抵押要注意的地方-在線瀏覽
2024-09-19 16:05本頁面
【正文】 、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時占用范圍內的土地使用權除外。 二、審查抵押物的有無權利瑕疵 首先，審查抵押人是否為抵押不動產(chǎn)的真實所有人或者土地使用權人，如果不是，是否有抵押不動產(chǎn)的所有人或者使用權人的明確授權；如果抵押不動產(chǎn)為共有不動產(chǎn)，則應該有其他共有人的書面同意。 如果抵押物上已經(jīng)存在他人的在先抵押權，則在實現(xiàn)抵押權時可能會影響到作為后一抵押權人的商業(yè)銀行的受償份額；如果抵押物已被出租，則因為抵押權實現(xiàn)后租賃合同對受讓人仍有約束力，所以可能增大抵押物處分的難度，而且，如果該承租權為公有居住房屋承租權，則根據(jù)人民法院執(zhí)行時保證公民最基本的生存需要的基本原則，往往無法執(zhí)行。建設工程價款優(yōu)先受償權是依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建筑工程的承包人應得的工程價款在一定條件下優(yōu)于抵押權和其他債權受償。建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。 三、審查土地性質 如是土地性質為國有土地，應審查是劃撥土地還是出讓的土地。否則，應認定抵押無效”。2004年1月15日，針對這一批復，國土資源局下發(fā)通知，規(guī)定只要土地行政管理部門辦理了抵押登記手續(xù)即視同具有審批權限的土地行政管理部門予以批準，不必另行辦理審批手續(xù)，該通知下發(fā)前已經(jīng)辦理的抵押登記仍繼續(xù)有效。就大連市來說，大連市規(guī)劃和國土資源局不僅要審查抵押文件，同時還要征求市經(jīng)貿委的意見后方可辦理。 如果土地性質為集體土地，首先應該查明是否屬于上述不得抵押的集體土地的范圍，如果可以抵押，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十四條規(guī)定，還應經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案（該“管理辦法”雖然是部門規(guī)章，不能據(jù)此判定抵押合同效力，但有無據(jù)此辦理抵押手續(xù)，對判斷抵押權人是否為惡意將會產(chǎn)生影響）。土地使用權年限屆滿，使用人即無權繼續(xù)使用該土地，也無權在該土地上設置抵押權。 一般來說，每個企業(yè)在注冊登記時都有經(jīng)營期限一項，企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，其是延長經(jīng)營期限而繼續(xù)存在還是就此解散具有不確定性，因此其經(jīng)營期限屆滿后的民事行為能力也具有不確定性，僅從貸款風險的角度考慮，貸款期限和抵押期限長于企業(yè)經(jīng)營期限也不可取。
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