【正文】 所在的城區(qū)。 同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)作為會計政策變更，按會計政策、會計估計變更和差錯更正處理、即累積影響數(shù)調(diào)整期初留存收益。 三、 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）轉(zhuǎn)換日的確定。其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 （二）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)應(yīng)將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計量。 轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（ 其他資本公積），計入所有者權(quán)益。此類轉(zhuǎn)換只涉及重分類。 （二）企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。同時將原計入公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，將原計入資本公積的部分也轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。 （二）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計提情況。 （四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。 第五章 固定資產(chǎn) 一、固定資產(chǎn)的折舊 （一）固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)的應(yīng)計折舊額。已計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計金額。 二、固定資產(chǎn)的后續(xù)支出 固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。 三、固定資產(chǎn)的棄置費用 棄置費用通常是指根據(jù)國家法律和行政法規(guī)、國際公約等規(guī)定，企業(yè)承擔(dān)的環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)等義務(wù)所確定的支出，如核電站核設(shè)施等的棄置和恢復(fù)環(huán)境義務(wù)等。油氣資產(chǎn)的棄置費用，應(yīng)當(dāng)按照 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 27號 石油天然氣開采 》 及其應(yīng)用指南的規(guī)定處理。 舉例 — 棄置費用的處理 2022年 8月 19日，企業(yè)自建一套設(shè)施投入使用，建設(shè)總成本 5000萬元，預(yù)計使用 10年，企業(yè)應(yīng)承擔(dān)保護(hù)和恢復(fù)生態(tài)的義務(wù)，將發(fā)生棄置費用 100萬元，折現(xiàn)系數(shù) ，該固定資產(chǎn)的入賬價值是多少？ 【 解析 】 固定資產(chǎn)的初始入賬價值 =5000+100 =5085萬元。 五、經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)予資本化，作為長期待攤費用，合理進(jìn)行攤銷。 有生命的動物和植物具有生物轉(zhuǎn)化的能力，這種能力導(dǎo)致生物資產(chǎn)質(zhì)量或數(shù)量發(fā)生變化，通常表現(xiàn)為生長、蛻化、生產(chǎn)和繁殖等。企業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目的，主要是增強生物資產(chǎn)的生物轉(zhuǎn)化能力，最終獲得更多的符合市場需要的農(nóng)產(chǎn)品。收獲的農(nóng)產(chǎn)品從生物資產(chǎn)這一母體分離開始，不再具有生命和生物轉(zhuǎn)化能力、或者其生命和生物轉(zhuǎn)化能力受到限制，應(yīng)當(dāng)作為存貨處理，比如，從用材林中采伐的木材、奶牛產(chǎn)出的牛奶、綿羊產(chǎn)出的羊毛、肉豬宰殺后的豬肉、收獲后的蔬菜、從果樹上采摘的水果等。郁閉度是指森林中喬木樹冠遮蔽地面的程度，是反映林分密度的指標(biāo)，以林地樹冠垂直投影面積與林地面積之比表示，完全覆蓋地面為 1。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和自身實際情況，確定林木類消耗性生物資產(chǎn)的郁閉度及是否達(dá)到郁閉。 （二）郁閉之前的林木類消耗性生物資產(chǎn)處在培植階段，需要發(fā)生較多的造林費、撫育費、營林設(shè)施費、良種試驗費、調(diào)查設(shè)計費等相關(guān)支出，這些支出應(yīng)當(dāng)予以資本化計入林木成本；郁閉之后的林木類消耗性生物資產(chǎn)基本上可以比較穩(wěn)定地成活，一般只需要發(fā)生較少的管護(hù)費用，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期費用。 三、消耗性和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的減值跡象 根據(jù)本準(zhǔn)則第二十一條規(guī)定，企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了對消耗性和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行檢查，有確鑿證據(jù)表明生物資產(chǎn)發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提消耗性生物資產(chǎn)跌價準(zhǔn)備或生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 生物資產(chǎn)存在下列情形之一的，通常表明該生物資產(chǎn)發(fā)生了減值： （一）因遭受火災(zāi)、旱災(zāi)、水災(zāi)、凍災(zāi)、臺風(fēng)、冰雹等自然災(zāi)害，造成消耗性或生產(chǎn)性生物資產(chǎn)發(fā)生實體損壞，影響該資產(chǎn)的進(jìn)一步生長或生產(chǎn)，從而降低其產(chǎn)生經(jīng)濟利益的能力。 （三）因消費者偏好改變而使企業(yè)消耗性或生產(chǎn)性生物資產(chǎn)收獲的農(nóng)產(chǎn)品的市場需求發(fā)生變化，導(dǎo)致市場價格逐漸下跌。 （五）其他足以證明消耗性或生產(chǎn)性生物資產(chǎn)實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生減值的情形。 企業(yè)擁有或控制的天然起源的生物資產(chǎn)，通常并未進(jìn)行相關(guān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，如企業(yè)從土地、河流湖泊中取得的天然生長的天然林、水生動植物等。 五、生物資產(chǎn)的后續(xù)計量 根據(jù)本準(zhǔn)則規(guī)定，生物資產(chǎn)通常按照成本計量，但有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的除外?；钴S的交易市場，是指同時具有下列特征的市場：（ 1）市場內(nèi)交易的對象具有同質(zhì)性；（ 2）可以隨時找到自愿交易的買方和賣方；（ 3）市場價格的信息是公開的。同類或類似，是指生物資產(chǎn)的品種相同或類似、質(zhì)量等級相同或類似、生長時間相同或類似、所處氣候和地理環(huán)境相同或類似。在具體確認(rèn)時，還需要考慮： （ 1）明確生物資源的所有權(quán)是由企業(yè)所擁有或者被企業(yè)控制。生物資產(chǎn)的未來經(jīng)濟利益可以通過測定一些重要的物理特征加以估算； （ 3）生物資產(chǎn)的形成應(yīng)當(dāng)由過去的交易或事項而不是未來交易或事項所形成； （ 4）生物資產(chǎn)的成本或公允價值能夠可靠地計量。 （二）生物資產(chǎn)初始計量與后續(xù)計量的會計核算： 第一，生物資產(chǎn)初始計量的賬務(wù)處理新準(zhǔn)則要求對于生物資產(chǎn)的初始計量遵循成本計量原則。具體業(yè)務(wù)操作如下： （ 1）外購生物資產(chǎn)的成本計量與會計核算。取得時借記“消耗性生物資產(chǎn)”、“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)”、“公益性生物資產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等。對于自行培育的生物資產(chǎn)成本按生物資產(chǎn)的不同分類分別進(jìn)行核算。其中，消耗性林木類生物資產(chǎn)發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在郁閉時停止資本化，而因擇伐、間伐或撫育更新性質(zhì)采伐而補植林木類生物資產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計人林木類生物資產(chǎn)的成本。其三，自行營造的公益性生物資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照郁閉前發(fā)生的造林費、撫育費、森林保護(hù)費、營林設(shè)施費、良種試驗費、調(diào)查設(shè)計費和應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用等必要支出，借記“公益性生物資產(chǎn)”科目，貸記應(yīng)“應(yīng)付職工薪酬”、“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等相關(guān)科目。借記“公益性生物資產(chǎn)”，貸記“營業(yè)外收入”。而生物資產(chǎn)在郁閉或達(dá)到預(yù)定生產(chǎn)經(jīng)營目的后發(fā)生的管護(hù)、飼養(yǎng)費用等后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計人當(dāng)期損益。新準(zhǔn)則規(guī)定的后續(xù)計量內(nèi)容主要涉及生物資產(chǎn)的 管理 、飼養(yǎng)、維護(hù)費用等支出，以及生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊的計提以及生物資產(chǎn)跌價、減值準(zhǔn)備的計提。企業(yè)對達(dá)到預(yù)定生產(chǎn)經(jīng)營目的的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按期計提折舊，并根據(jù)用途分別計人相關(guān)資產(chǎn)的成本或當(dāng)期損益。折舊方法包括年限平均法、工作量法、產(chǎn)量法等，其中產(chǎn)量法是按照生物資產(chǎn)提供的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量以及新的生物資產(chǎn)的數(shù)量來計提折舊的方法，其實質(zhì)是工作量法的一種特殊形式。對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計提折舊應(yīng)借記“ 管理 費用”。 （ 2）生物資產(chǎn)減值測試與計提跌價、減值準(zhǔn)備核算。消耗性生物資產(chǎn)減值的影響因素已經(jīng)消除的，可在已計提的跌價準(zhǔn)備金額范圍內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，并沖減當(dāng)期損益；生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計提，不得轉(zhuǎn)回；公益性生物資產(chǎn)不計提減值準(zhǔn)備。新準(zhǔn)則規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明生物資產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對生物資產(chǎn)采用公允價值計量。期末，企業(yè)按公允價值計量，通過借記“消耗性生物資產(chǎn) —— 某品種”，貸記“公允價值變動損益”科目；或作相反分錄進(jìn)行核算。收獲的農(nóng)產(chǎn)品作為企業(yè)的存貨處理，消耗性生物資產(chǎn)在收獲或出售時，按照其賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)成本；生產(chǎn)陸生物資產(chǎn)收獲的農(nóng)產(chǎn)品，按照產(chǎn)出或采收過程中發(fā)生的材料費、人工費和應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用等必要支出計算確定結(jié)轉(zhuǎn)其成本；而生物資產(chǎn)出售、盤虧或死亡、毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的余額計人當(dāng)期損益。 第七章 無形資產(chǎn) 一、本準(zhǔn)則不規(guī)范商譽的處理 本準(zhǔn)則第三條規(guī)定，無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 商譽的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不在本準(zhǔn)則規(guī)范。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)研究與開發(fā)的實際情況加以判斷。 比如，意在獲取知識而進(jìn)行的活動，研究成果或其他知識的應(yīng)用研究、評價和最終選擇，材料、設(shè)備、產(chǎn)品、工序、系統(tǒng)或服務(wù)替代品的研究，新的或經(jīng)改進(jìn)的材料、設(shè)備、產(chǎn)品、工序、系統(tǒng)或服務(wù)的可能替代品的配制、設(shè)計、評價和最終選擇等，均屬于研究活動。 比如，生產(chǎn)前或使用前的原型和模型的設(shè)計，建造和測試，不具有商業(yè)性生產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模的試生產(chǎn)設(shè)施的設(shè)計、建造和運營等，均屬于開發(fā)活動。 判斷無形資產(chǎn)的開發(fā)在技術(shù)上是否具有可行性，應(yīng)當(dāng)以目前階段的成果為基礎(chǔ)，并提供相關(guān)證據(jù)和材料，證明企業(yè)進(jìn)行開發(fā)所需的技術(shù)條件等已經(jīng)具備，不存在技術(shù)上的障礙或其他不確定性。 （二）具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖。 （三）無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式。 （四）有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)。企業(yè)自有資金不足以提供支持的，應(yīng)能夠證明存在外部其他方面的資金支持，如銀行等金融機構(gòu)聲明愿意為該無形資產(chǎn)的開發(fā)提供所需資金等。 企業(yè)對研究開發(fā)的支出應(yīng)當(dāng)單獨核算，比如，直接發(fā)生的研發(fā)人員工資、材料費，以及相關(guān)設(shè)備折舊費等。 四、估計無形資產(chǎn)使用壽命應(yīng)當(dāng)考慮的相關(guān)因素 根據(jù)本準(zhǔn)則第十七條和第十九條規(guī)定，使用壽命有限的無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)攤銷，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不予攤銷。 來源于合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的無形資產(chǎn)，其使用壽命不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的期限；合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利在到期時因續(xù)約等延續(xù)、有證據(jù)表明企業(yè)續(xù)約不需要付出大額成本的，續(xù)約期應(yīng)當(dāng)計入使用壽命。比如，與同行業(yè)的情況進(jìn)行比較、參考?xì)v史經(jīng)驗，或聘請相關(guān)專家進(jìn)行論證等。 （二）企業(yè)確定無形資產(chǎn)使用壽命通常應(yīng)當(dāng)考慮的因素。 五、無形資產(chǎn)的攤銷 根據(jù)本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定，無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。 六、土地使用權(quán)的處理 企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。