【正文】 除了政府管理外，還應(yīng)有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運作必不可少的條件。行業(yè)協(xié)會的自律是現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的管理慣例。目前，我國的物業(yè)管理相對普及的地區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場進(jìn)行管理可以通過以下幾個方面進(jìn)行。物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強的工作，應(yīng)要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，其中包括樹立良好的企業(yè)形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象，也包 括建立一整套企業(yè)行業(yè)規(guī)范，實施文明管理。 會員資格申請者，一般要通過物業(yè)管理協(xié)會的資格能力測試和審查，其測試審查的內(nèi)容 主要包括物業(yè)管理專業(yè)知識和對政府有關(guān)法規(guī)的理解程度，以及會員公司的物業(yè)管理專業(yè)人員是否具有高水平的專業(yè)技能等。 、管理、服務(wù)情況 物業(yè)管理協(xié)會為保護(hù)業(yè)主的利益，對會員的經(jīng)營業(yè)務(wù)情況實行嚴(yán)格的監(jiān)管制度，以防止 會員公司損害業(yè)主利益。為方便物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)督管理，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)該設(shè)立監(jiān)察辦公室負(fù)責(zé)日常具體工作。物業(yè)管理協(xié)會有權(quán)對任何違反協(xié)會規(guī)章條例的會員施以開除、責(zé)令其檢查、公開賠禮道歉及罰款等 處罰。這種協(xié)調(diào)糾紛的方法最為簡單明了，糾紛雙方各派代表參加，協(xié)會也派出代表，各自談出自己的觀點，從長遠(yuǎn)目標(biāo)考慮解決糾紛，既簡單有效，也為各方節(jié)省了時間和 費用。 、經(jīng)驗的介紹、相關(guān)法律的宣傳 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有向其會員及公眾普及遵紀(jì)守法教育和有關(guān)物業(yè)管理方面知識教育的 責(zé)任。 (2)嚴(yán)格行業(yè)道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，教育會員自覺約束自己的行為。 對社會公眾則可通過出版一些簡單易懂、文字簡潔的小冊子，普及物業(yè)管理的使用、保養(yǎng)、維修等方面的基本知識。行業(yè)協(xié)會還應(yīng)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建物業(yè)規(guī)范管理的典型，做好文明管理典型的推薦，并協(xié)助政府部門開展對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢、資質(zhì)復(fù)審及等級評定等工作。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政 府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng)從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、 嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護(hù)和自我制約。物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會章程以外，還 可以包括住戶手冊、物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等。住戶手冊較為詳盡地為業(yè) 主介紹了物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。住戶手冊具有一定的約束力，可加強管理企業(yè)與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，以便給業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 ①物業(yè)簡介； ②物業(yè)的地理位置； ③物業(yè)的住戶數(shù)； ④物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。 ①管理公司； ②管理處； ③業(yè)主委員會； ④管理費用。 ①業(yè)主或住戶的權(quán)利和義務(wù)； ②業(yè)主或住戶的權(quán)益和責(zé)任； ③約束性條款。 ①房屋的管理和維修； ②公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修； ③清潔衛(wèi)生； ④治安保衛(wèi)； ⑤庭園綠化； ⑥車輛停放； ⑦消防安全。 ①服務(wù)網(wǎng)點及服務(wù)項目； ②有償服務(wù)的內(nèi)容與范圍； ③無償服務(wù)的內(nèi)容與范圍。 ①應(yīng)該注意的事項； ②常用電話號碼； ③各項罰款。它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi) 部各職能部門和各類人員的職責(zé)范圍，包括領(lǐng)導(dǎo)制度(董事會制度、總經(jīng)理制度)，職能制度 (辦公室職責(zé)、開發(fā)部職責(zé)、財務(wù)部職責(zé)、業(yè)務(wù)管理部職責(zé)、工程部職責(zé)、經(jīng)營服務(wù)部職責(zé)) ，崗位制度(管理人員崗位責(zé)任、工人崗位責(zé)任)。 總經(jīng)理在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)董事會決定的貫徹落實，負(fù)責(zé)企業(yè)全面的領(lǐng)導(dǎo)和管理工作 。 (2)制定企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)，包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級人員的崗位責(zé) 任并監(jiān)督實施，保證各項管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。 (4)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進(jìn)行。 (6)有重點、定期、不定期地對一些部門或設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解 決。 (8)與社會各界人士建立和保持良好的公共關(guān)系，樹立企業(yè)良好形象。 辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事、文件管理等工作。 (2)負(fù)責(zé)公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會議期間各部門工作的開展以及會議決定的 催辦和檢查。 (4)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時準(zhǔn)確地起草或打印、復(fù)印文件和資料。 (6)做好企業(yè)的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作，根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級、 統(tǒng)籌退休等各項工作，并負(fù)責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。 (8)負(fù)責(zé)企業(yè)有關(guān)辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。 (10)負(fù)責(zé)企業(yè)車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作。 (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。其職責(zé)范圍是： (1)根據(jù)市場經(jīng)濟的需求，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握 第一手資料，為總經(jīng)理的決策提供可靠的依據(jù)。 (3)負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)方法與經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營狀況。 (5)負(fù)責(zé)組織參與競爭，制定投標(biāo)策略，進(jìn)行業(yè)務(wù)開發(fā)，開展投標(biāo)競爭。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。其職責(zé)范圍包括： (1)認(rèn)真貫徹《企業(yè)財務(wù)通則》和《會計準(zhǔn)則》，執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令，遵守各項 資金收入制度，嚴(yán)格執(zhí)行費用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。 (3)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算 紀(jì)律，加強現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作，對屬下各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。 (5)妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關(guān)、上級主管部門和本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查， 及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。其職責(zé)范圍是： (1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制定和實施文明物業(yè)區(qū)計劃。 (3)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護(hù)管理，提高綠地景觀效益。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作，嚴(yán)格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通 。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。其職責(zé)范圍是： (1)參與物業(yè)的前期管理，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議，參與物業(yè)的 檢查、驗收。 (3)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修房屋的審批、監(jiān)督、檢查工作，保持物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整。 (5)負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)各工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。其職責(zé)范圍是： (1)立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務(wù)多種經(jīng)營項目。 (2)建立信息庫，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員予以保證。 (4)加強商業(yè)網(wǎng)點的管理，樹立良好的商業(yè)信譽，保證不出售偽劣產(chǎn)品。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責(zé)任制。 管理處主任崗位責(zé)任：在物業(yè)管理和物業(yè)轄區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，主持物業(yè)轄區(qū)日常 管理工作。 維修工崗位責(zé)任：負(fù)責(zé)水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運作正常，并及時完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時布置的任務(wù)。其目的是為了 加強對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 (2)裝修施工管理規(guī)則。 (4)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)則。 (6)門禁出入管理規(guī)則。 (8)停車場管理規(guī)則。 (10)市場管理