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2024-10-13 22:05本頁(yè)面
【正文】 要點(diǎn)相關(guān)的問題逐一說(shuō)明如下：關(guān)于禁止跳單條款的法律效力問題。本案中，中介公司帶領(lǐng)買方看房時(shí)，讓買方簽署了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書，其中明確了由買方委托中介公司求購(gòu)房屋，并約定了報(bào)酬和違約條款。實(shí)踐中，中介公司與買方簽訂的合同名稱多樣，有的稱為二手房買賣服務(wù)合同，有的稱為委托看房書，有的稱為看房協(xié)議書。應(yīng)按照合同法中關(guān)于居間合同的相關(guān)法律規(guī)定認(rèn)定和處理。中介公司為了保障自己的利益，通常在居間合同中載明禁止委托人跳單的條款，約定跳單行為是違約行為。我們認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)約定的具體內(nèi)容來(lái)認(rèn)定其效力，不可一概而論，只要當(dāng)事人主體身份適格，意思表示真實(shí)，約定內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，就是合法有效的。一是看禁止跳單條款是否有合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的合同無(wú)效的情形。二是看禁止跳單條款提供方是否具有免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。加重責(zé)任，是指格式條款中含有通常情形下對(duì)方當(dāng)事人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，排除主要權(quán)利，是指排除對(duì)方當(dāng)事人按照通常情形應(yīng)當(dāng)享有的主要權(quán)利；是否屬于“通常情形下”的責(zé)任或權(quán)利，不能僅僅看當(dāng)事人約定的合同內(nèi)容，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體合同的性質(zhì)作出判斷。從本案例來(lái)看，當(dāng)事人約定在一定期間內(nèi)委托人利用了中原公司的信息、機(jī)會(huì)等條件卻不通過(guò)中原公司而達(dá)成買賣交易的行為構(gòu)成違約，該約定目的在于防止買方一方面利用自己的信息和服務(wù)，另一方面又繞開自己(中介公司)，從而使自己得不到應(yīng)得的報(bào)酬，不屬于免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，再者，利用了中介公司的信息和服務(wù)卻繞開中介公司的跳單行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人將該行為約定為違約行為并應(yīng)當(dāng)支付違約金，是對(duì)中介公司合法利益的正當(dāng)保護(hù)，有利于促進(jìn)中介公司的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有利于鼓勵(lì)誠(chéng)信交易。買方未利用中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件時(shí)，不構(gòu)成違約。因此，如果沒有利用中原公司的信息和機(jī)會(huì)，則不構(gòu)成違約。首先，房源信息并非中原公司獨(dú)家掌握，法律或行政法規(guī)并無(wú)禁止房主委托多家中介公司出售房屋的規(guī)定，實(shí)踐中房主為了增加交易機(jī)會(huì)，往往通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，而不是委托某中介公司獨(dú)家代理出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。由于買方可以通過(guò)多種正當(dāng)途徑了解到同一房源信息，也可以聯(lián)系多家中介公司以選擇最低的房屋報(bào)價(jià)、居間報(bào)酬報(bào)價(jià)和最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如果最終通過(guò)某家中介公司促成了交易，很難認(rèn)定買方是利用了其他中介公司的信息和服務(wù)。本案中先后有三家中介公司帶買方看過(guò)房，中原公司是最后一家，且中原公司僅帶買方看過(guò)一次房。需要注意的是，裁判要點(diǎn)中并未將時(shí)間先后作為是否構(gòu)成利用的要素之一，理由是，盡管時(shí)間先后可以成為考察是否構(gòu)成利用的一個(gè)邏輯上的原因，但即使中原公司是第一家?guī)зI方看房的中介公司，也不能充分證明買方一定是利用了中原公司的信息，不能簡(jiǎn)單地理解為只要中介公司提供了信息，買方就構(gòu)成了“利用”，再次，中原公司未能舉證證明陶德華利用了中原公司的房源信息。但是，司法實(shí)踐中也要注意防止買方惡意跳單的情況，比如通過(guò)某一中介公司的中介服務(wù)，房屋買賣合同已經(jīng)基本達(dá)成，買方僅僅因其他中介公司的居間報(bào)酬更低，就轉(zhuǎn)而尋求其他中介公司與房主簽約，則有違誠(chéng)實(shí)信用原則。三、其他需要說(shuō)明的問題關(guān)于禁止跳單條款的可撤銷問題。比如有的條款約定中介公司帶買方看房后，買方不得私下或通過(guò)其他中介公司與該房房主交易，否則需支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金，該約定意味著中介公司帶領(lǐng)買方看房后就能旱澇保收，不論該中介公司報(bào)價(jià)是否偏高、服務(wù)質(zhì)量如何，買方如果打算購(gòu)買該套房屋，只能選擇該中介公司進(jìn)行交易，否則就構(gòu)成跳單違約，要支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金。關(guān)于居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)問題。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，”本案中，中原公司報(bào)出的房?jī)r(jià)為165萬(wàn)元，明顯高于另一家中介公司145萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，案中當(dāng)事人并未就此提出異議，但是如果中介公司故意超出房主報(bào)價(jià)虛報(bào)房屋價(jià)格，損害買方利益的，不得要求買方支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。第三篇：201
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