【正文】 進行安全檢查一次。機油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?？諝鉃V芯不臟污。 電動綠籬機：電機運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好?？?8 / 82制開關(guān)操作靈活。 電動割灌機：電機運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。控制開關(guān)操作靈活。保護外殼完好?？諝饫鋮s通道通暢。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。 通訊設(shè)備：對講機（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對講機：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號清楚。 管道疏通機：能夠正常使用，電氣連接可靠，機頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機械傳動部位潤滑良好。適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過程。每半年收集一次意見，通過評審對作業(yè)程序進行改進。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進行維修。必須對業(yè)主需要進行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。、對需要維修的項目進行檢查。檢查分為四種類型：、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就可以查出故障；、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣；、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時不一定能夠恢復(fù)原樣。、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進入下一個工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。、向業(yè)主告知收費情況時，不要和業(yè)主協(xié)商價格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無權(quán)對收費價格進行變動，如果業(yè)主認(rèn)為價格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進行協(xié)商。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。在業(yè)主同意維修后將要進行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預(yù)先采取措施。、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)42 / 82主生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時進行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時供電、臨時供水、臨時應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財產(chǎn)損失不擴大。、維修后達到的效果。、業(yè)主新增加的要求處理。、維修工作完成后清理現(xiàn)場。對于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進行清除。、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進行確認(rèn)。業(yè)主如果需要收費票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3 天之內(nèi)送上門。、離開業(yè)主家時應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌?？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進行賠償?shù)?4 / 82方案。、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結(jié)果、維修收費價格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進行爭論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進行解釋。、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進行處理，保證至少有一個見證人。、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家時，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時間后重新再來進行維修。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進行維修作業(yè)。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。檢查：工作人員對設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動試驗、測量等方法查看。保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進行清潔、潤滑、調(diào)整。年檢：對有要求的項目向相應(yīng)的部門申請檢測，并得到結(jié)論。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次屋面、露臺：每半年檢查 1 次。外墻面：每半年檢查 1 次。避雷接地：每年測試 1 次。空置房：每周戶外巡檢 1 次。監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。水泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。每周保潔 1 次。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。垃圾場：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。生活水箱：每天巡檢 1 次，每年檢測 1 次。樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次。室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污） 、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑。外排管道（包括雨、污） 、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。集水坑：每季度檢查 1 次。室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。集氣室、進風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門每季度檢查 1 次，每年檢測 1 次。高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。消防自動報警系統(tǒng)：每日巡檢 1 次，使用過程中采取應(yīng)急維修方式。防火卷簾門：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排51 / 82水管道及限位控制開關(guān)等。風(fēng)機系統(tǒng)：風(fēng)機、送風(fēng)、引風(fēng)機及其與之聯(lián)系的風(fēng)機管道。供氣系統(tǒng)：煤氣。特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測 1 次。樓道照明、機房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、52 / 82攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查 1 次，維保采取外委方式。閘臂系統(tǒng)：每月檢修 1 次。集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運行時間每天巡檢 1 次，每年維保兩次（外委） 。中水處理設(shè)備：每次使用前檢查 1 次。1綠化設(shè)備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎(chǔ)設(shè)施）草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機：每次使用前檢查 1 次，使用完后保養(yǎng) 1 次。對講機：使用前檢查 1 次。1輔助設(shè)備：空壓機，管道疏通機。每年維保 1 次。使用完后保養(yǎng) 1 次。壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表：每年進行 1 次計量。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。每半年組織一次對設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)要求文件的評審，達到不斷改進的目的。 協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。 根據(jù)公司對設(shè)施設(shè)備的維保要求組織建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺帳和維保計劃。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報的溝通工作。 做好設(shè)施、設(shè)備運行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。 維修人員職責(zé)： 按照公司對設(shè)施設(shè)備的各項管理要求，對小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。 服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。 小區(qū)各管理人員職責(zé) 小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項工作中，遇到或巡視到達不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時應(yīng)予以記錄，并報到管理處指定的人員手中。得到批準(zhǔn)后組織各部門及各管理處人員進行培訓(xùn)。 工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計劃的執(zhí)行情況和56 / 82各項記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》 ，對查出的問題督促小區(qū)進行糾正。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。 工程部在公司授權(quán)下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修維保合同，并對外委項目的工作進行協(xié)調(diào)和組織驗收。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報。形式采取交流經(jīng)驗、工程部安排人員授課、聘請公司以外的專業(yè)人員授課等。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計劃須報至工程部得到審核和批準(zhǔn)。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。57 / 82 小區(qū)對設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。工程主管安排小區(qū)維修人員對設(shè)施設(shè)備進行巡檢，巡檢到各個機站房時，應(yīng)填寫機站房內(nèi)相應(yīng)的表單， 《電梯巡檢表》 、 《配電房巡檢表》 、 《風(fēng)機巡檢表》 、 《二次供水泵房巡檢表》 、 《消防泵房巡檢表》 、 《中央空調(diào)機房巡檢表》 、 《消防監(jiān)控室巡檢表》 ，工程主管要對設(shè)施設(shè)備的巡檢維護保養(yǎng)情況進行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)情況進行定期定量的抽檢和檢查。對于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進行抽檢、檢查。 應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見《應(yīng)急上門維修標(biāo)準(zhǔn)程序》 。 工程主管根據(jù)月（或周）計劃以及臨時突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項維修、維護保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。 適用范圍：銀城物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備。 銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實施制定的編號方法。 作業(yè)程序： 物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個小區(qū)的各種設(shè)備的編號方法。 由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實施編號方法，組織各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工展開工作。 設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號設(shè)備名稱設(shè)備型號規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。 設(shè)備在貼上標(biāo)識牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護。若標(biāo)識牌損壞，應(yīng)向管理處匯報并把損壞的標(biāo)識牌交到管理處，同時申請新的標(biāo)識牌重新貼上。 若設(shè)備報廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報，將標(biāo)識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。、另一部分設(shè)施設(shè)備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進行巡檢，完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》 ，巡檢中發(fā)現(xiàn)問填寫《問題處理單》 ，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。 每周必須由小區(qū)維修人員巡檢的內(nèi)容a）室外免費體育設(shè)施巡檢。c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房 每月必須由小區(qū)維修人員檢查的內(nèi)容a）防火卷簾門、電動門、道閘；b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；c）特種設(shè)備升降式立體停車系統(tǒng)每月維保 1 次和每部電梯維保2 次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門進行；d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁65 / 82對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；e）樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查 1 次；f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、室外主排水管道；h）風(fēng)機、送風(fēng)、引風(fēng)機及其