【正文】 居住戶數(shù) 754戶 997戶 243戶 通過上表可以看出，現(xiàn)規(guī)劃的最大特點是：充分利用土地的開發(fā)價，延伸價值，在建造成本略有升幅的同時，提高收益率。為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能的配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團業(yè)主使用。 兒童活動中心、托兒所 兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā) 成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。 二、 單體布局的特點 充分引入從小區(qū)邊穿過的張公橋干渠水系，營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心，多層組團以中心廣場為同心圓，向小區(qū)四周扇形輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色，樹立良好的小區(qū)形象。 外圍的環(huán)小區(qū)道路與漂亮的綠色環(huán)境外表面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。 三、 朝向布局特點 建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了 “ 早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 有月光 ” 本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上 “ 風(fēng)水 ” 的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風(fēng)，采光的需要。 在居住的小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 3停車系統(tǒng) 機 動車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車庫。 項目經(jīng)營與營銷建議 第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭，每一個成功企業(yè)都有自己獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。 品牌 — — 信任度：消費者對購買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。 對貴公司而言，目前在余江雖沒有知名度，但通過成功地運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，一方面可提高公司的知名度，為以后持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)，另一方面也是該項目成敗之所在。 制定項目實施戰(zhàn)略 以項目 CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。 第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略 市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。 一、 賣點整合 概念賣點 A：展望未來，升值無限 —— 購物、休閑、健身、娛樂一條街。 C：完善配套、開心品味、時尚生活 —— 人性化物業(yè)管理。 感性賣點 A：白塔河岸，世 外山水園林、畫中精品住宅、怡然居住圣地； B：都市新貴的風(fēng)雅逸境 —— 生活因您而更精彩。 D：輕松置業(yè) —— 買房不再是夢想， 750元拿鑰匙！ 廣告語： 住宅：買房不再是夢想、 750塊錢拿鑰匙 網(wǎng)點：購中景豪庭 XXXXXXXXXXXXX 全程 SP促銷戰(zhàn)略對策 針對中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn) 生促銷的措施齊集。 第一節(jié) 立體營銷方案與操作細(xì)則 為了抓住元月份余江人大會議，也是活動期（開盤后）契機，我們采取立體化、多元化的營銷方式，具體操作如下 ： 一、 展點促銷 在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對目前余江潛在的一部分有購買力的客戶群，比較分析各展點的優(yōu)劣勢，我們選擇四處展點具體情況如下： A：十字路口，為余江最熱鬧的商業(yè)區(qū)，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標(biāo)出入較為頻繁的地方。 C：中童鎮(zhèn)： “ 眼鏡之鄉(xiāng) ” 此鎮(zhèn)的有錢一族不在少數(shù)，在此設(shè)展點，一方面可以在大眾中宣傳本項目進(jìn)一步擴大項目的知名度，另一方面可吸引一部分到 “ 中景豪庭 ” 看盤的客戶。 在上述之外設(shè)置展點，有利于由點及面的輔開銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場形成良好的氣氛，可以有效地增加成交量，現(xiàn)將各項列表如下： 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 位置 面積 月租金 聯(lián)系方式 備注 十字路口 10㎡ 余江老干部 活動中心廣場 10㎡ 中童鎮(zhèn) 10㎡ 中洲 10㎡ 合計 二、 展點人員配置 A：人員安排：每周六、日期各安排 2名置業(yè)顧問到各展點。 B：接待工作：展點物業(yè)顧問員負(fù)責(zé)各展點的現(xiàn)場接待工作。 C：售樓處置業(yè)顧問不僅要負(fù)責(zé)宣傳 “ 社區(qū)概念 ” ，接待各展點來的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。同時要懸掛、張貼 “ 中景豪庭 ” 小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出中景豪庭環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。 B：對每位愿意到現(xiàn)場看樓的客戶，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或 “ 入場券 ”等。 D：同時各展點可放置 “ 看房專車 ” 一部，對誠意客戶可承諾專車接送，以增強其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決）。我們這一時期的廣告重點主要集中在以下三個方面： 概念營銷 針對余 江現(xiàn)今市場對社區(qū)的無概念，設(shè)計 “ 新生活、新人居 ” 生活手冊，發(fā)放給余江的市民，讓余江的市民在追求高質(zhì)量的生活及居住環(huán)境的同時把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地產(chǎn)項目來，形成短期內(nèi)余江街頭巷尾爭相議論的話題，使其關(guān)注率達(dá)到最大化。同時，宣傳本項目 “ 鬧中取靜 ” 的獨特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價輕松入住中景豪庭的感覺，同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。 強強合作 與銀行達(dá)成共識，在一段時期內(nèi)購房，享受銀行的三年免息政策，其實此差價開發(fā)商已計入房價中，只不過炒作了一個噱頭。 引入名校概念 觀音閣是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖會改善，但周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實驗小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對整個片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時會極大地刺激一部分潛在的購買 欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣點。 尊敬的 先生 /小姐 您們好！ 首先，感謝各位多年來對中景豪庭開發(fā)有限公司的支持！在本市享有盛名是與各位分不開的。 江西中廈房地產(chǎn)公司 中景豪庭置業(yè)有限公司售樓處 2020年 月 日 第三節(jié) 其它類客源渠道的拓展策略 一、挖掘余江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在實力客戶 根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個體戶或私人購買率占總購買率的 30%左右，考慮到前期廣告投放量對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開盤后計劃配合媒本廣告等活動，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開展一些活動，增強廣告的滲透力，具體操作如下： A：宣傳車 用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。 B：派發(fā)單頁 用 8P單頁，針對準(zhǔn)客戶區(qū)派發(fā)，附部分調(diào)查問卷 C：抽獎活動 在鬧市區(qū)集中進(jìn)行類似前部分例如老干部活動中心廣場門口的促銷活動，處理盡可靈活些。 1） 展示海報 這里的展示海報最好以燈箱 廣告為主，配以多組射燈，增強光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到 24 小時宣傳效果。 2） 攝影手冊 這里的攝影手冊是指類似于各大影樓門前展示的制作精良的手冊。 展示臺要作精良，與名表中心氛圍相襯。 二、挖掘余江內(nèi) “ 全國名 牌企業(yè) ” 的潛在客戶群 根據(jù)調(diào)查分析顯示，全國名牌企業(yè)內(nèi)部的相當(dāng)大一部分人士或非本地戶口一類人，由于婚姻或工作等多方面逐漸穩(wěn)定的影響 ,到此地落戶 ,形成一股相當(dāng)實力的潛在客戶群體 ,這類人觀念前衛(wèi) ,收入穩(wěn)定 ,其置業(yè)水平與我們鎖定的目標(biāo)客戶頗為相似 ,因而仔細(xì)挖掘此類客戶群體 ,可能會產(chǎn)生新的效果 ,具體操作如下 : A、 建議在此類人群活動頻繁地帶，做路牌廣告，用頻繁的視覺沖擊加深人們對我們樓盤的印象。 第四節(jié) 售控同步 第一階段：開盤的一個月 內(nèi)，維持現(xiàn)狀價位，既不上升，更不要下調(diào)。 第二階段：視第一階段的銷售效果，適當(dāng)上漲價格，使整體平均價格控制在開發(fā)商原計劃的平均價格范圍內(nèi)。 第三階段：視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價格水平。 第四階段：掃尾期，建議開發(fā)商為促進(jìn)提前辦理入伙，在前兩階段的價格上，稍作下調(diào)，以期進(jìn)一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售目標(biāo)的完成。我們以上的主體營銷策略都是為更好地完成我們的銷售計劃而制定的。