【正文】 及利率的變動(dòng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小，從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)。2010年4月，二套房貸首付不低于50%。2010年4月15日，國務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實(shí)際住房用地總量。與此前緊縮性調(diào)控政策不同，此次房地產(chǎn)房地產(chǎn)國土部供應(yīng)計(jì)劃新政在對(duì)投資性需求嚴(yán)格管理的同時(shí)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，16月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，%國商品房新開工面積累計(jì)達(dá)到8．05億平方米，%供應(yīng)來看，上半年100個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增長100% ；累計(jì)成交量14420萬平方米，同比增加85%。210年4月，北京新政“限購”。2010年6月，按家庭成員擁有住房數(shù)認(rèn)定二套房2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房的貸款。評(píng)析：本次房地產(chǎn)調(diào)控采取了認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高了購買第二套以上住房的貸款成本，對(duì)控制投資投機(jī)性需求有比較明顯的效果。在打擊投資投機(jī)性購房需求的同時(shí)，又有可能“誤傷”真實(shí)改善性住房需求，統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。而在中國這樣一個(gè)公有制占主體地位的社會(huì)主義國家，住房絕不是一般商品，城市住房蘊(yùn)含著公共產(chǎn)品或者準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。因此，國家在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)明確城市住房的公共產(chǎn)品屬性，其功能在于“居住”而非“投資、投機(jī)”。從根本上說：房地產(chǎn)有保值、增值收益的作用。所以政策的目的在與引導(dǎo)人們正確的看待參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。010年6月，%提高到2%2010年5月26日，國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限。《通知》確定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶植和照顧很大程度上源于房地產(chǎn)的形成原因，以及國家發(fā)展過程中房地產(chǎn)作出的重大經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。為增加的經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房土地供應(yīng)減少的財(cái)政收入也是另一種補(bǔ)充。%。至2010年4月，全國主要城市住宅售價(jià)較2009年階段性低點(diǎn)累積增長約60%。自2010年5月“新國十條”頒布以來，市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易銳減，新建住宅、二手住宅市場(chǎng)交易量極度萎縮。新建住房價(jià)格上漲勢(shì)頭遏制，價(jià)格持平，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)少量優(yōu)惠；二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價(jià)格下降約10%，議價(jià)空間加大，成交價(jià)格出現(xiàn)5%～10%的跌幅。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,%.13月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,%。商品房銷售額7,977億元,%。評(píng)析：土地增值稅管理實(shí)行差別化預(yù)征，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。另外，住房保障覆蓋面將進(jìn)一步擴(kuò)大，促使住宅市場(chǎng)供應(yīng)加大，將會(huì)分解一部分自住性購房者的剛性需求，減輕市場(chǎng)的需求壓力，減緩房價(jià)過快上漲幅度。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王倩表示，通過土地增值稅的預(yù)征和及時(shí)清算，可以均衡和適當(dāng)縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度及規(guī)范度的提高，有助于房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的目的。王倩認(rèn)為，規(guī)定有助于防止開發(fā)商隨意漲價(jià)銷售，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，創(chuàng)造有利于房價(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，中小套型的普通商品房更受普通購房者特別是首次置業(yè)的剛性需求人群的歡迎。對(duì)房地產(chǎn)廣告發(fā)布量大、違法率高的區(qū)域和媒體進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，加大對(duì)虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度。對(duì)新建商品房交易價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，加大交易秩序監(jiān)管力度。1月26日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“國八條”。這意味著行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)硬階段，雖然這里并未說明如果無法達(dá)成目標(biāo)會(huì)對(duì)地方政府有怎樣的責(zé)任，但是無疑該條實(shí)際上將成為本次“新八條”中最為強(qiáng)硬和嚴(yán)格的條款。而雙軌制的建設(shè)也是政府一直以來想要解決房價(jià)問題的關(guān)鍵所在，因此在本次“新八條”中出現(xiàn)并不意外。同時(shí)，這對(duì)于新購房不滿5年的改善型購房者來說，無疑有著被誤傷的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該說有影響，但影響不至于太大。因此短期內(nèi)對(duì)樓市的影響可能象征意義更大于實(shí)際意義。重提閑置土地的處理。和此前一些地方細(xì)則相比。1月27日 重慶市人民政府發(fā)布《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，并自2011年1月28日起施行，重慶房產(chǎn)稅正式實(shí)行。1月28日 深圳繼上海與重慶后成第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。我國人多地少，需要對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10％的人群，主要針對(duì)高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不會(huì)增加普通百姓負(fù)擔(dān)。1月28日 財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知規(guī)定，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全額征收營業(yè)稅。%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房價(jià)的抑制措施。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。2月1日 上海出臺(tái)落實(shí)“國八條”的樓市調(diào)控細(xì)則，提出限購、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)?？傮w來說，政策指導(dǎo)方向沒有變。這是銀行在每年末都可能會(huì)出現(xiàn)的情況。自2011年1月17日開始，二手房日均成交量連續(xù)四天突破1000套。新“國八條”對(duì)投資投機(jī)性購房的調(diào)控力度將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見影的剛性影響。11年調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響：此次“津六條”核心內(nèi)容就是對(duì)土地增值稅實(shí)行差別化預(yù)征措施，房價(jià)越高預(yù)征比例越高，政府抑制房價(jià)快速上漲的目的極為明確。 目前我國對(duì)于土地增值稅的征收多采用“預(yù)征”的形式，即樓盤取得銷售(預(yù)售)證后，由地方稅務(wù)部門按照既定的稅率來征收，之前天津的征稅額標(biāo)準(zhǔn)為：%預(yù)征收，非普通住宅按預(yù)計(jì)銷售收入1%預(yù)征收，因?yàn)槟壳案鲄^(qū)域指導(dǎo)價(jià)格相對(duì)較低，因此市場(chǎng)上基本所有的商品住宅均為非普通住宅，先按1%預(yù)征收，待項(xiàng)目銷售完畢后再結(jié)算建造成本，再進(jìn)行土地增值稅清繳。在實(shí)際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些樓盤會(huì)故意留幾套房源不售，或?qū)⒉糠治飿I(yè)長期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅。此次土地增值稅率差別化預(yù)征措施，首先是將基本的土地增值稅率由1%調(diào)整到2%，預(yù)征稅率增長一倍，單價(jià)2萬以上的項(xiàng)目調(diào)整為3%將對(duì)大部分豪宅項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目將造成影響，目前天津市整盤銷售均價(jià)在3萬以上的項(xiàng)目只有君臨天下 (論壇 新聞)和卓越淺水灣，兩個(gè)項(xiàng)目都是贈(zèng)送面積較大，產(chǎn)權(quán)面積較小，環(huán)球金融中心項(xiàng)目目前售價(jià)雖已突破3萬，但全盤均價(jià)僅2萬出頭，因此暫時(shí)影響范圍不大。通過向地方政府施壓，并借助公共輿論監(jiān)督，增加地方政府調(diào)控樓市的主動(dòng)性，要求一季度公布價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，給地方政府以極大壓力，目標(biāo)定高了，說不過去，定低了又怕價(jià)格難以把控，確實(shí)兩難，上海就是早早明確了“國八條”落地細(xì)則，選定了立場(chǎng)，但價(jià)格控制目標(biāo)卻難以出臺(tái)。 二、歷年住房公積金調(diào)整分析：歷年住房公積金貸款利率調(diào)整表:時(shí)間5年以下（含）5年以上2007年3月18%%2007年5月19%%2007年7月21%%2007年8月22%%2007年9月15%%2008年9月16%%2008年10月8%%2008年10月22%%2008年11月27%%2008年12月23%%2010年10月20%%2010年12月26%%2011年2月9%%2011年4月6%%評(píng)析：住房公積金的不斷調(diào)整在不同的時(shí)期有不同的意義?，F(xiàn)階段調(diào)整住房公積金存貸款利率近一步控制房價(jià)過快上漲。08年以前，為了促進(jìn)住房消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，改善銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，國家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列支持商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的政策。08年由于美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及全球金融危機(jī)的出現(xiàn)，08年采取了降低利率，09年保持，直至10年才適當(dāng)對(duì)住房公積金利率進(jìn)行了回調(diào)。有很大的重要意義。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等問題，希望整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。按面積的貸款最低首付款規(guī)定。此舉在為，商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。我國住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。 4方面是核實(shí)借款人的基礎(chǔ)信息加強(qiáng)貸前審查。其目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。二、對(duì)團(tuán)體銷售或購置住房暫免征收印花稅?！痹u(píng)析：此條政策在08年政策中已經(jīng)提過。通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房價(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題。二、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在實(shí)施日之前抓緊制定具體操作細(xì)則。加強(qiáng)與地方房產(chǎn)管理部門的合作，及時(shí)獲取居民房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息，準(zhǔn)確區(qū)分借款人是否屬首次購房，并將個(gè)人住房貸款的相關(guān)信息及時(shí)錄入信貸征信系統(tǒng)。其中，五年期以下（含）%%，%%。這個(gè)時(shí)期，美國發(fā)生了次貸危機(jī)。避免通貨膨脹帶來的市場(chǎng)影響。有利的是，鼓勵(lì)了二手房交易，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成正面刺激，客觀上擴(kuò)大了內(nèi)需，有利于居民以舊換新改善居住條件；但負(fù)面的則是有可能推動(dòng)投機(jī)性購房，導(dǎo)致住房供求矛盾更加突出，推動(dòng)房價(jià)過快上漲，從而加大了普通百姓解決住房困難的難度，甚至直接影響社會(huì)穩(wěn)定。評(píng)析：其中，有關(guān)房地產(chǎn)旨在加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，還有一條是加強(qiáng)信貸監(jiān)督評(píng)估，為了避免出現(xiàn)美國次貸信用危機(jī)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信貸導(dǎo)向。此號(hào)文件是在通過市場(chǎng)調(diào)整和政策指向的雙重作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)能逐步轉(zhuǎn)入良性發(fā)展軌道。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。受益政策性上調(diào)“二套房”政策，存貸利差將提升46個(gè)基點(diǎn)，凈息差將提升34個(gè)基點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)說明：一季度按揭貸款增勢(shì)明顯，增長趨勢(shì)將延續(xù)全年。個(gè)人貸款中新增按揭貸款首套房優(yōu)惠利率也讓以零售轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略重點(diǎn)的銀行適度減緩了按揭貸款新投力度。本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)二套房貸款利率提高下限的決定，將明顯提升按揭貸款平均利率水平，從而提高按揭貸款對(duì)銀行的吸引力。評(píng)析：我們認(rèn)為該二套房政策只將遏制房價(jià)過快上漲，但難以改變房價(jià)上漲的趨勢(shì)。只要整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性寬裕，房價(jià)就還會(huì)上漲，該政策只會(huì)遏制那些依賴銀行信貸的投資者。與07年二套房政策效果會(huì)有根本的不同，也許有投資者會(huì)認(rèn)為07年二套房政策就導(dǎo)致了房價(jià)的下跌，我們認(rèn)為這種看法是片面的。就當(dāng)時(shí)情況來看，導(dǎo)致房價(jià)下跌的政策是07年最后2個(gè)月信貸的零增長，當(dāng)時(shí)二套房政策只是表面原因，所以這次的二套房政策效果與07年效果會(huì)有根本性不同。這點(diǎn)對(duì)于房價(jià)市場(chǎng)預(yù)期走勢(shì)是利好的。二、加強(qiáng)商品住房預(yù)售監(jiān)督管理。四、強(qiáng)化商品住房購銷合同管理。六、規(guī)范房地產(chǎn)廣告行為。八、嚴(yán)格商品房預(yù)售許可制度、評(píng)析：這條昆明預(yù)售管理政策可以說是一項(xiàng)期待已久的市場(chǎng)政策，預(yù)售制度中對(duì)于消費(fèi)者的種種不公平的現(xiàn)象存來已久。消費(fèi)者得到房子的質(zhì)量以幾何設(shè)計(jì)的差距問題等等。這次預(yù)售政策從預(yù)售的許可條件得到監(jiān)督管理機(jī)制，包括其中合同管理廣告行為等都做了全面的要求。結(jié)束語：城市土地價(jià)格持續(xù)攀升，房價(jià)偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。可以看到，歷年政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策大體從以下幾個(gè)方面實(shí)行。第四，結(jié)構(gòu)引導(dǎo)。