【正文】 心 CBD區(qū)僅 5 0 0米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時(shí)也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。項(xiàng)目堅(jiān)持 “以人為本 ” 的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計(jì)，提倡健康住宅的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營(yíng)造 “ 公園就在家門口 ” 的人性化的居住景觀環(huán)境。均價(jià) 4500元 /㎡。價(jià)格 均價(jià)：￥ 4500 配套學(xué)　校： 天一中學(xué) 商　場(chǎng)： 小區(qū)自設(shè)綜合市場(chǎng) 銀　行： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 幼兒園： 小區(qū)自設(shè)幼兒園 醫(yī)　院： 社區(qū)醫(yī)院院 市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報(bào)紙紫紅色，沒有品牌意識(shí)，品牌形象雜亂無(wú)序。項(xiàng)目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約 434畝，總建約 100萬(wàn) 方 ，規(guī)劃六千余戶，由 60余棟高層組成； 80260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無(wú)僅有的 10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套及滿屋名牌 9A精裝的國(guó)際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項(xiàng)目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會(huì)所、 15660㎡國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)中心、大型商業(yè)中心、五星級(jí)恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售 2, 6， 9， 10,11樓 88136㎡精品小戶，精裝均價(jià) 4500元 /㎡左右；二期御府 1樓開盤， 90㎡舒適兩房、三房 4180元 /㎡起，送 1500元 /㎡精裝修。 2023613 14:38:26 價(jià)格 精裝均價(jià) 4500元 /㎡ 左右 ；， 90㎡ 舒適兩房、三房 4180元 /㎡ 起 配套學(xué)　校： 自建 商　場(chǎng)： 自帶商場(chǎng) 郵　局： 未定 銀　行： 未定 幼兒園： 小區(qū)自帶 醫(yī)　院： 未定院 其　它： 未定 市場(chǎng)類比項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料大紅色、畫面以實(shí)景修圖為主，沒有統(tǒng)一品牌形象，側(cè)重價(jià)格訴求。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國(guó)際 BLOCK街區(qū)先進(jìn)的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著 BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國(guó)際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級(jí)大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。一次付款 95折優(yōu)惠，按揭首付 50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠， 6樓 80—200 ㎡商鋪推出，一次性付款 9折，首付70%95折，首付 50%97折優(yōu)惠。 搖擺 ： 無(wú)論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變， 沒有整合推廣塑造品牌個(gè)性和價(jià)值的意識(shí)和理念 ；216。硬件：訴求側(cè)重賣點(diǎn)和價(jià)格訴求，還處于低層次的性價(jià)比訴求階段；216。廣告 小結(jié)分析項(xiàng)目 價(jià)值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 概述項(xiàng)目概況Strength（優(yōu)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢(shì)）Threaten（威脅）1. 緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；2. 內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；3. 區(qū)域交通四通八達(dá)，烈山大道及 101省道環(huán)伺；4. 產(chǎn)品規(guī)劃起點(diǎn)高，居住舒適度較高；5. 星級(jí)酒店配套和物管，提升項(xiàng)目檔次；6. 靜安集團(tuán)，安徽省名企百?gòu)?qiáng)，實(shí)力雄厚。1. 新拓展區(qū)域，沒有群聚效應(yīng)，起勢(shì)階段孤掌難鳴；2. 市場(chǎng)受政策影響較大，未來市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)存在不確定性；3. 區(qū)域慣性消費(fèi)以低端為主，高端客群匱乏，營(yíng)銷難度大。區(qū)域發(fā)展：?城市發(fā)展戰(zhàn)略 ，發(fā)展重心 南擴(kuò)?南 部宜居新城遠(yuǎn)期 價(jià)值南湖酒店 ：?五星級(jí)酒店進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)管理?貼補(bǔ)區(qū)域空白，高檔消費(fèi)場(chǎng)所南湖公園 :?5000畝，國(guó)家級(jí)濕地公園產(chǎn)品價(jià)值 :?87258多元戶型設(shè)計(jì)?多層、小高層、洋房及電梯多層?無(wú)處不在水上之高尚小區(qū)規(guī)劃生活配套：?商業(yè) 生活配套?國(guó)際著名物管服務(wù) ……交通優(yōu)勢(shì) :?烈山大道?101省道環(huán)伺開發(fā)商品牌：靜安集團(tuán)， 10年 13城，安徽名企 200強(qiáng) 榮耀，實(shí)力品牌，值得信賴價(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理關(guān)鍵詞解析：城市向 南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級(jí)酒店企業(yè)獨(dú)棟水上城邦國(guó)際物管南湖公園具有無(wú)可限量的發(fā)展前景；外有 5000畝南湖公園， 內(nèi) 有碧波蕩漾水上 園林景觀；觸手可及的星級(jí) 酒店配套會(huì)所 ；后續(xù)便利的生活及 物管 配套；離塵不離城，一個(gè)超越所有的星級(jí)酒店水上國(guó)際城邦即將誕生 。 星級(jí)酒店星級(jí)酒店 花園洋房花園洋房城市未來居住核心區(qū)域的大中型項(xiàng)目演繹 淮北南 部新城生態(tài)人居生活新方式 ,實(shí)現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級(jí)酒店 社區(qū)，定義 高尚 人居標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位產(chǎn)品 /品牌南湖畔，星級(jí)酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然?？蛻粜枨笾苓?7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國(guó)賓級(jí)禮遇項(xiàng)目形象定位住宅 南湖公園 島居洋房 商務(wù) 南湖公園 企業(yè)獨(dú)棟酒店 南湖公園 國(guó)賓酒店國(guó)賓級(jí)禮遇（備注：鑒于項(xiàng)目辦公及酒店還有很多不確定因素，本案后面?zhèn)戎刈≌糠值臓I(yíng)銷策略推導(dǎo)和延展。價(jià)格？替代品太多，憑什么選靜安？湖居？淮北不缺水，但國(guó)家級(jí)的環(huán)境 例外 。在淮北， 絕 大多數(shù)人買第一居所 多 數(shù) 有錢人擁有 第二居所項(xiàng)目客群是先內(nèi)后外，也就是先觸動(dòng)原住民，但是 形象氣質(zhì)從開始就是以市區(qū)豪宅為坐標(biāo) ，面子給足，嫁接新概念，引發(fā)全市有錢人關(guān)注販賣 “ ” 去支撐我們的國(guó)賓級(jí)禮遇總定位 ！國(guó)賓級(jí)是面子， 。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯(cuò)，交通也可以，配套滿足基本的生活。即可 實(shí)現(xiàn)更高生活品質(zhì)、養(yǎng)老。還可 滿足小型辦公 、 商務(wù)接待。輻射客戶市區(qū)中高端人士外溢需求 。核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動(dòng)消費(fèi)。輻射客戶：借勢(shì)群體，能幫助影響力的迅速擴(kuò)張，形成轟動(dòng)效應(yīng)?？蛻舳ㄎ欢▋r(jià)策略216。確定 “ 低開高走（依認(rèn)籌量確定） ” 入市策略，起步價(jià)不能開的過高，建議保持最低利潤(rùn)水平，與開發(fā)及策略節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價(jià)格走勢(shì)，這樣能吸引投資，又能吸引消費(fèi)，同時(shí)應(yīng)注意本案成本及項(xiàng)目中后期的調(diào)價(jià)幅度問題216。以工程進(jìn)度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點(diǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)確定與各時(shí)間段對(duì)應(yīng)的推出量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的產(chǎn)品訴求重點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。一房一價(jià)。216。使消費(fèi)者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)等方面）價(jià)格體系216。垂直價(jià)差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價(jià)格差別，其考慮因素相對(duì)單一216。因素一：戶型區(qū)位216。因素三：采光216。因素五：戶型數(shù)量216。采用機(jī)動(dòng)的 “ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格加折扣 “ 的調(diào)整策略。對(duì)項(xiàng)目先定出底價(jià)，每次再根據(jù)市場(chǎng)情況以及該類戶型的前期銷售情況作不同的微調(diào)。不同物業(yè)需要分期銷售，為防止樓盤銷售面孔 “ 老化 “ ，216。216。不同購(gòu)房時(shí)間，享受不同購(gòu)房?jī)r(jià)格，通過價(jià)格不斷提升，加速購(gòu)房者盡早下訂；216。每次價(jià)格提升前，便于逼定216。價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)類型 比 較 樓 盤 權(quán) 重 均價(jià) 權(quán) 重 值同區(qū) 異 質(zhì) 南湖雅苑 洋房 40％ 3600 1440多層 30％ 3200 960異區(qū)同質(zhì) 恒大名都 15％ 4500精裝，相當(dāng)于 3300毛坯 495異區(qū)異質(zhì) 首府 5％ 5350 268溫哥華城 10％ 4500 450合 計(jì) 　 3613備注：如果加精裝修按 1000—1200 元 /㎡計(jì) ；洋房與多層以此為基數(shù)價(jià)差大約 1015%。 多批次推出，避免供應(yīng)過剩 項(xiàng)目體量相對(duì)較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤216。每次推貨量需視階段性的認(rèn)籌量而定，推貨量稍多于認(rèn)籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。 低價(jià)入市，平衡利潤(rùn)流與現(xiàn)金流，后期合理溢價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)情況，留下合理溢價(jià)空間，造成熱賣景象。 展示條件滿足加推要求 推售前，能夠?qū)崿F(xiàn)下一批次加推產(chǎn)品的展示；相關(guān)物料配合到位，為客戶價(jià)格提高預(yù)期奠定基礎(chǔ)。多層： 搶抓銷售時(shí)機(jī)，控制銷售速度。電梯多層： 作為明星產(chǎn)品，適時(shí)推出，樹立價(jià)格標(biāo)桿。216。產(chǎn)品推售策略及計(jì)劃： 蓄客量與推盤量一般要實(shí)現(xiàn) 3:1的前提才能開盤10 0302023211【 洋房及多層 】【 電梯多層 】： 80套13一次開盤10月下旬 24套4加推11月下旬 12月 36套5加推1月中旬 108套69二次開盤 4月底（或 5月初）1014加推剩余套數(shù)，分批失售2月初，新春感恩客戶進(jìn)行特惠推介精準(zhǔn)推精準(zhǔn)推 貨貨 小步快跑小步快跑 產(chǎn)品銷售細(xì)分產(chǎn)品銷售細(xì)分 階段聚焦發(fā)力階段聚焦發(fā)力推售策略推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎(jiǎng)（推售時(shí)間和貨量暫為虛擬，最終以工程節(jié)點(diǎn)和銷售目標(biāo)為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整）2023年 2023年需積蓄 240組誠(chéng)意客戶，完成 136組購(gòu)卡客戶一期推售計(jì)劃位置示意第一次開盤第一次加推第二次加推第二次開盤第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略推售策略（備注： 3期貨量統(tǒng)計(jì)見附加 excel，推盤計(jì)劃待工程節(jié)點(diǎn)確定后再做鋪排）營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣國(guó)賓級(jí)禮遇78月主題：國(guó)賓級(jí)禮遇 —— 星級(jí)酒店、 企業(yè)獨(dú)棟、花園洋房1112月主題：禮遇國(guó)賓，唯觀瀾郡 —— 電梯多層，榮耀首開910月主題：國(guó)賓領(lǐng)域，首現(xiàn)南湖 —— 島居洋房，耀世開盤 適中、合理的價(jià)格策略，確保貨量的高速消適中、合理的價(jià)格策略，確保貨量的高速消化。銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的實(shí)現(xiàn) 高高 ““ 量量 ””銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 高高 ““ 價(jià)價(jià) ””以產(chǎn)品價(jià)值最大化支撐價(jià)格最大化，勻速或緩速前行?！虄r(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略多層：制定適中價(jià)格，掌控推售速度，保證全年任務(wù)完成針對(duì)項(xiàng)目不同產(chǎn)品，進(jìn)行差異化的定價(jià)。關(guān)注戶型使用價(jià)值和價(jià)格水平。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價(jià)值，在價(jià)格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流?？蛻魧?duì)外在資源的關(guān)注度影響依然明顯。受市場(chǎng)影響，置業(yè)愈加理性。主要針對(duì)先區(qū)內(nèi)后區(qū)外的意向客戶，發(fā)揮配套優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合南湖公園、品牌實(shí)力，舉辦酒店簽約儀式、區(qū)域前景炒作等活動(dòng)，感受區(qū)域前景及靜安品牌實(shí)力值得信賴。產(chǎn)品的認(rèn)同感。渠道策略渠道策略以區(qū)域炒作及暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)人氣，形成良好銷售氛圍，提升客戶認(rèn)同感：結(jié)合八一、十一、七夕、中秋等大眾節(jié)日，緊扣國(guó)賓級(jí)禮遇主題，在營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)組織以主題展覽、有獎(jiǎng)?wù)骷⒚朗彻?jié)等活動(dòng)，吸引客戶到場(chǎng)參與。區(qū)域造勢(shì)，炒熱 南湖 版塊，制造項(xiàng)目市場(chǎng)話題，同時(shí)高效畜客?；顒?dòng)營(yíng)銷，通過價(jià)格、營(yíng)銷兩個(gè)方向全線突破 項(xiàng)目展示、開盤策略強(qiáng)銷期 分批分次多次開盤去化 放水。二、核心價(jià)值步步釋放： 5000畝南湖國(guó)家級(jí)濕地公園 、 星級(jí)酒店 、 獨(dú)棟辦公 、 花園洋房 、 百?gòu)?qiáng) 實(shí)力 ，共享 酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù) 等產(chǎn)品價(jià)值的快速釋放，配合銷售信息的發(fā)布，刺激客戶購(gòu)買；三、重點(diǎn)媒介組合策略的運(yùn)用： 前期造勢(shì) 以區(qū)域及品牌和