【正文】 有近200家中小中介公司關(guān)門。成都市房管局發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢市場(chǎng)秩序的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)備案管理的通知》。成都市房地產(chǎn)中介服務(wù)將嚴(yán)格“執(zhí)業(yè)資格”制度。 市場(chǎng)需求分析從去年9月底秋交會(huì)上新成立的成都二手房交易市場(chǎng)形勢(shì)喜人，市場(chǎng)日均接待咨詢近200人次，半年時(shí)間共計(jì)成交了各類房屋500余套。成都二手房交易市場(chǎng)作為西南地區(qū)最大最具競(jìng)爭(zhēng)力的中心二手房交易平臺(tái)，為市民進(jìn)行二手房交易提供安全誠(chéng)信的交易場(chǎng)所。2005年，包括藍(lán)谷地、萬(wàn)科魅力之城、芝芝城市花園、天和盛世、SHOW秀城、SOLO自由城、龍泉大學(xué)城、紫荊電影城、紫晶廣場(chǎng)、南充光彩大市場(chǎng)等在內(nèi)的10多個(gè)樓盤(pán)，與成都富房、金豐易居、順馳、21世紀(jì)等二手房中介商家聯(lián)手賣房，一手新商品房銷售網(wǎng)絡(luò)渠道開(kāi)始密布全城，種種跡象表明，成都樓市進(jìn)入聯(lián)合銷售新時(shí)代，成都樓市大量出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商找二手房中介商賣房的現(xiàn)象。其發(fā)展稍滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展國(guó)家政策的放開(kāi)，二手房市場(chǎng)的擴(kuò)大，房地產(chǎn)中介行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，一些國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介公司利用連鎖和加盟經(jīng)營(yíng)的方式迅速擴(kuò)大其規(guī)模。這里面規(guī)模較大發(fā)展勢(shì)頭迅速的主要有二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司、順馳置業(yè)公司等面向全國(guó)擴(kuò)張業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司，還有一些區(qū)域性的房地產(chǎn)中介公司如中原地產(chǎn)等也是居利房地產(chǎn)集團(tuán)在區(qū)域中的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的絕對(duì)第一，2003 年占有天津市商品房市場(chǎng)近20%的市場(chǎng)份額。天津順馳置業(yè)有限公司在天津房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，已成為天津房地產(chǎn)中介企業(yè)中的第一,占據(jù)著天津房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)30%的市場(chǎng)份額，其擁有的160 家連鎖店及200 余家社區(qū)服務(wù)店遍布天津市大街小巷。二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司體系是兩個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)傳奇人物——經(jīng)紀(jì)商巴特萊爾和費(fèi)舍爾于1971 年在美國(guó)加州創(chuàng)立的，迄今已有30 余年的歷史。目前體系已發(fā)展到覆蓋41 個(gè)國(guó)家和地區(qū)、擁有6608 家特許加盟店和112037 名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)一項(xiàng)全球性的有很高可信度的調(diào)查顯示，二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司在全球房地產(chǎn)中介行業(yè)的美譽(yù)度、品牌廣告認(rèn)知度、品牌認(rèn)知度、品牌潛在使用度、品牌電視廣告認(rèn)知度等方面都遙遙領(lǐng)先于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從上面的比較可看出，順馳置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是爭(zhēng)做行業(yè)第一，最具雄心。從發(fā)展規(guī)劃看，在品牌區(qū)域推廣上順馳置業(yè)較強(qiáng)，二十一世紀(jì)其次。 潛在進(jìn)入者上個(gè)世紀(jì)末，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，中介的業(yè)務(wù)需求(例如房地產(chǎn)估價(jià)等)也十分旺盛，但進(jìn)入該行業(yè)的公司數(shù)量也不是很多，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)并不是十分激烈。 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)六一新政帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商面臨賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，同時(shí)二手房交易的興起，使得房產(chǎn)中介企業(yè)便有了很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，一個(gè)具有有機(jī)的,系統(tǒng)的,強(qiáng)有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,能為房地產(chǎn)走向市場(chǎng)進(jìn)入流通領(lǐng)域營(yíng)造一個(gè)巨大的接納空間的房地產(chǎn)中介企業(yè)必定能夠成功。在制度上，該項(xiàng)目符合國(guó)家的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，能為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出極大的貢獻(xiàn)，因此可享受開(kāi)發(fā)區(qū)特別制定的優(yōu)惠政策。 劣勢(shì)居利房產(chǎn)集團(tuán)是一家新建企業(yè)，所以在人事管理、制度、生產(chǎn)管理等方面缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)。 機(jī)會(huì)國(guó)內(nèi)對(duì)中介類企業(yè)的需求呈上升趨勢(shì)，許多開(kāi)發(fā)商需要借助中介的渠道網(wǎng)絡(luò)對(duì)其樓盤(pán)進(jìn)行銷售；而在二手房市場(chǎng)上，消費(fèi)者需要的是正規(guī)化、科學(xué)化的中介企業(yè)為他們服務(wù)，因此在某些地方中介企業(yè)可謂是“供不應(yīng)求”，這是宏觀環(huán)境給予我們的最大機(jī)會(huì)。目前，四川正處于西部大開(kāi)發(fā)的浪尖上，借助這個(gè)大的外部環(huán)境，公司必能得到極大的發(fā)展。公司的業(yè)務(wù)整合雖然降低了成本，但是這會(huì)給公司的管理帶來(lái)一定的困難，如果能將各部門的各業(yè)務(wù)管理得非常好，居利必能按照預(yù)定的發(fā)展軌跡順利發(fā)展，但是如果管理不夠完善，那么居利的整合優(yōu)勢(shì)將難以得到發(fā)揮。顧客總是不忠誠(chéng)的，特別是在中介這一行業(yè)，服務(wù)偏于同質(zhì)化，今天的顧客有可能被別的中介企業(yè)搶走，如何很好地利用關(guān)系營(yíng)銷的辦法來(lái)保持顧客也是居利面臨的挑戰(zhàn)之一。根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，我們將公司初期市場(chǎng)策略的重點(diǎn)放在以下兩個(gè)目標(biāo)群體：需限時(shí)代賣的開(kāi)發(fā)商和二手房的需求者和供應(yīng)者。另外，從“居利”這個(gè)品牌名字中也可以得知我們企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也就是說(shuō)，房屋的消費(fèi)者和建造者均可以通過(guò)居利房產(chǎn)得到他們想要的東西。 品牌定位品牌定位，是指為自己的品牌在市場(chǎng)上樹(shù)立一個(gè)明確的、有別于竟?fàn)帉?duì)手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，其目的是在消費(fèi)者心中占領(lǐng)一個(gè)有利的位置。定位的基本方法不是去創(chuàng)造某種新奇或與眾不同的事項(xiàng)，而是去操縱己經(jīng)存在于顧客心中的東西，去重新結(jié)合己存在的聯(lián)結(jié)關(guān)系。 品牌推廣電視和報(bào)紙電視及報(bào)紙宣傳都是既傳統(tǒng)又有效的宣傳方式，在項(xiàng)目運(yùn)行初期，四川電視臺(tái)、成都有線電視臺(tái)（是成都市目前收視率最高的電視臺(tái)）均是我們電視宣傳的主力所在。因此我們報(bào)紙宣傳的主力將會(huì)放在《成都商報(bào)》 與《成都晚報(bào)》上，另外，《華西都市報(bào)》由《四川日?qǐng)?bào)》主辦，屬晚報(bào)性質(zhì)，大眾化，發(fā)行量在12萬(wàn)以上，其宣傳效果不容忽視，因此我們也將在該報(bào)上做大量的宣傳。 關(guān)系營(yíng)銷關(guān)系營(yíng)銷是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的雙向的信息交流；是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的合作協(xié)同為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略過(guò)程；是關(guān)系雙方以互利互惠為目標(biāo)的營(yíng)銷活動(dòng)，利用控制反饋的手段不斷完善產(chǎn)品和服務(wù)的管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn)中介行業(yè)中的關(guān)系主體及其重要性房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中主要的關(guān)系主體有業(yè)主，消費(fèi)者，政府，媒體，員工，競(jìng)爭(zhēng)者等。比如，可以實(shí)行會(huì)員制，可以利用會(huì)員之間的關(guān)系展開(kāi)產(chǎn)品的廣告宣傳，并且可以提高業(yè)主與他們顧客之間的溝通和信任，可以通過(guò)實(shí)在的會(huì)員優(yōu)惠和文化增值措施，刺激社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)，最終拉動(dòng)銷售。在今天激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，競(jìng)爭(zhēng)者之間不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相互依賴的合作關(guān)系發(fā)揮著越來(lái)越來(lái)大的作用，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生合作，合作為了取得競(jìng)爭(zhēng)。在這曠日持久的競(jìng)爭(zhēng)中，我們公司要取得持久競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，就必然需要全方位、多層次企業(yè)的合作和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。協(xié)調(diào)好與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷環(huán)境。與媒體搞好關(guān)系，可以提升企業(yè)的形象。注重內(nèi)部員工關(guān)系的協(xié)調(diào)，可以提升自己企業(yè)的發(fā)展的內(nèi)在的動(dòng)力。企業(yè)如果以人為本可以充分的發(fā)揮員工的創(chuàng)造力和激發(fā)員工的責(zé)任心。 服務(wù)價(jià)格策略我們所提供的服務(wù)的定價(jià)采取以競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)策略為主，同時(shí)也以成本導(dǎo)向定價(jià)為輔的定價(jià)手段，這是基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）目前市場(chǎng)上已有順馳、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等大型企業(yè)，它們進(jìn)入市場(chǎng)較早，占據(jù)了一部分市場(chǎng)份額。（2）考慮到品牌建設(shè)需要，在相同服務(wù)的情況下，服務(wù)價(jià)格比目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格便宜5%——10%。第五部分 組織結(jié)構(gòu)與人力資源管理規(guī)劃 組織結(jié)構(gòu)示意圖居利房產(chǎn)集團(tuán)是一家股份合作制企業(yè)，其組織結(jié)構(gòu)設(shè)置與一般股份合作制企業(yè)相似。所有經(jīng)理、總經(jīng)理均對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。因此優(yōu)秀的企業(yè)在用人時(shí)，只看表現(xiàn)，不憑感情。 任何一位有才干、有本事的員工都會(huì)得到相應(yīng)豐厚的報(bào)酬。 人員配備及工作職責(zé)總經(jīng)理（1名）：負(fù)責(zé)整個(gè)居利集團(tuán)的運(yùn)做和管理，能在整個(gè)企業(yè)內(nèi)形成良好的企業(yè)文化，促進(jìn)企業(yè)的迅速發(fā)展。營(yíng)銷部經(jīng)理（1名）：熟悉中介行業(yè)，有三年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)調(diào)研人員（3名）：負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，能吃苦耐勞，具有敬業(yè)精神。信息收集分析員（2名）：為總經(jīng)理提供方案，指導(dǎo)直營(yíng)店及加盟店的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。制訂公司的勞動(dòng)人事政策和守法?？?jī)效專員（2名）：組織實(shí)施公司全員績(jī)效評(píng)價(jià)制度及年度評(píng)價(jià)工作，保證評(píng)價(jià)工作的及時(shí)性和質(zhì)量。執(zhí)行人員招聘職能。財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部經(jīng)理（1名）：制定各項(xiàng)戰(zhàn)略，政策和流程，包括：銷售、成本、稅務(wù)、資產(chǎn)、預(yù)算、信用和現(xiàn)金流管理；管理財(cái)務(wù)資源來(lái)確保健康的現(xiàn)金流和控制外匯的平衡；及時(shí)地和準(zhǔn)確地指導(dǎo)編制損益表、資產(chǎn)負(fù)債表等各類標(biāo)準(zhǔn)和特殊的財(cái)務(wù)報(bào)告，為管理決策提供財(cái)務(wù)分析和建議；確保符合內(nèi)部和法律要求。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)運(yùn)作、維護(hù)和提供財(cái)務(wù)信息、計(jì)劃和項(xiàng)目信息；為管理層進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和準(zhǔn)備分析報(bào)告會(huì)計(jì)主管（1名）：負(fù)責(zé)管理會(huì)計(jì)職能部門的業(yè)務(wù)，包括:應(yīng)收、付款賬、收入和資產(chǎn)帳等；除此之外，還包括其他會(huì)計(jì)職能,諸如：工資,及時(shí)和匯總的會(huì)計(jì)相關(guān)的報(bào)。財(cái)務(wù)分析員（1名）：負(fù)責(zé)收集和分析成本，價(jià)格，費(fèi)用和收入方面的財(cái)務(wù)信息， 進(jìn)行諸如通貨膨脹，利率，匯率等方面的經(jīng)濟(jì)指數(shù)的簡(jiǎn)單分析以及財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)分析和預(yù)測(cè)，監(jiān)控經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集,處理和分析。二是在職位出現(xiàn)空缺時(shí)進(jìn)行人員招聘。其中，營(yíng)銷部的人員主要是由持有相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的人構(gòu)成，是企業(yè)創(chuàng)立的骨干人員；而財(cái)務(wù)部和人力資源部在招聘行內(nèi)資深人員的同時(shí)，應(yīng)該包括一部分畢業(yè)大學(xué)生，他們雖沒(méi)有特別的經(jīng)驗(yàn)，但他們的創(chuàng)造性思維和開(kāi)拓能力非常強(qiáng)，這對(duì)剛剛起步的企業(yè)是非常重要的。 素質(zhì)要求根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度,納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃，“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)經(jīng)注冊(cè)后生效”，因此，我們對(duì)營(yíng)銷部的員工的素質(zhì)要求便是取得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，而對(duì)其他部門的人，我們會(huì)通過(guò)相應(yīng)的培訓(xùn)，使得他們掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，保證企業(yè)整體素質(zhì)處于一個(gè)高的水平上。員工的工作級(jí)效，是指他們那些經(jīng)過(guò)考評(píng)的工作行為、表現(xiàn)及其結(jié)果。所以對(duì)績(jī)效的考核是具有監(jiān)控功能的。橫向程序是指按考績(jī)工作的先后順序形成的過(guò)成進(jìn)行；而縱向程序是指按組織層次進(jìn)行考績(jī)的順序，一般是先對(duì)基層，再對(duì)中層，最后對(duì)高層考績(jī)?？?jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)員工績(jī)效的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)的準(zhǔn)則。所謂的標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)度和頻率，是只考核標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，也就是各種規(guī)范行為或?qū)ο蟮某潭然驅(qū)ο蟠螖?shù)。 薪酬制度一個(gè)有效的薪酬機(jī)制將會(huì)大大提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。薪酬不但關(guān)系到企業(yè)的成本控制，還與企業(yè)的產(chǎn)出或效益密切相關(guān)，雖然本身不能直接帶來(lái)效益，但可以通過(guò)有效的薪酬機(jī)制，將薪酬交換成勞動(dòng)者的活勞動(dòng)，使勞動(dòng)力和生產(chǎn)資料結(jié)合創(chuàng)造出企業(yè)財(cái)富和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)具有增值功能。通過(guò)有效的激勵(lì)機(jī)制，反映和評(píng)估員工的工作績(jī)效，將員工表現(xiàn)出來(lái)的不同工作績(jī)效，報(bào)以不同的薪酬，從而促進(jìn)員工的工作數(shù)量和質(zhì)量的提高，保護(hù)和激勵(lì)員工的工作積極性，提高企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率。企業(yè)可以通過(guò)薪酬水平的變動(dòng)，將企業(yè)的目標(biāo)傳遞給員工，促使員工的個(gè)人行為與組織行為相融合。薪酬可用于獲得“實(shí)物、保障、社會(huì)關(guān)系以及尊重的需求，對(duì)這些需求的滿足在某種程度上也能滿足自我實(shí)現(xiàn)的需要”。一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司，它的薪酬分配制度一般分為三個(gè)方面：（1）工資分配制度。具體表現(xiàn)為計(jì)件工資、計(jì)時(shí)工資、加班工資、資金、津貼、補(bǔ)貼和特殊條件下的工資。它分配的也是或基本是勞動(dòng)性質(zhì)的收入。前五項(xiàng)為強(qiáng)制性社會(huì)保險(xiǎn)，按國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定建立并繳費(fèi)；后者根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力，參照政府有關(guān)政策，自行決定支付水平、方式等，這些均可視為延期支付的勞動(dòng)報(bào)酬。它是指企業(yè)繳納企業(yè)所得稅后利潤(rùn)在企業(yè)內(nèi)部不同的利益主體之間的分配。其中，對(duì)投資者，按照同股同權(quán)、同股同利的原則，分配股息、紅利；對(duì)技術(shù)等生產(chǎn)要素投入者，根據(jù)其技術(shù)、專利等作價(jià)入股分配股息、紅利、或按照技術(shù)成果所創(chuàng)造的的一定比例提取報(bào)酬。對(duì)其他勞動(dòng)者，根據(jù)其持股情況分配資本性收入或分紅?？紤]到公司的發(fā)展，本公司薪酬制度，嚴(yán)格按照低底薪+高提成制度，所有福利性費(fèi)用均從高提成中體現(xiàn)，底薪表如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理部門經(jīng)理部門業(yè)務(wù)人員店長(zhǎng)店長(zhǎng)秘書(shū)及培訓(xùn)經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人4000/月2000/月2000/月1000/月1000/月1000/月400/月提成表如下：業(yè)績(jī)=80008000 AND =24000=24000計(jì)算基數(shù)（A）業(yè)績(jī)收入*90%其余的10%為經(jīng)理、組長(zhǎng)等的管理提成，同時(shí)經(jīng)理、組長(zhǎng)應(yīng)承擔(dān)必要的業(yè)務(wù)協(xié)助，接受公司的分期的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)議和下轄員工的民主評(píng)議實(shí)提成數(shù)60%A70%（A8000）+60%*800080%*（A24000）+70%*16000+60%*8000注：詳細(xì)說(shuō)明見(jiàn)附錄《居利房產(chǎn)集團(tuán)工作及管理細(xì)則》第六部分 財(cái)務(wù)分析 股權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況居利房產(chǎn)集團(tuán)采取股份合作制，股東參股情況如下：張中席（CEO）投資300萬(wàn)，占30%，張駿投資200萬(wàn)，占20%，方立鑫投資200萬(wàn)，占20%，張小京投資150萬(wàn)，占約15%，任玉兵投資150萬(wàn)，占約15%。 正常運(yùn)作后收入估算公司的主要收入來(lái)源于各項(xiàng)中介業(yè)務(wù)，而中介業(yè)務(wù)在目前正處于發(fā)展時(shí)期，因而在進(jìn)行收入估算的時(shí)候，我們假設(shè)居利房產(chǎn)的業(yè)務(wù)量按照中介行業(yè)的平均業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率9%來(lái)增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查，我們估計(jì)居利房產(chǎn)集團(tuán)第一年的收入為480萬(wàn)/年（細(xì)見(jiàn)下頁(yè)表），并且由于居利房產(chǎn)在初期處于高速增長(zhǎng)期，根據(jù)同行業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)，我們假設(shè)居利房產(chǎn)在最初的十年發(fā)展期中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以每年9%的速度在增長(zhǎng)。項(xiàng)目電腦及信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)辦公設(shè)備投資業(yè)務(wù)聯(lián)系車輛合計(jì)金額250萬(wàn)50萬(wàn)60萬(wàn)360萬(wàn)管理費(fèi)用：主要指管理人員固定工資、壞帳準(zhǔn)備、辦公費(fèi)。營(yíng)業(yè)費(fèi)用：主要廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)人員和經(jīng)紀(jì)人的固定工資，預(yù)計(jì)2萬(wàn)/月。待攤費(fèi)用：開(kāi)辦費(fèi)2萬(wàn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及其附加：按照主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的7%進(jìn)行估算。除了固定資產(chǎn)投資成本外，其余成本均與收入相對(duì)應(yīng)，即隨著業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度在增長(zhǎng)，也即9%的費(fèi)用增長(zhǎng)率。本項(xiàng)目采用銷售百分比法進(jìn)行估算。 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算計(jì)算方法為項(xiàng)目預(yù)期的年平均凈利潤(rùn)與初始總投資額相比。其計(jì)算公式為： 經(jīng)過(guò)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為21%。 不確定性分析盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其計(jì)算公式為：BEP=年固定總成本/（年產(chǎn)品銷售收入—年可變總成本）100%其中，年固定成本主要為管理費(fèi)用和人員固定工資，為便于計(jì)算，以上數(shù)據(jù)均取生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的平均值。%，項(xiàng)目便達(dá)到盈虧平衡，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，有較大的盈利能力。根據(jù)現(xiàn)金流量表，基本方案的內(nèi)部收益率為21%。敏感分析計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表及