1、[房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)輔導(dǎo)]項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)[合集五篇]-在線瀏覽
2024-10-21 04:18本頁面
【正文】 據(jù)項目具體情況可以部分或全部不受上述限制。抵（質(zhì)）押物應(yīng)優(yōu)先選擇上市公司股權(quán)、非上市金融股權(quán)、有充足穩(wěn)定的租金收入和銷售收入的商業(yè)物業(yè)，土地和在建工程抵押應(yīng)選擇地理位置較好且有剛性需求的項目。以非上市金融股權(quán)提供質(zhì)押的，質(zhì)押價格原則上不高于凈資產(chǎn)。資管計劃存續(xù)期間抵/質(zhì)押物置換的，應(yīng)當(dāng)按照公司資管計劃業(yè)務(wù)流程規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)，且原則上不能提高抵/質(zhì)押率。抵押物應(yīng)由我公司認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)評估，其中房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有二級或以上資質(zhì)，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備全國執(zhí)業(yè)資格。四、其他風(fēng)險控制要求應(yīng)重視第一還款來源而不單純依賴抵（質(zhì)）押物，在項目盡職調(diào)研過程中應(yīng)綜合考慮交易對手的在建、擬建項目，合理預(yù)測信托融資期限內(nèi)的凈現(xiàn)金流，并對其整體現(xiàn)金流進(jìn)行銷售價格和銷售進(jìn)度的雙壓力測試。交易對手為民營非上市中小企業(yè)的，原則上由實(shí)際控制人（夫婦）提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保。已經(jīng)資管投資決策委員會審議通過的項目，自過會之日起3個月內(nèi)未成立的，必須更新盡調(diào)報告后重新上會審議，否則不得啟動發(fā)行該集合計劃。當(dāng)?shù)郑ㄙ|(zhì)）押物的市場價格接近其抵（質(zhì)）押價值時，應(yīng)及時采取措施防范風(fēng)險。要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息收集和政策研究，深入分析國家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策，金融政策、土地政策、目標(biāo)城市整體規(guī)劃和發(fā)展策略等。項目選擇中，大城市重點(diǎn)關(guān)注地價成本，中小城市重點(diǎn)關(guān)注發(fā)展前景，大力支持綠色、低碳項目和政府保障性住房項目，嚴(yán)格控制惡意捂盤和使用高杠桿資金進(jìn)行炒地的項目，堅決規(guī)避其他高風(fēng)險項目。重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造、危舊城改造、城中村改造項目。l 選擇客戶時，應(yīng)側(cè)重選擇其地價取得成本有明顯價格優(yōu)勢的項目，以降低項目因售價下降帶來的還款壓力。l 對價格出現(xiàn)明顯背離的區(qū)域應(yīng)審慎進(jìn)入。對此區(qū)域，可選擇省會城市及其周邊中型城市。l 中小型城市應(yīng)考慮其地理位置便利性、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)能力和房產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展空間等因素。（23小時 車程）（如超出其管理半徑，應(yīng)在項目前期考慮安排現(xiàn)場管理人員并明確費(fèi)用歸屬問題）包括中西部、西北部等其他省份。l 主要選擇位于核心商務(wù)區(qū)或核心居住區(qū)的項目。（住宅比例不低于70%）l 項目應(yīng)具有可比性（地域可比性與售價可比），且成本具有較大優(yōu)勢。對于此地區(qū)的項目選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn):l 項目應(yīng)具有明顯的成本取得優(yōu)勢（地價成本不超過現(xiàn)有市場價格的40%）l 項目取得當(dāng)?shù)卣蜚y行較強(qiáng)的支持力度（資金、稅收、拍賣土地等）l 項目或合作方對公司有重大戰(zhàn)略合作意義l 公司將根據(jù)市場變化情況隨時調(diào)整重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)二、開發(fā)類型（一）土地一級開發(fā)市場l 原則上只參與政府或其儲備機(jī)構(gòu)為主體實(shí)施的施工融資項目。（二）土地二級開發(fā)市場l 別墅、豪宅等項目地價取得成本應(yīng)低于房產(chǎn)銷售價格50%。l 審慎進(jìn)入純商業(yè)房產(chǎn)項目。股權(quán)類信托項目，應(yīng)與取得三級開發(fā)資質(zhì)以上（含三級資質(zhì)）的開發(fā)商進(jìn)行合作（含股東單位）對于開發(fā)商資質(zhì)為暫定的，根據(jù)開發(fā)商實(shí)力與房地產(chǎn)經(jīng)營能力等因素進(jìn)行判定，其注冊資本、歷史開發(fā)規(guī)模等主要指標(biāo)不得低于三級資質(zhì)水平。）對于項目公司房產(chǎn)資質(zhì)的控制，實(shí)質(zhì)重于形式，核心關(guān)注項目公司是否有一定數(shù)量具有較長房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員和熟悉、了解房產(chǎn)市場的核心管理團(tuán)隊，并能對項目公司提供相應(yīng)的支撐。（持股比例不低于49%，含49%）。（原則上要求持股比例不低于90%，實(shí)際控制比例應(yīng)達(dá)到100%.或雖低于90%的持股比例，但其他實(shí)際控制方式到位）l 審慎對待股東分散持股的公司
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