 由 于 中 低檔 住 房 的 利 潤 偏 低 ， 很 多 開 發(fā) 商 不 愿 意 開 發(fā) ， 再 加 上 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 、廉 租 住 房 等 針 對 中 低 收 入 階 層 的 保 障 性 住 房 政 策 落 實(shí) 不 夠 到 位 ， 導(dǎo)致 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 開 發(fā) 要 么 規(guī) 模 過 小 、 要 么 價 格 過 高 、 要 么 標(biāo) 準(zhǔn) 偏 高 、要 么 購 房 資 格 審 查 不 嚴(yán) ， 或 者 兼 而 有 之 ， 增 加 了 中 低 收 入 者 買 房 的難 度 。 近 兩年 ， 一 方 面 居 民 消 費(fèi) 價 格 日 趨 平 穩(wěn) ， 另 一 方 面 則 是 房 價 節(jié) 節(jié) 攀 升 。 這 種 脫 離 市 場 規(guī) 律某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司23的 房 價 上 漲 ， 造 成 房 屋 定 位 脫 離 實(shí) 際 ， 高 價 房 過 多 ， 形 成 了 有 價 無市 的 局 面 。 另 一 方面 ， 一 部 分 空 置 房 屋 過 高 的 房 價 被 各 種 力 量 支 撐 著 不 愿 降 價 出 售 。 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 前 景 看 好 、 加之 房 價 連 年 不 斷 上 漲 ， 相 對 于 其 他 行 業(yè) 的 利 潤 率 而 言 ， 可 以 說 近 幾年 來 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 暴 利 已 經(jīng) 是 公 開 的 秘 密 ， 由 此 導(dǎo) 致 外 來 資 本 “逐 利而 來 ”， 大 量 涌 入 。 突 出表 現(xiàn) 在 近 年 來 實(shí) 施 的 土 地 使 用 公 開 投 標(biāo) 拍 賣 中 ， 競 爭 愈 演 愈 烈 ， 價格 一 再 被 追 高 ， 土 地 中 標(biāo) 價 明 顯 高 于 底 價 ， 這 更 加 大 了 住 宅 土 地 的開 發(fā) 成 本 。 當(dāng) 前 某 市 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 雖 已 達(dá) 115 家 ， 但 是 擁 有 國 家 資 質(zhì) 的 只 有 62 家 ， 其 中 擁有 一 級 資 質(zhì) 的 只 有 2 家 ， 二 級 的 有 6 家 ， 三 級 、 四 級 分 別 是 21 家 和33 家 。 2022 年 ， 全 市 竣 工 房 屋 面 積 為 萬 平 方 米 ,實(shí) 際 銷 售 面 積,產(chǎn) 銷 比 只 有 ： 1。 房 地 產(chǎn) 市 場 的 信 息 不 對 稱 。 政 府 掌 握著 要 出 讓 國 有 土 地 的 信 息 ， 而 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 對 政 府 出 讓 的 國 有 土 地的 信 息 了 解 很 不 充 分 ， 以 至 于 出 現(xiàn) 了 “有 錢 的 找 不 到 合 適 的 地 ， 有地 的 找 不 到 合 適 的 人 ”的 情 況 。 由 于 房 地 產(chǎn) 商 品 本 身 具 有 顯 著 的 差 別 性 、 復(fù) 雜 性 ， 而 購 房 者 往往 又 不 是 房 地 產(chǎn) 方 面 的 專 家 ， 很 難 憑 自 己 的 個 人 經(jīng) 驗(yàn) 對 房 地 產(chǎn) 商 品的 性 能 、 質(zhì) 量 、 建 筑 材 料 、 配 套 設(shè) 施 等 進(jìn) 行 客 觀 準(zhǔn) 確 的 判 斷 。 物 業(yè) 管 理 不 配 套 、 服 務(wù) 質(zhì) 量 差 、 收 費(fèi) 難 。 某 市 物 管 行業(yè) 起 步 晚 ， 服 務(wù) 管 理 水 平 普 遍 不 高 ， 缺 少 物 管 方 面 的 專 業(yè) 人 才 ， 許多 人 認(rèn) 為 物 業(yè) 管 理 人 員 只 要 能 掃 掃 地 、 站 站 崗 就 行 。 居 民 消 費(fèi) 觀 念 滯 后 ， 銀 行 個 人 貸 款 力 度 欠 佳 。 另 外 ， 部 分 居 民 沿襲 幾 十 年 的 保 守 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ， 接 受 不 了 “超 前 、 負(fù) 債 消 費(fèi) 觀 念 ”， 這 也在 一 定 程 度 上 制 約 了 居 民 購 房 愿 望 。 2022 年 某市 人 均 GDP 突破兩千美元。中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 25—30 平方米時，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施條件等，住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進(jìn)行社交活動的場所，并構(gòu)成家庭財富的重要組成部分。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房適用目標(biāo)群體為：在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人） ；無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭；家庭人均年實(shí)際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計算人均住房面積的人口計算家庭收入） ；具體分配方案可由某市住房保障中心制定具體實(shí)施方案，報市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。廉租房的價格根據(jù)《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （某市政府令[第 135 號]）規(guī)定，由某市物價局根據(jù)國家和省有關(guān)文件規(guī)定及成本調(diào)查隊(duì)審核的建安造價成本，并參照外地市價格水平進(jìn)行制定，目前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，為每建筑平方米每月 元，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司28第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)某市新一輪城市總體規(guī)劃，根據(jù)泰政發(fā)〔2022〕95 號文《解決某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》 ，并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：本 項(xiàng) 目 總占地面積居住區(qū)用地 hm2（合 畝） ，總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中：住宅部分總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1760 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù) 1014 套?？偩幼魯?shù)為 1760 戶，總居住人口為 5632 人。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村，總占地面積 113200 平方米（合 畝） 。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內(nèi)無影響建設(shè)障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進(jìn)一步得到改善。第二節(jié) 建設(shè)條件某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司30一、氣象某市地處東經(jīng) 116176。59′， 北 緯 35176。28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。供電項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 ，某市電力供應(yīng)充足，用電有保證。燃?xì)夂凸猃執(zhí)堵芬粋?cè)人行道下均敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。交通某市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為萬官路，與某市城市主干道龍?zhí)堵废噙B，出入交通十分便捷。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項(xiàng)目所選場地地形高差某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司32不大，地形平坦。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設(shè)計提供依據(jù)。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計理念在規(guī)劃設(shè)計中，本項(xiàng)目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司34最大限度地滿足人們的各種需求。力求在規(guī)劃中將本項(xiàng)目設(shè)計成標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增