【正文】 規(guī)劃 鄭州城市規(guī)劃 東部 ： 以鄭汴一體化發(fā)展為契機，打造未來鄭州市高端商務、居住區(qū)。為區(qū)域發(fā)展成為未來鄭州核心打下基礎。從而帶動區(qū)域房地產市場升級。環(huán)內大力發(fā)展商業(yè)配套，加大招商引資力度，改變目前區(qū)域落后商業(yè)格局。帶動城市向南擴張。 市中心 ： 對目前現有商圈進行改造升級，將二七商圈打造成為輻射中部省市的大都市區(qū)商圈，河醫(yī)商圈也將得到完善。地鐵建設將弱化城市的極化效應，同時城際輕軌的規(guī)劃也將城市交通規(guī)劃提升到城市戰(zhàn)略規(guī)劃的高度。 中升 升級二七商圈、完善河醫(yī)商圈配套 城市主干道規(guī)劃多個高架橋、下穿隧道、立交橋等。為鄭州房地產及項目開發(fā)水平提升奠定基礎 ? 按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至 2023年，全市總人口將達到 1100萬，城市化水平 80%左右。環(huán)形建筑群中間布臵有國際會展中心、河南省藝術中心和高達 280米的會展賓館等標志性建筑。 龍湖區(qū) ， 規(guī)劃面積約 40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積，與流經市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構成城市生態(tài)區(qū)。 科技園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構。 龍子湖高校園區(qū) ， 規(guī)劃面積約 22平方公里，主要由高等院校組成。 西區(qū)規(guī)劃 —— “ 商務向東，生活向西”，下一個十年，鄭州發(fā)展向西看 鄭州都市區(qū)助生“鄭西新城” 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 “ 鄭西新城”正在成為鄭州都市區(qū)建設的新亮點，將成為與鄭州東區(qū)交相輝映的新產業(yè)高地，成為驅動中原經濟區(qū)建設的新引擎。 ● 發(fā)展“鄭西新城”，與鄭州東區(qū)建設具有相同的戰(zhàn)略意義。 ● 現在，“鄭西新城”呼之欲出，宜業(yè)宜居宜游的產業(yè)發(fā)展定位，已經獲得了人們的認可與贊同。營造高地優(yōu)勢，傾力打造“宜居健康城”，鄭州都市區(qū)建設把鄭州宜居健康城作為破題之作。 南區(qū)規(guī)劃 —— 南區(qū)定位為大鄭州戰(zhàn)略安全保障區(qū) 在鄭州北移東擴西引之后，南區(qū)的優(yōu)勢在哪里？南區(qū)的發(fā)展在哪里？ 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 如果把大鄭州看成一只展翅高飛的雄鷹的 話，那么，鄭東新區(qū)就是這只雄鷹已經高昂的頭顱，西開發(fā)區(qū)就是雄鷹已經挺拔的健 尾，而北區(qū)和南區(qū)無疑就是鄭州都市區(qū)賴以騰飛的兩翼 ,南區(qū)就是這兩翼中的一翼。運河的貫通和使用將開啟鄭州活 水凈水時代； 南區(qū)的土地資源優(yōu)勢和地價優(yōu)勢將成為大 資本大項目青睞的寶地，必將成為下一步鄭州大 發(fā)展的翹楚； 基于生態(tài)二七、森林二七、凈水二七、濕地二七、湖泊二 七等南區(qū)規(guī)劃新理念而構建的運河新區(qū)，將成為在地天環(huán) 境上超越鄭東新區(qū)的生態(tài)樂園； 是南區(qū)崛起的既定選擇，也是必然選擇，大商業(yè)、大流通 是承載南區(qū)夢想的掘進器，大發(fā)展才能大跨越； 核心商貿 服務區(qū) 第二總部 經濟區(qū) 第二中央 商務區(qū) 活水生態(tài) 居住區(qū) 創(chuàng)意產業(yè) 集聚區(qū) 結合南區(qū)的自身優(yōu)勢，南區(qū)未來的發(fā)展方 向定位為 活水生態(tài)居住區(qū)、第二總部經濟 區(qū)、創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)、核心商貿服務區(qū)、 第二中央商務區(qū)。鄭州市將組團發(fā)展、產城融合定位為鄭州都市區(qū)的發(fā)展思路 ? 這種組團式發(fā)展使鄭州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，東部是港口，區(qū)位特點非常明晰，城市的組合特征將重新締造鄭州的商都地位； 宜居教育城 宜居建康城 新商城 宜居商貿城 金水科教新城 高端服務業(yè)新城 高新城 先進制造業(yè) 新城 龍湖新區(qū) 城市規(guī)劃 總 結 中原經濟區(qū) 中原城市群 鄭汴一體化 十大組團發(fā)展 在城市框架的延伸之下，鄭州都市區(qū)的發(fā)展已經上升至國家戰(zhàn)略 層面，鄭州都市區(qū)的推進建設以及都市區(qū)空間戰(zhàn)略的發(fā)展已成目前 城市發(fā)展的大趨勢，未來的地產模塊也將發(fā)生巨大的變化。 政策演變 08年 土地、金融各項政策并舉，劍指房產市場。 10年 需求全面爆發(fā)，市場高速發(fā)展。 11年 政策多方打壓，“限購令”空襲鄭州。 ? 08年底市場已轉入政策支持 （救市政策） 、銀行支持（開發(fā)貸款：，利率上浮 30%，沒有管理費用、個貸方面： 7折利率，審核寬松） ? 而 11年目前 政策依然緊收 （限購令），銀行不支持（開發(fā)貸款：利率上浮 70%，有貸款管理費用，審核嚴格；個貸方面：首套貸款利率上浮 10%，二套首付增加，貸款利潤上浮，二套以上不貸）。 ? 購房者可享受住房貸款利率 7折優(yōu)惠； ? 下調資本金比例，房產開發(fā)信貸政策開始松綁 ? “國四條”頒布，進一步放量剛需。 ? 年內三次加息； ? 18城市實行“限購令”； ? 公積金存貸款利率調整； ? 年內 6次上調準備金率。 鄭州市房價增長率由 20%以上回歸至 %，調控效果已經初步顯現。 ?在諸多限制性手段的作用下，調控效果日漸顯著。房地產行業(yè)開發(fā)投資速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經逐漸波及相關聯的上下游行業(yè)。 調控影響 —— 一系列調控政策的出臺對國內房地產行業(yè)造成較大的沖擊，一線城市量價 全面下滑 ， 提前進入以價保量的回攏收縮式發(fā)展階段； 二線城市 量跌價平，鄭州市場下行較為嚴重。 ? 受政策調控影響，全年各大城市商品房成交量均有30%左右的下降，其中一線城市商品房銷售價格增幅有較大下滑。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企。市場加速進入下行通道。 ?11年鄭州市限購令頒布以后，市場供需出現 倒臵 ，成交量出現大幅度下滑，雖然價格有所上升，但隨著銷量的持續(xù)走低，“以價換量”將成為多數開發(fā)企業(yè)的主要營銷策略。 ? 2023年前三季度全國重點城市商品住宅交易量只有 天津和成都小幅上漲，其余 10個城市均出現不同程度的下滑，不僅是一線城市，二線城市下滑幅度同樣較大，其中 鄭州、長沙、重慶 分別 較去年同期下降 %、 %和35%。鄭州市前三季度住宅市場僅成交㎡ ，比去年同期的 ㎡ 下降了將近5成，成交量遭“腰斬”， 2023全年 市場形勢不容樂觀。 2023年住宅銷售面積占商品房銷售面積 75%的比重，較 2023年集中度下降 9%。 2023年鄭州市商品住宅銷售面積 ㎡，跌入歷年銷售的低谷。 銷售量走勢線 鄭州住宅市場成交遭腰斬 數據來源：鄭州市房管局 限購下商品住宅市場 銷售面積和套數大幅下滑， 2023年全年銷售套數環(huán)比下降 52%，銷售面積環(huán)比下降 49%， 2023年 1月延續(xù)了這一態(tài)勢，成交量為歷年最低值。 數據來源：鄭州市房管局 2023： 1月銷售面積： ㎡ 商業(yè)商務類市場 —— 伴隨住宅市場的低迷，開發(fā)商轉變開發(fā)方式，試圖通過商務類產品作為利潤突破口，造成市場供應量不斷增加，然而受整體市場的影響，商業(yè)商務市場同樣受到一定程度的沖擊， 銷量同比下降明顯，投資者更加趨于理性，對項目開發(fā)、營銷提出更高要求。 在鄭州市場面臨史上最嚴峻政策調控的 2023年，鄭州市商務、商業(yè)市場亦受到了一定影響，但較之同期的住宅市場，仍展現出了它的勃勃生機，成為房地產投資的一個新熱點。 鄭州市城市規(guī)劃 1 2 3 4 2023年市場回顧 案例 典型項目介紹 未來市場展望 案例 鑫苑世家 經典案例 模式：中心城區(qū)高端物業(yè) 項目簡介： 位 臵：花園路農科路交叉口西南 規(guī) 模： ，建筑面積約 13萬平方米 物業(yè)類型：洋房、高層公寓 操盤時間： 2023年 9月 項目定位：中心城區(qū)高端物業(yè) 資 源：東風渠濱河公園 休閑配套： 數碼公園、文博廣場，特色商業(yè)，社區(qū)活動中心 產品：洋房、高層公寓 經典案例 大平層戶型設計考慮豪宅物業(yè)的舒適性和功能分區(qū)，負一層規(guī)劃有家庭廳，贈送花園、露臺，大面寬設計，采光良好。 月均銷售套數 29套 月均銷售面積 4318㎡ 月均銷售金額 6479萬元 銷售均價 15004 元 /㎡ 數據來源：鄭州市房管局備案數據 本項目 2023年 9月份開盤， 后期沒有做開盤推廣，以自然銷售為主，全年銷售 143套。訴求緊貼項目名稱及區(qū)位。 9月 17日載譽開盤 正中墅院八層 報廣訴求 在報廣上，鑫苑世家項目 2023年 8月 3日首次亮相，在大河報宣傳該項目品質。但項目采用了短信、戶外大牌、戶外圍擋、車載廣播、公交站牌等渠道進行