【正文】 由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預(yù)計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器2023/3/5Copyright169。ByManagement機遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應(yīng)抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 24房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持 20%左右的增長速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。辦公樓市場供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經(jīng)濟發(fā)達城市。商業(yè)用房的供求矛盾開始表現(xiàn)。資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》2023/3/5Copyright169。ByManagement它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購物中心演化到生活中心再演化到精神樂園 。每一個城市的購物中心應(yīng)具有自己的獨特性，有了獨特性才不容易被替代，才能保持強勁的市場競爭力。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 26我國零售商業(yè)市場特點：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大1993年，我國社會消費品零售總額為，到 2023年，這一指標(biāo)增長為 ， 7年間增長了 萬億元，年均增長率達 ％，扣除物價上漲因素，年均增長率為 ％。全年社會消費品零售總額 ，比上年增長 ％。如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。年均增長率％我國社會消費品零售總額趨勢單位：萬億元人民幣2023/3/5Copyright169。ByManagement城市的過度及無序發(fā)展，會產(chǎn)生一系列的社會問題，即所謂的 “城市病 ”。 在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市 “空心化 ”的現(xiàn)象。中國的大都市目前的發(fā)展趨勢已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展 ,這就為城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 .東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境 ,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 28設(shè)計技術(shù)系統(tǒng)材料技術(shù)系統(tǒng)建筑技術(shù)系統(tǒng)大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。強制執(zhí)行健全的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。構(gòu)造技術(shù)系統(tǒng) — 發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 30?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位?東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較?促成公司知識經(jīng)營平臺的形成?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 32發(fā)展理念 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套 政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設(shè)提供市政設(shè)施東灘開發(fā)與國內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價值！提供部分公共設(shè)施東灘公司可引進外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項目，才能進一步提升土地價值！建設(shè)維護生態(tài)設(shè)施應(yīng)對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘開發(fā)中的市政和公共設(shè)施建設(shè)在東灘之外不具有普遍的意義！生態(tài)設(shè)施應(yīng)東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！無論東灘內(nèi)外，商業(yè)設(shè)施建設(shè)都以盈利為目標(biāo)，其關(guān)鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預(yù)演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值2023/3/5Copyright169。ByManagement商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設(shè)施本身的房產(chǎn)價值和其所在地的地產(chǎn)價值來獲取盈利！地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的 “點金之筆 ”2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 35商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程與東灘開發(fā)極其相似。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 36商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經(jīng)營效益有著直接和相當(dāng)大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處2023/3/5Copyright169。ByManagement完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺！投資策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理知識管理平臺（硬件平臺、建設(shè)方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設(shè)計 基礎(chǔ)建設(shè) 招商引資 區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 38東灘開發(fā)無疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應(yīng)該 “臨時抱佛腳 ”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的東灘 “畫龍點睛 ”！提升東灘地產(chǎn)價值，加快東灘開發(fā)步伐！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開發(fā)東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復(fù)制，快速 “點金 ”2023/3/5Copyright169。ByManagement其中商業(yè)設(shè)施是提升地價和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓(xùn)！進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以 “點睛之筆 ”提升東灘地產(chǎn)價值！123456進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 412023年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 421999到 2023年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。加入 WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟風(fēng)險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔(dān)保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對外資開放的時間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結(jié)盟，進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險！難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 44較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領(lǐng)域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “洗牌 ”過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5Copyright169。ByManagement商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！東灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間2023/3/5Copyright169。ByManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 47東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)5年內(nèi)做 強 做大企 業(yè) ，成 為 具有以商 業(yè) 需求管理和 產(chǎn)業(yè)鏈資 源集成 為核心 競 爭力的商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 經(jīng)營 和服 務(wù) 的 產(chǎn)業(yè) 集 團 ；東灘 公司在未來不 僅 要成 為 一個商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè) 的 強 者， 還 要在綜 合服 務(wù)領(lǐng) 域、金融 業(yè) 等 領(lǐng) 域 進 行多元化的 擴張 ，成 為 一個跨行業(yè) 、跨區(qū)域的 產(chǎn)業(yè) 巨人；東灘 商 業(yè) 房地 產(chǎn)發(fā) 展的核心是建立一個商 業(yè) 零售 業(yè) 和房地 產(chǎn)業(yè) 相 結(jié)合的 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展平臺，利用市 場 需求管理能力和 產(chǎn)業(yè) 運作能力的核心 競 爭力吸引商 業(yè) 品牌 資 源和集成房地 產(chǎn) 價 值鏈資 源成功制造商圈。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting 48房地產(chǎn)企業(yè)