xx城營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-22 04:18本頁面
【正文】 率，增加了資金投入與還貸壓力，打擊了投機(jī)的同時(shí)也抑制了相當(dāng)一部分的合理需求。 ③ 酒店式公寓遭到毀滅性的打擊，商業(yè)物業(yè)銷售難度加大。 2）從成交價(jià)格來看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價(jià)一路上揚(yáng)， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價(jià)出現(xiàn)小幅下滑。 3）從政府宏觀調(diào)控來看，消費(fèi)者對(duì)于加息以及戶籍政策的抗性并不大，成交量以及價(jià)格增長(zhǎng)并沒有因此而停止，但 07年 10月執(zhí)行的貸款新政和 12月頒布的補(bǔ)充通知所造成的反響是非常之大的，可以說是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥。 ② 開發(fā)商 —— 處境： 08年對(duì)于各大 樓盤的 開發(fā)商來說，貸款的份額將成為其成敗與否的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場(chǎng) =消費(fèi)者 +開發(fā)商 +政府 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年市場(chǎng)情況展望 房地產(chǎn)市場(chǎng) =土地市場(chǎng) +一手房市場(chǎng) +二手房市場(chǎng) ①土地市場(chǎng) —— 理性的回歸： 土地拍賣將趨于平緩，觀望風(fēng)氣將會(huì)在中小型開發(fā)商中蔓延。 ③二手房市場(chǎng) —— 有價(jià)無市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設(shè)臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 二、形象定位 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 項(xiàng)目 2023年?duì)I銷目標(biāo) 新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤 分解： 從產(chǎn)品條件上 —— 項(xiàng)目是新區(qū)核心地段唯一大型樓盤，具備成為指標(biāo)性樓盤的條件； 從品牌上 —— 成為新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤，有利于項(xiàng)目、開發(fā)商品牌形象樹立。 我們將項(xiàng)目 08年?duì)I銷目標(biāo)確定為： 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 2023年總體營(yíng)銷策略 基于對(duì)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目 2023年?duì)I銷推廣的總體策略是： 強(qiáng)勢(shì)推廣，大盤營(yíng)銷，品牌樹立，搶先入市，全面熱銷 ?全方位媒體組合，強(qiáng)勢(shì)推廣，以項(xiàng)目大盤的形象啟動(dòng)市場(chǎng)； ?結(jié)合產(chǎn)品附加值、開發(fā)商資源、項(xiàng)目推廣，以項(xiàng)目熱銷樹立誠河和項(xiàng)目品牌； ?抓住時(shí)機(jī)，搶先入市，快速去化，全面熱銷； 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 高調(diào)亮相、先聲奪人 君臨天下，舍我其誰 作為本項(xiàng)目這樣將持續(xù)多期銷售的大盤而言，給市場(chǎng)的第一印象十分重要，所以在整個(gè)銷售過程中對(duì)于氣勢(shì)的把握顯得尤為重要，無論是最初的入市還是將來的持續(xù)銷售，都要營(yíng)造一種“君臨天下，舍我其誰”的霸氣，這樣才與本項(xiàng)目規(guī)模與優(yōu)異的產(chǎn)品相輔。 ? 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在 07年 12月底開始動(dòng)工，依據(jù)正常工程進(jìn)度，項(xiàng)目在 08年 5月應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具有一定的規(guī)模，包括示范區(qū)也應(yīng)已經(jīng)建造完畢，這樣可以增強(qiáng)客戶購買信心，促進(jìn)需求釋放。 ? 客戶積累達(dá)到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應(yīng)該可以進(jìn)行項(xiàng)目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項(xiàng)目后期的滾動(dòng)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。再者，從國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)其運(yùn)用的主要手段是加息，相信下階段依然會(huì)繼續(xù)上調(diào)存貸款利率，這樣一來，多拖一天，前期資金成本的投入就越大，這對(duì)于本項(xiàng)目的啟動(dòng)和利潤(rùn)獲取也是不利的。 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來迎合市場(chǎng)需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備來看，明年上半年可以達(dá)到公開條件的也比較多，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，入市時(shí)間越往后延，與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手就會(huì)越多，這也為本項(xiàng)目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風(fēng)險(xiǎn)。 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第一批次 時(shí)間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第二批次 時(shí)間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第三批次 推出時(shí)間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第四批次 推出時(shí)間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 低價(jià)入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚(yáng) 以略低于區(qū)域行情的價(jià)格切入市場(chǎng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的同時(shí)，按市場(chǎng)接受度來制定各產(chǎn)品均價(jià)，使其形成階梯式價(jià)差，以價(jià)格這一利器來引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)各產(chǎn)品類型的購買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價(jià) 的第一批多層產(chǎn)品打開市場(chǎng)后，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，市場(chǎng)關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當(dāng)十分充足了，這時(shí)再推出第二批多層房源時(shí)價(jià)格可 迅速 上揚(yáng)，一舉成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)頭羊。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 在項(xiàng)目開盤前夕運(yùn)用發(fā)行 VIP卡 的形勢(shì)進(jìn)行預(yù)約，以此方式來篩選意向客戶，也為定價(jià)提供依據(jù)。新旅城 —— 誠河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展。 針對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問 ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問公司，而實(shí)際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對(duì)入駐后后感知度最好的部分，建議本項(xiàng)目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進(jìn)行合理包裝，有效吸引消費(fèi)者眼球。 景觀公司建議采用較為知名的景觀公司 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 知名幼兒園的嫁接 鑒于本項(xiàng)目的主力客戶是 25～ 35歲之間的，該類客戶主要的考慮的問題是小孩上學(xué)的事情，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部有幼兒園用地的規(guī)劃，我司建議盡早 引入幼兒園 ，如“外國語學(xué)校附屬幼兒園”、“大學(xué)附屬幼兒園”等知名幼兒園。 品牌策略 申報(bào) 2023年國際花園社區(qū) 以品牌捆綁的形式提升項(xiàng)目檔次，建議項(xiàng)目申請(qǐng)相關(guān)的獎(jiǎng)項(xiàng)，如：全國優(yōu)秀住宅小區(qū)、全國創(chuàng)新社區(qū)等。 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 客戶會(huì)組織 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策
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