【正文】 里是哪里 ”。進(jìn)度：周邊事務(wù)辦理不及時(shí)和拖延對(duì)外付款，直接影響了工程進(jìn)度?各種手續(xù)不全，影響施工進(jìn)度，例如山水苑項(xiàng)目沒有拿到土地證，影響到多方工作順利進(jìn)行。前期工作難度大，辦理不及時(shí)，延緩了工程進(jìn)度對(duì)外付款，影響了項(xiàng)目進(jìn)度?上海九院因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)付款，拖延應(yīng)付出設(shè)計(jì)圖。進(jìn)度：工程聯(lián)系單簽字環(huán)節(jié)多，降低了工程現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)速度填寫施工技術(shù)聯(lián)系單工程部施工單位 公司領(lǐng)導(dǎo)總師辦預(yù)算部監(jiān)理公司出具意見 專業(yè)工程師填寫乙方會(huì)簽聯(lián)系表會(huì)簽，出具造價(jià)、技術(shù)意見工程部經(jīng)理審核董事長(zhǎng)審定簽復(fù)施工技術(shù)聯(lián)系單執(zhí)行 備案 備案總經(jīng)理審定決策審定每一項(xiàng)工程變更，降低了現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)速度導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作 診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理質(zhì)量管理成本管理進(jìn)度管理項(xiàng)目組管理項(xiàng)目管理方式物業(yè)管理小結(jié)從公司到項(xiàng)目部的各級(jí)管理人員職責(zé)不明確，出現(xiàn)問題時(shí)無人拍板決定，導(dǎo)致工程管理上的混亂董事長(zhǎng)對(duì)山水苑項(xiàng)目人員的分工：?項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)計(jì)劃成本的控制、計(jì)劃進(jìn)度的安排、總體協(xié)調(diào)；?工程部的業(yè)務(wù)歸屬總師辦負(fù)責(zé)，要考慮制訂工程實(shí)施步驟程序；?總師辦要將優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案、控制進(jìn)度、提升經(jīng)濟(jì)效益空間擺在日常工作中。職責(zé)不易明確，容易扯皮；工程現(xiàn)場(chǎng)與職能部門的溝通任務(wù)多；項(xiàng)目經(jīng)理受到的制約多，影響了工作積極性；目前項(xiàng)目管理狀況有待于制度化，進(jìn)一步明確職責(zé)項(xiàng)目管理人事變動(dòng)頻繁，無法明確落實(shí)責(zé)任，影響工程決策項(xiàng)目部人員經(jīng)常調(diào)動(dòng)；山水苑項(xiàng)目人手配備不齊，原定 8人，現(xiàn)場(chǎng)只有 4人；二 ○○二年三月王忠川為眾安 國(guó)泰花園副總指揮。七月十五日任命高作鵬為山水苑項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)人。十月任命朱燦根為山水苑項(xiàng)目經(jīng)理。山水苑項(xiàng)目 部分前期工作、工程管理義盛項(xiàng)目 項(xiàng)目組負(fù)責(zé)前期工作（土地等）、建筑施工、銷售采用雙重監(jiān)督是為了確保工程質(zhì)量，但造成質(zhì)量管理任務(wù)繁重，增加了管理成本。 眾安實(shí)行目前項(xiàng)目管理方式的原因：人員素質(zhì)能力欠缺、項(xiàng)目經(jīng)理的能力和可信度低、監(jiān)理公司良莠不齊。 眾安公司正在從工程項(xiàng)目管理向完備項(xiàng)目管理方式過渡，山水苑項(xiàng)目嘗試實(shí)行項(xiàng)目承包制，進(jìn)一步擴(kuò)大和明確了項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限，相應(yīng)的配套管理機(jī)制需要進(jìn)一步完善。技術(shù)準(zhǔn)備 、物資準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備全面控制施工過程，重點(diǎn)控制工序質(zhì)量 按質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和考核獎(jiǎng)懲編制施工總進(jìn)度計(jì)劃、單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃、分部分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃形成嚴(yán)密的計(jì)劃保證系統(tǒng)檢查計(jì)劃執(zhí)行， 進(jìn)度比較與計(jì)劃調(diào)整檢查并總結(jié)各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃完成情況，進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲搜集和整理資料，做好預(yù)算，估算計(jì)劃成本，綜合平衡，編制成本計(jì)劃 對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制；項(xiàng)目成本的全過程控制 、全員控制、中間控制 項(xiàng)目成本分析；項(xiàng)目成本考核，并進(jìn)行獎(jiǎng)懲事前事中事后借鑒： 中國(guó)海外公司保持房地產(chǎn)品牌長(zhǎng)久魅力的秘訣鍛造 “ 過程精品 ”一個(gè)好的地產(chǎn)品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘，中海提出 “過程精品 ”，從選地到定位，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭(zhēng)作到最好，從而實(shí)現(xiàn) “過程精品 ”。整合和優(yōu)化專業(yè)資源 專業(yè)分工的細(xì)化，已使各專業(yè)領(lǐng)域形成了不可替代的精尖優(yōu)勢(shì)，精品產(chǎn)生，已不是傾發(fā)展商一人之力所能完成，必須整合和優(yōu)化專業(yè)資源，整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力已經(jīng)成為衡量發(fā)展商的坐標(biāo)。二級(jí)評(píng)審委員會(huì)制度技術(shù)把關(guān)跟蹤實(shí)施過程由深圳公司和上級(jí)管理公司兩個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)組成 “兩級(jí)評(píng)審 ”，避免了設(shè)計(jì)中的草率和個(gè)人意志，使設(shè)計(jì)中可能出現(xiàn)的問題減少到最低限度。專業(yè)人士技術(shù)把關(guān)專業(yè)顧問團(tuán)跟蹤實(shí)施過程建筑美學(xué)策劃理論項(xiàng)目可行性掌握節(jié)奏材料工藝技術(shù)借鑒：中國(guó)海外公司憑借完善的 工程質(zhì)量體系鑄造樓盤品質(zhì)項(xiàng)目部地盤三級(jí)質(zhì)量監(jiān)控體系工程部質(zhì)量委員會(huì)工程質(zhì)量體系負(fù)責(zé)一切有關(guān)質(zhì)量的活動(dòng)，如質(zhì)量交底、工序檢查、隱蔽驗(yàn)收、檢驗(yàn)試驗(yàn)、成品保護(hù)、竣工驗(yàn)收等工作。每一個(gè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)都配備一個(gè)強(qiáng)有力的項(xiàng)目部。該公司與一般房地產(chǎn)公司不同的特點(diǎn)是，工程管理人員約占整個(gè)公司人員的六成，他們中的 70％左右是常駐現(xiàn)場(chǎng)的一線管理人員。質(zhì)量交底工序檢查隱蔽驗(yàn)收檢驗(yàn)試驗(yàn)成品保護(hù)竣工驗(yàn)收質(zhì)量監(jiān)控全面評(píng)比技術(shù)研討導(dǎo) 讀：營(yíng)銷與銷售總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理物業(yè)管理小結(jié)山水苑目前通過工地外墻的兒童繪畫比賽和 “ 我心中的山水苑 ” 征文活動(dòng)炒作教育概念。在項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目市場(chǎng)定位缺少營(yíng)銷參與，銷售階段的營(yíng)銷策劃就缺乏明確的目標(biāo)客戶《眾安山水苑市場(chǎng)研究方案》報(bào)告分別從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)層面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)位、地理位置，客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和偏好等進(jìn)行調(diào)查分析，但是并沒有提出明確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群。包括：市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、業(yè)務(wù)行銷、廣告企業(yè)、物業(yè)管理、 CIS企業(yè)形象策劃等由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)細(xì)分成為必然，市場(chǎng)創(chuàng)新與產(chǎn)品創(chuàng)新成為大部分企業(yè)尤其是中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵多方借助外部市場(chǎng)營(yíng)銷力量成為大勢(shì)大寡頭壟斷賣方市場(chǎng)?房?jī)r(jià)不斷高漲?房地產(chǎn)企業(yè)的集中度低?購(gòu)買者圖紙不看就搶房買?賣主在商品交易中處于支配地位激烈的競(jìng)爭(zhēng)者成熟的購(gòu)買者 品 牌中國(guó)房地產(chǎn)二十年房地產(chǎn)發(fā)展歷程：地段競(jìng)爭(zhēng)－規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)－概念競(jìng)爭(zhēng)－品牌競(jìng)爭(zhēng)員工認(rèn)為品牌對(duì)銷售有重要的影響，但是眾安品牌在蕭山還缺乏影響力和美譽(yù)度員工對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌和眾安品牌的看法%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌對(duì)購(gòu)房人的影響 眾安房產(chǎn)在蕭山的影響力強(qiáng)較強(qiáng)一般弱棄權(quán)90% 的員工認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌對(duì)購(gòu)房人的影響很重要 來自內(nèi)部資料蕭山市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果從國(guó)泰花園到山水苑項(xiàng)目是由不同的公司策劃的，每一個(gè)方案都相對(duì)獨(dú)立。留給消費(fèi)者模糊的印象營(yíng)銷策劃有助于加強(qiáng)品牌內(nèi)涵，促進(jìn)銷售。?完整的調(diào)查不僅包括競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)位，還要了解對(duì)方的銷售策略、戶型設(shè)計(jì)，面積：暢銷戶型和滯銷戶型；已銷售率和購(gòu)買人群的調(diào)查并進(jìn)行分析。 客戶關(guān)系：忽略對(duì)未成交客戶的信息記錄和分析公司現(xiàn)在的銷售過程：216。216。而許多真正想購(gòu)房的得知消息晚的人反而被忽視了216。216。不論成交與否，任何客戶都是公司的潛在顧客。工資可以消除員工的不滿意，但并不表示員工滿意員工對(duì)缺乏獎(jiǎng)金的激勵(lì)沒有滿意，并不表示員工會(huì)表示不滿意銷售管理：有銷售回款目標(biāo)，但對(duì)銷售人員缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，很難落實(shí)銷售責(zé)任工作環(huán)境 /工作關(guān)系方面：?工資每個(gè)月都相同工作本身 /工作內(nèi)容方面：?獎(jiǎng)金沒有與業(yè)績(jī)掛鉤每半年一次紅包保健因素激勵(lì)因素 擁有 缺乏銷售獎(jiǎng)勵(lì)要及時(shí)，間隔長(zhǎng)就失效了。將任務(wù)與薪酬掛鉤就是將每一個(gè)客戶與每一個(gè)銷售員的利益捆綁在一起，這樣才能激發(fā)員工的積極主動(dòng)性，在簽合同前對(duì)客戶的實(shí)際需求深入發(fā)掘，主動(dòng)與客戶聯(lián)系催款適當(dāng)?shù)募?lì)不僅可以穩(wěn)定員工隊(duì)伍，激發(fā)銷售員的積極性，還能吸引更多的優(yōu)秀員工，為公司將來更多的開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備銷售力量改善導(dǎo) 讀：物業(yè)管理總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理物業(yè)管理小結(jié)物業(yè)管理和產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)緊密相關(guān)，也是品牌的重要組成部分，如何運(yùn)作應(yīng)該從戰(zhàn)略高度進(jìn)行考慮進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域？房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)167。容易陷身于與業(yè)主的糾紛中167。業(yè)主投訴常常帶來公司間的法律糾紛167。作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐167。?強(qiáng)化內(nèi)部管理，建立有效的組織機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)化部門的專業(yè)性?在專業(yè)化的基礎(chǔ)上建立健全各類制度及業(yè)務(wù)流程。 66% 的人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)變好對(duì)眾安品牌的影響力將有很大提高。導(dǎo) 讀：小結(jié)總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理小結(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷小結(jié)?公司業(yè)務(wù)定位 ：營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理業(yè)務(wù)在公司總體定位中不明確；?項(xiàng)目決策 ：關(guān)于市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位、最終產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)的決策缺乏充分支持，造成決策者壓力加大，決策風(fēng)險(xiǎn)增加；?規(guī)劃設(shè)計(jì) ：缺少制度和流程保證銷售、工程、預(yù)算、總師等部門參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作?前期工作 ：外部社會(huì)資源不足，影響前期工作開展；工程項(xiàng)目管理 ：質(zhì)量保證體系不完備；工程造價(jià)缺少分層控制，一線人員不積極；進(jìn)度缺少系統(tǒng)的計(jì)劃來保證；項(xiàng)目管理模式不成熟。隨著市場(chǎng)不斷成熟，培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五大能力日益重要；眾安公司還處于加強(qiáng)基本功，尋找、培育核心競(jìng)爭(zhēng)力階段成本控制能力策劃定位能力土地獲取能力資金融通能力資源整合能力市場(chǎng)研究愈發(fā)重要，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是以全面的營(yíng)銷理念獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)167。領(lǐng)導(dǎo)胸懷與謀略167。外部協(xié)作能力167。融資計(jì)劃安排167。內(nèi)部資金管理167。規(guī)劃設(shè)計(jì)167。原材料采購(gòu)167。銷售費(fèi)用管理167。土地招標(biāo)管理167。公共關(guān)系處理167。項(xiàng)目定位167。促銷、銷售167。如何結(jié)合公司目前的優(yōu)勢(shì)，確定公司的核心能力是眾安面臨的一個(gè)重要問題有利條件和機(jī)會(huì)：豐富的土地儲(chǔ)備良好的銀行資信和資 金融通能力房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮面對(duì)的挑戰(zhàn)：如何更好的定位客戶和定位項(xiàng)目，以把眾安公司從眾多的公司中區(qū)分出來？如何統(tǒng)一銷售階段的營(yíng)銷基調(diào)？加強(qiáng)市場(chǎng)分析，培養(yǎng)項(xiàng)目策劃和定位能力，更好的利用機(jī)會(huì)與有利條件，贏得超額利潤(rùn)是眾安公司的一個(gè)良好選擇 。?所有從公司離開的骨干員工，在新單位的薪酬待遇、職責(zé)權(quán)力都有提高！?行業(yè)橫向比較分析表明，高發(fā)展高利潤(rùn)行業(yè)選擇適當(dāng)?shù)睦婀蚕頇C(jī)制是保留骨干員工的最有效的辦法；?調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè) 60％以上的總經(jīng)理都擁有企業(yè)的股份；對(duì)普通員工的激勵(lì)手段只有每年兩次紅包，實(shí)際上根本不能有效提高員工的積極性和主動(dòng)性，難以發(fā)揮激勵(lì)作用?給員工以更高的成就感和責(zé)任感，滿足自我發(fā)展的需要?令員工隨時(shí)感到受關(guān)注和尊重?肯定工作業(yè)績(jī)和能力的直接和長(zhǎng)期表現(xiàn)激勵(lì)內(nèi)在激勵(lì)外在激勵(lì)參與管理決策權(quán)承擔(dān)更大的責(zé)任升遷、涉外機(jī)會(huì)直接間接基本工資獎(jiǎng)金員工福利排憂解難勞動(dòng)保險(xiǎn)股權(quán)?給員工以歸屬感?體現(xiàn)企業(yè)對(duì)員工的關(guān)心休假津貼激勵(lì)效果人事權(quán)高度集中，公司管理層不能有效激勵(lì)下屬，嚴(yán)重影響了公司管理的執(zhí)行力指導(dǎo)權(quán)淘汰權(quán) 配置權(quán)評(píng)價(jià)權(quán)選擇權(quán)人事權(quán)人事權(quán)老板一人決定老板一人決定，管理層有一，管理層有一定的建議權(quán)定的建議權(quán)管理層對(duì)下屬有指導(dǎo)權(quán)，但多為一種義務(wù)和責(zé)任年終獎(jiǎng)由老板一人決定，管理層的影響力很小人員招聘基本由老人員招聘基本由老板一人說了算板一人說了算管理層沒有人員配置權(quán)管理層有基本的評(píng)價(jià)權(quán)，但無評(píng)價(jià)決定權(quán)表示管理層有一些表示管理層基本沒有分配激勵(lì)權(quán)管理層人事權(quán)不足直接管理層人事權(quán)不足直接導(dǎo)致：導(dǎo)致：216。公司員工工作效率低；216。員工工作表現(xiàn)變形，所有員工都盡力在老板面前表現(xiàn)積極，但老板不在時(shí)，則相互推諉。管理層缺乏對(duì)于下屬的管理手段資料來源：訪談發(fā)現(xiàn)人力資源管理需要公司各層面的員工參與才能使人力資源管理之輪順利滾動(dòng)，取得良好的效果 專職人力資源管理人員公司領(lǐng)導(dǎo)制定標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行有效介入公司領(lǐng)導(dǎo)績(jī)效考核員工培訓(xùn)職位分析及崗位設(shè)計(jì)員工招聘員工激勵(lì)直線經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)下屬的崗位工作指導(dǎo)、溝通；協(xié)助人力資源管理部門收集相關(guān)信息、辦理招聘、培訓(xùn)、考核等事項(xiàng)、執(zhí)行公司人力資源管理各項(xiàng)制度制訂公司人力資源管理制度、負(fù)責(zé)組織辦理招聘、培訓(xùn)、考核、薪酬計(jì)算、崗位調(diào)動(dòng)、職位升遷等事項(xiàng)普通員工： 可見利益直線經(jīng)理：策略性薪酬－完成任務(wù)人事管理人員：薪酬戰(zhàn)術(shù)－體現(xiàn)系統(tǒng)公平最高層領(lǐng)導(dǎo)：戰(zhàn)略性薪酬－組織未來老板直接決定每個(gè)人的獎(jiǎng)金金額，沒有精力顧及明確的薪酬戰(zhàn)略薪酬體系不明確，容易引發(fā)員工對(duì)