【正文】 員為輔；私營企業(yè)主 （公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺在京投 資企業(yè)的、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。購房周期一般為三個月；用作投資置業(yè)決策人存在 親屬朋友連帶關(guān)系 區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化 居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹 外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。 國內(nèi)：頂級別墅市場導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲 的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代 氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴 的景觀建筑紀(jì)念意義 北京 : 順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時代各階段的生活檢驗， 前瞻性的規(guī)劃設(shè)計及特質(zhì)化理念，個性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。 檔次：中國極品自然功能墅 世邦勵俊投資顧問有限公司 六、銷售計劃 銷售順序：一期規(guī)劃 10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走 ,以確保推 廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北 10棟為二期，朝南 10棟為三期。 銷售計劃：平均每月 2套，一期共銷售 1012套左右。 世邦勵俊投資顧問有限公司 主要定價參數(shù)：總投資 67億元，取最高為 7億元；以上北京頂級別墅項目平 均價約 18000元，平均總價 1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價 : 2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級別墅總價 3000萬元以上；建筑面積： 2023平米左右（含地下） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段，賣總價不賣 單價 市場需求走勢 根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場的分析可以看出，第一代高端別墅市場的銷售 趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級別墅區(qū)。價格不是影響高端（身價 5億）客戶購買的主要因素，真 正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對手成為市場領(lǐng)先者。 可類比項目主力戶型總價：（萬元） 從可類比項目總價分析可以看出，北京高端別墅的總價在 4002023萬元不 等，在此范圍內(nèi)定價將面臨嚴(yán)峻的市場競爭。 競爭力比較 通過關(guān)于主力戶型、總價、單價的市場分析可以看出（見 55頁圖表），主 力戶型在 16002023平米，單價在 30003500美金 /平米，總價在 20234000 萬元的產(chǎn)品價格定位，在北京高端別墅市場還沒有主力競爭對手，市場競 爭環(huán)境相對寬松，對項目銷售進(jìn)度有極為有利的作用。 世邦勵俊投資顧問有限公司 價格與銷售狀況參數(shù) 主力戶型 16002023平米 7001000 400600 容積率 總建面 6萬平米 8萬平米 戶數(shù) 30戶左右 70戶左右 150戶左右 均價 美金 /平米 30003500 20233000 15002023 總價 20234000萬元 8002023萬元左右 400850萬左右 總銷售額 11億左右 12億 11億 月銷售 2套 3套 5套 銷售周期 15個月 18個月 30個月 月銷售額 7300萬 6600萬 3600萬 世邦勵俊投資顧問有限公司 2．定價目標(biāo) 建議均價 30003500美金 /平米（贈送前后私家庭院 /贈送全套世界名牌家電 /贈 送全套世界頂級精裝修 /贈送車位車庫 /贈送成樹 /贈送地下室 /贈送閣樓或夾層 面積、挑空面積、內(nèi)庭等） 建議總價 2023萬 4000萬左右。最低折扣客控制在 98折。 世邦勵俊投資顧問有限公司 第三部分 項目地塊分析 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、項目地塊分析 占地 326畝 /21萬平米，地處北京第一高檔別墅區(qū)內(nèi)，周邊居住環(huán)境，市政配 套設(shè)施相對完善。 地形基本為長方形，地形地貌平坦，內(nèi)有高壓線市政設(shè)施。距離潮白河 200米左右。 產(chǎn)品消費族有一定影響；而每棟上千平米 /總價數(shù)千萬的統(tǒng)一戶型，有利于形 成純粹生活方式，跨地域客群散化特征明顯，購買傾向不確定性增加。誰能把握機會創(chuàng)新，誰就是主莊贏家。 通過必要的手段和投入對地塊進(jìn)行進(jìn)一步 改造 ， 提升地塊價值 。 、公共綠地、公建面積。 本案技術(shù)分析論證結(jié)果 世邦勵俊投資顧問有限公司 第四部分 產(chǎn)品定位 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、產(chǎn)品定位方向 項目建成將成為北京乃至國內(nèi)無可比性的創(chuàng)新型頂級別墅項目。 創(chuàng)新獨棟定位方案一：可移動的別墅 創(chuàng)新獨棟定位方案二：四合院密室 創(chuàng)新獨棟定位方案三：樹屋 創(chuàng)新獨棟定位方案四：迷宮 創(chuàng)新獨棟定位方案五：雙子座 創(chuàng)新獨棟定位方案六：禪院 創(chuàng)新獨棟定位方案七：橋洞別墅 創(chuàng)新獨棟定位方案八：谷地罕島 創(chuàng)新獨棟定位方案九：山水仙墅 創(chuàng)新獨棟定位方案十：空中花園墅 世邦勵俊投資顧問有限公司 二、總體規(guī)劃設(shè)計思路 總體規(guī)劃思路 設(shè)計重點講究社區(qū)無混居概念，要保證整個社區(qū)的純粹性；一二三期組團(tuán)規(guī) 劃講求獨立性；單元設(shè)計力求私密性。 世邦勵俊投資顧問有限公司 鄰里關(guān)系規(guī)劃 鄰里關(guān)系：戶戶獨立的完整社區(qū)。社區(qū)整體 品質(zhì)均衡、純粹。 設(shè)計必要的共享空間 ， 盡量增 加私屬空間 。 鄰里布局：貴族村落式布局，隱秘在林中“看不見”的別墅。主要以會所為中心，實現(xiàn)貴族村落的 鄰里關(guān)系。并利用植被、圍攔、水源分割戶與戶，避免對視。 單體排布 北疏南密 ,西疏東密 世邦勵俊投資顧問有限公司 三、建筑規(guī)劃指標(biāo)建議 容 積 率：根據(jù)可類比項目分析和容積率與利潤率的關(guān)系分析 , 容積率相對有較強的競爭力，且能獲得較高的銷售利潤。每棟占地 40005000平米。 總 棟 數(shù)：共 35棟別墅。頂級別墅綠化率是另一個重要指標(biāo)，由于包含在人 工水面的面積，項目容積率將在 60%以上。預(yù)計