【正文】 急用。： ； ； ； ； ； 。 物業(yè)經理或值班人員接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。物業(yè)經理尚未到場時，由保安部負責人或值班人員代任指押。火災發(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客自己的生命安全。 清除小區(qū)外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售。1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（2）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。、完好，型號與設計相符，工作正常。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。、小品牢固，完好，安全。:設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。絕緣良好。（4）室內衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經理協(xié)助解決。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預收物業(yè)管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費 物業(yè)管理整體設想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。“個性化”服務。、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理計劃制定設備管理 清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設施管理設備、設施控制程序月工作計劃設備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī) 公共秩序維護工作手冊安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查服務中心（辦公室）檔案管理： 服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋公共秩序維護部工程部財務部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網絡：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查：巡邏崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護工作手冊護衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理 沁源物業(yè)管理公司組織架構圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。沁源物業(yè)公司總經理物業(yè)公司總經理助理品質管理部財務部行政綜合事務部各項目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。品質管理部設品管員1名。綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。各項目部各設管理處經理1名。第三篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（試行）一、成立項目物業(yè)管理處新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。二、物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。工程技術資料：（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（3）建筑工程驗收質量保證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（7）電梯使用合格證。公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。（2）、公共配套設施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗亭、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。（4）、室內部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網絡、可視對講；室內衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經理協(xié)助解決。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；四、管理機制及人員架構物業(yè)公司組織機構設置圖考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。（1）、物業(yè)公司總經理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。（3）、品質管理部設品管員1名。（4）、物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產總公司財務負責。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。（二）客服行政主管（3000元—3500元）（1）、負責服務中心的管理工作及考勤；（2）、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；（3）、負責接待客戶投訴問題的跟進；（4）、負責行政人事工作的管理；（5）、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務質量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務工作達標；（6）、協(xié)助管理處經理的工作。（四）安全主管（3000元—3500元）（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；（2）、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作；（3）、負責停車場管理工作；（4）、完成領導交辦的其它工作。（七）綠化工負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。做好澆水、清理綠地內垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。負責定期保養(yǎng)各種園林機械設備，保證機械設備處于正常的工作狀態(tài)。（八）出納嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；做好管理費催收工作；制作管理費催收單，做好收支賬目；定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。非規(guī)定用餐時間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。不購買和接受腐爛變質的原料，剩余的食物須嚴密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。多購買營養(yǎng)豐富的菜質，確保就餐人員的健康和成長。做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好，杜絕意外事故發(fā)生。人員配置及簡要說明：管理處設經理