【正文】 預(yù)算金額的部分，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定重新申請。維修項目竣工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)將維修費用分攤清冊在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十九條第七項的規(guī)定申請辦理維修費用劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第三十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，維修和更新、改造費用按以下原則分攤：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤。（三）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤。（五）樓蓋的修繕：其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤。(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤。，由其專用的業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積份額比例分攤。（九）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。第三十五條 已售公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用從公有住房售房款中提取的維修資金中列支。第三十六條 已售公有住房上市后，從已售公有住房售房款中提取的維修資金，仍使用于該住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。第三十八條 業(yè)主、申請使用單位之間因住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修以及維修資金的使用等發(fā)生糾紛的，可以通過協(xié)商解決，不愿協(xié)商或協(xié)商不成的可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。第四十條 業(yè)主對維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會和資金管理機構(gòu)申請復(fù)核。第四十一條 市、區(qū)縣級資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)接受本級人民政府審計部門對維修資金的審計監(jiān)督。第四十三條 維修資金專用票據(jù)的領(lǐng)取、使用、保存和核銷，應(yīng)當(dāng)符合省人民政府財政、建設(shè)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定，并接受其監(jiān)督。第六章 附則第四十五條 本市原有有關(guān)維修資金的交存、管理和使用等相關(guān)政策和規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。本辦法頒布之前收取的維修資金不予調(diào)整。第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)房屋專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋內(nèi)業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢業(yè)主共有的部位。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。第四條市房屋行政主管部門負責(zé)本市房屋專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各區(qū)的房屋專項維修資金管理機構(gòu)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作。各區(qū)街道辦事處做好本辦法規(guī)定的房屋專項維修資金相關(guān)工作。第二章 交存第六條住宅和非住宅房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。第七條商品房（含保障性住房、拆遷安置房，下同）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)參照市建設(shè)行政主管部門公布的建安造價相關(guān)指標確定首期房屋專項維修資金的具體交存標準，并適時調(diào)整。第九條商品房的購房人應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位簽訂商品房屋預(yù)售合同時，同時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。第十條公有住房的購房人應(yīng)當(dāng)在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。第十一條房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有。第十二條房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理或者房屋專項維修資金管理機構(gòu)代為管理的方式。未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未決定自主管理的，其房屋專項維修資金由房屋專項維修資金管理機構(gòu)代為統(tǒng)一管理。開立房屋專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。第十五條業(yè)主房屋戶門號分戶賬中房屋專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時足額續(xù)交。第十六條原有房屋未建立專項維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定的標準補建，具體方式由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由房屋所在地街道辦事處組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主決定。業(yè)主未交存、續(xù)交、補建房屋專項維修資金的，房屋行政管理部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請。第十九條 利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行經(jīng)營所得收益及共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)主要用于補充房屋專項維修資金，并按照建筑面積分攤計入相關(guān)業(yè)主的分戶帳。下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護費用；（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用；（五）其他不應(yīng)當(dāng)由房屋專項維修資金承擔(dān)的費用。第二十二條房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，其使用按照以下程序辦理：（一）業(yè)主委員會制定使用方案；（二）使用方案應(yīng)當(dāng)在小區(qū)明顯位置公示不少于7日，并經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意；（三）業(yè)主委員會將使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，由業(yè)主委員會持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)；（四）業(yè)主委員會組織實施使用方案。第二十四條房屋專項維修資金實行代為管理且未實施物業(yè)管理的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會按照本辦法第二十三條規(guī)定程序辦理使用手續(xù)。第二十六條發(fā)生下列緊急情況的，屬于房屋專項維修資金應(yīng)急使用的范圍：（一）電梯故障經(jīng)有關(guān)部門確定危及人身安全的；（二）外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏等嚴重影響房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影響正常使用的；（四）消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的；（五）危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。（二）實行代為管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實并報房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案后，房屋專項維修資金管理機構(gòu)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)房屋專項維修資金的通知，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織維修。第二十九條房屋專項維修資金的支出應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域單位賬和幢、戶門號分戶賬中按規(guī)定相應(yīng)核減。第四章 監(jiān)督管理第三十一條市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市財政部門組織相關(guān)單位定期對房屋專項維修資金交存和使用情況進行檢查，規(guī)范和完善房屋專項維修資金的使用和管理。第三十三條房屋專項維修資金的交存應(yīng)當(dāng)使用省級財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的財政專用票據(jù)，房屋專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。第三十五條房屋專項維修資金管理機構(gòu)、專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立房屋專項維修資金信息系統(tǒng)，業(yè)主可以隨時對其分戶賬中房屋專項維修資金使用、增值收益和賬面余額進行查詢。第五章 法律責(zé)任第三十六條違反本辦法規(guī)定，《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》及其他法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。第三十八條違反本辦法規(guī)定，挪用房屋專項維修資金的，由市房屋行政主管部門追回挪用的房屋專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。第三十九條相關(guān)行政主管部門違反本辦法規(guī)定的，由上一級行政機關(guān)責(zé)令限期改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十一條各縣級市應(yīng)當(dāng)自本辦法實施之日起六個月內(nèi)，參照本辦法建立本地區(qū)房屋專項維修資金管理制度。2002年3月1日市人民政府頒布的《青島市城市房屋共用部位和共用設(shè)施維修管理暫行辦法》同時廢止。解讀會上，市住建委維修基金管理中心負責(zé)人就新辦法中維修資金交存標準確定的依據(jù)、維修資金合理使用、維修資金賬戶設(shè)立和利息的計算等問題進行了詳細解讀。各縣（市）區(qū)住建部門、吉利區(qū)房管局的主管負責(zé)人、維修資金歸集具體負責(zé)人、部分開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司等相關(guān)人員參加了會議。為方便社會公眾準確理解和使用《辦法》，特進行解讀。在制定《辦法》時，市政府充分考慮市情和維修資金交存使用實際需要，從盡可能減輕群眾負擔(dān)的角度出發(fā)，選擇了最低比例5%。計算依據(jù)為：根據(jù)2011年第四季度“河南省建筑工程標準定額站”公布的河南省建設(shè)工程造價指數(shù)和“洛陽市建筑工程造價處”公布的建筑安裝工程成本核定的不同類別住宅建筑安裝工程每平方米造價乘以5%。二、我市目前維修資金交存使用狀況，而一年維修支出為1015萬元。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而電梯通常5 至8年需要大修、約15年需要更換。隨著2007年房屋保修期將過，按2012年第一季度維修申報的情況，預(yù)計我市今年維修費用將達3000萬左右，以后每年還將會成倍增加。鄭州市維修資金交存標準是無電梯房35元/㎡、有電梯房65元/㎡。但鄭州的標準制定實施于1999年，在建設(shè)部、財政部165號令實施后因故一直未作調(diào)整。而且與舊標準相比，調(diào)整后我市維修資金不會高于以往，且大多數(shù)房屋需交存的數(shù)額會明顯下降。如果交存標準過低只能縮短首期使用年限，出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象。四、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位交存房屋保修金問題依據(jù)2000年《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院第279號令）的規(guī)定，建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程應(yīng)當(dāng)按設(shè)計使用年限保修。據(jù)此，2002年《洛陽市物業(yè)管理辦法》明確：開發(fā)公司按房屋建設(shè)總投資的2%交存維修基金。鑒于《辦法》的出臺和《洛陽市物業(yè)管理辦法》同步需要修訂，因此有必要在《辦法》中對保修金加以規(guī)范。房屋保修金專項用于房屋保修期內(nèi)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及室外工程等部位的維修，屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。五、關(guān)于房屋維修資金的代收針對當(dāng)前存在的開發(fā)建設(shè)單位代收業(yè)主房屋維修資金后，未及時交存至維修資金專戶引發(fā)的多起業(yè)主投訴問題，《辦法》規(guī)定維修資金以業(yè)主交存為原則，經(jīng)維修資金管理部門委托，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位方可代收，且必須自代收之日起15日內(nèi)轉(zhuǎn)存至房屋專項維修資金專戶。六、關(guān)于維修資金的合理使用根據(jù)近幾年維修資金使用中存在的問題，《辦法》第三章對維修資金適用范圍、項目內(nèi)容、維修條件、應(yīng)急解危辦法都作了更詳細規(guī)定，優(yōu)化了申請程序，縮短辦結(jié)時間。禁止利用房屋專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)立賬目，按房屋戶門號設(shè)分戶賬?！逗幽鲜∽≌瑢ｍ椌S修資金管理實施細則》規(guī)定維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規(guī)定銀行活期存款利率計息。八、關(guān)于維修資金過戶《辦法》中維修資金過戶規(guī)定更加明確：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋結(jié)余的房屋專項維修資金超過首期應(yīng)交維修資金的30%時隨房屋所有權(quán)同時過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應(yīng)按首期交存標準補交后辦理過戶手續(xù)?？紤]到部分業(yè)主購房較早，以舊標準計算的維修資金交存額度低。本稿件文字由洛陽市物業(yè)維修基金管理中心提供第四篇：專項維修資金管理辦法附件：北京市住宅專項維修資金管理辦法第一章 總則第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五條 市房屋行政主管部門負責(zé)本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責(zé)負責(zé)住宅專項維修資金代管期間的財務(wù)監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。第二章 交存第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：（一）住宅，但一個