【正文】 運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度； 內外部接口多：協(xié)調和可控性難度； 以人為主：標準化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）； 并行運作多：協(xié)調和計劃控制難度； 一次性：糾錯的成本高難度大（風險：一失足成千古恨） 房地產流程特點 周期：運作時間長 復雜性：外部接口多 對象：以人為主 方式：并行運作多 結果：一次性 構成 流程特點： ?計劃運營管理的價值（例一）： ?恒大管理模式啟示 融資能力強，數額高； 一線城市機會進入，二三線城市合理地價大規(guī)模進入； 土地儲備量最大，進入城市最多； 戰(zhàn)略布局以二三線為主。時間底線越嚴格，就越要制定計劃； 大刷子計劃，經理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個 26周的工作計劃； 太多細節(jié)的計劃：計劃細節(jié)永遠不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的； 忽視風險：忽視潛在風險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。 賽普地產學院的使命： 致力于中國房地產企業(yè)的人才發(fā)展 賽普地產學院的愿景： 成為最受客戶信賴的房地產專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機構 賽普簡介 一 應用形式及方法 內容 概念 計劃運營管理體系 計劃運營管理是什么？ 為什么需要計劃運營管理？ 計劃運營管理應該管些什么？ 計劃體系 房地產計劃運營管理體系邏輯圖 歸結起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？ 運營體系 計劃管理體系 成果管理體系 流程管理體系 決策會議體系 績效評價體系 信息管理體系 （ WBS分解 、BSC) 第一部分：房地產計劃運營體系概述 運營 ——西方學者把有形產品的生產稱為 “ production”或“ manufacturing”，而將提供服務的活動稱為“ operations”；現在的趨勢是將 兩者均稱為 “ operations，即運營” 運營計劃管理 ——就是對“運營活動” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產品生產和服務提供密切相關的各項管理工作的總稱。 賽普簡介 一 【 賽普地產學院 】 為了持續(xù)促進中國房地產企業(yè)的運營績效提升，賽普在原有培訓事業(yè)部基礎上，于 2023年成立賽普地產學院，致力于推動中國房地產企業(yè)的人才培養(yǎng)。作為房地產管理咨詢行業(yè)的領跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責仸、分享、價值的理念獲得內部員工和外部同行的尊重。L/O/G/O 2023年 07月 21日 賽普簡介 一 ： 專注房地產行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務 10年，建立了長期戰(zhàn)略合作 伙伴關系；為中國地產前 30強中的 60%提供了全過程管理或專項咨詢服務。 百 ： 百余名專業(yè)人士的咨詢團隊 一 賽普管理咨詢公司為中國 500多家房地產企業(yè)提供了 1500多個項目的管理咨詢服務，是國內最大的房地產管理咨詢機構。賽普不超過 80％的房地產百強企業(yè)有過良好的咨詢或培訓合作，是萬科集團、金地集團、招商地產、綠城集團、碧桂園集團、萬達集團、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團、富力集團、中建地產、中國水申地產、金融街控股、北京華遠地產、北京遠洋地產、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團、江蘇新城房產、 寶龍地產等知名企業(yè)的管理咨詢機構。賽普地產學院以賽普對標桿企業(yè)運營管理實踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A，充分整合內外部優(yōu)質學習資源，運用公開課、內訓、研討會、行動學習、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價值的培訓產品和服務，并基于賽普豐富的咨詢經驗，為客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設與優(yōu)化等咨詢服務。 輸入 輸出 資源 (社會規(guī)則 )許可 有形產品 服務 運營活動 運營管理 運營戰(zhàn)略、新產品開發(fā)、產品設計、采購供應、生產制造、產品配送直至售后服務 規(guī)劃 /控制和評估 運營 運營計劃的定義： 為什么需要關注運營計劃管理？？？ 項目計劃的現實表象 計劃制定 計劃執(zhí)行 1. 走一步看一步； 1. 計劃沒有用，計劃跟 2. 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯 不上變化 、拍大腿）； 2. 計劃達成率很低基本 3. 你做你的計劃，我做我的計 都是外部的原因 劃，誰影響自己不知道， 自 己影響誰也不知道； 3. 做得很快，質量很差 4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計劃管理中常見的錯誤認識： 不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂； 準備 開始 瞄準：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。 定位主要基于土地屬性，以中低端為主； 產品高度標準化，注重大面積水景規(guī)劃； 戶型全明設計，注重贈送空間，標準化； 裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。 投資擴張 項目開發(fā) 營銷策略 ?例二：萬科公司通過計劃管理產生的價值 通過工作前置，改變關鍵流程； 通過標準化、集中決策等，縮短決策周期。 開發(fā)周期 財務收益 內部收益率提高 5個百分點，銷售凈利率提高 ； 集團凈資產每年多周轉 ，凈資產收益率提高 3%； 同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高 20%； 項目平均占用資金降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 ?計劃管理是房地產開發(fā)過程中的重點： 加速資產周轉 多項目運作 規(guī)范 /標準化 房地產企業(yè)的凈資產回報率主要取決于銷售利潤率、資產周轉率和財務杠桿，而項目開發(fā)進度對資產周轉率影響重大 多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系作為監(jiān)控和支持手段。同時，隨著規(guī)模的擴大，高層決策、協(xié)調和監(jiān)控，主要通過項目計劃實現 ?項目計劃管理體系的價值 資源聚合 ：需要對外部供方資源和內部能力資源進行系統(tǒng)管理和配置； 協(xié)同運作 ：總部 區(qū)域公司 、 公司 部門 、 部門 項目之間密切協(xié)作； 統(tǒng)籌推進 ：統(tǒng)籌考慮各項目開發(fā) ， 合理設置經營目標和開發(fā)節(jié)奏； 適時調整 ：根據外部多變的政策環(huán)境適時調整開發(fā)目標和節(jié)奏 。 三年經營規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的” ■ ■ ?計劃編制的目標 體現公司戰(zhàn)略導向和管理意圖； 與管控模式相匹配； 與管理水平、人員素質相匹配。 自上而下； 逐級細分。 可控性 計劃體系策劃 ?計劃編制特點及方法 ?特點： 1個目標 — 戰(zhàn)略導向 2個維度 — 項目開發(fā)與職能管理 N個層級 — 分級計劃管理 ?方法： 戰(zhàn)略導向 自上而下 分層分工 關注接口 兩線同步 案例 : 龍湖的成果標準管理 計財（投資分析專員）發(fā)展項目負責人研發(fā)造價工程營銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項 目 啟 動 階 段 成 果3 、 方 案 設 計 成 果 驗 算 與 初設 指 導4 、 初 步 設 計 成 果 驗 算 與 施設 指 導5 、 施 工 準 備 階 段 成 果 6 、 營 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 《 項 目投 資 建 議書 》2 、 《 項 目預 案 》3 、 《 項 目投 資 分 析模 型 》（ 土 地 ）4 、 《 項 目 定 位 報 告 》5 、 《 成 本 敏 感 分 析 、 價值 分 配 及 目 標 成 本 預 設 》8 、 《 投 資 分 析 報 告 》（ 啟 動 ）9 、 《 方 案 設 計 任 務 書 》1 0 、 《 景 觀 方 案 設 計 任 務書 》7 、 《 項 目 一 二 級 進 度 計劃 》2 0 、 《 精 裝 房 方 案 設計 任 務 書 》6 、 《 售 樓 處 、 樣 板 房 選址 、 定 位 、 修 建 、 開 放 計劃 》1 5 、 《 成 本 測 算 及 驗 算 》1 2 、 《 方 案 設計 成 果 》1 3 、 《 景 觀 方 案 與 建 筑 方 案 的配 合 及 指 導 意 見 》1 6 、 《 投 資 驗 算 》 （ 方 案 ）1 7 、 《 初 步設 計 任 務 書 》1 9 、 《 景 觀 方 案 設 計成