房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問題-閱讀頁
2025-04-10 00:28本頁面
【正文】 近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。需要注意的是，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。分析：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：50008000=4000萬元視同銷售收入：50008000=4000萬元單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本：40005000=2000萬元視同銷售所得：4000 2000=2000萬元河北國稅房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為拆遷補(bǔ)償，企業(yè)所得稅上如何確認(rèn)成本？ [20101201]根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條的規(guī)定：（1）開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷售。企業(yè)取得政策性搬遷收入免予征收土地增值稅。這里包括以房屋給付的拆遷補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償費(fèi)。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。(二)以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。給錢動(dòng)遷補(bǔ)償500萬的。摘自：吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào)如果單純房屋交換的，對(duì)房地產(chǎn)開企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的房屋，不能視為房屋交換。舉例：拆遷戶張某選擇貨幣補(bǔ)償,開發(fā)商給予100萬元,上述100萬元計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù).拆遷戶李某選擇實(shí)物補(bǔ)償,如果不計(jì)契稅,顯然不公平,假設(shè)情況與張某一致,則100萬元作為契稅計(jì)稅依據(jù),但此100萬元予以免稅,如果補(bǔ)償市價(jià)超過100萬元,則超過部分李某應(yīng)當(dāng)繳納契稅.鄂地稅發(fā)〔2010〕176號(hào)：關(guān)于土地使用權(quán)出讓后發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征免契稅問題土地使用權(quán)出讓發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征收契稅問題，不論協(xié)議方式還是競價(jià)方式出讓的，按兩種情況處理：一是土地使用權(quán)出讓合同中如明確由政府（出讓方）負(fù)責(zé)拆遷，其合同所列拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及有效的補(bǔ)充合同追加的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包含在成交價(jià)格之中，按成交價(jià)格征收契稅。對(duì)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不能提供契稅完稅（或減免稅）憑證的，不得作為其他稅種計(jì)算的扣除額。 居民部分要有：合同、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊(cè)、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查要注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不需要取得發(fā)票的。（3）被拆遷戶的門牌號(hào)碼；（4）被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議；在這里，需要注意的是取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅？青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。國稅函（2008）227號(hào)后失效。
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