【正文】 高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業(yè)要針對(duì)企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水平。第二，要具有靈活高效的系統(tǒng)，具有可拓展性，這是客戶需求的一個(gè)主要方面。滿足先鋒企業(yè)、高科技企業(yè)對(duì)物業(yè)的本質(zhì)需求。我們提倡新科技、全網(wǎng)絡(luò)化辦公物業(yè)，使之成為21世紀(jì)，智慧型智能化商務(wù)寫字樓。智能辦公:千兆入戶，百兆到桌面的寬帶網(wǎng)絡(luò),六類布線，12部日本原裝電梯，電梯內(nèi)設(shè)有夜晶電視，可接聽手提電話，電力充足，供應(yīng)容量威110120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機(jī)組，確?？蛻艟o急用電。全樓覆蓋手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng)樓宇配套先進(jìn)：對(duì)全樓公用設(shè)備，如空調(diào)，風(fēng)機(jī)，水泵，照明等進(jìn)行自動(dòng)集中控制。空調(diào)采用2+2管制風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，變頻恒壓供水，消防給水一次設(shè)計(jì)安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。6 2。7 政府對(duì)西區(qū)宣傳極其重視,明年宣傳將加大力度，向更深、更廣、多層次發(fā)展。車位問題也是困擾中關(guān)村寫字樓發(fā)展最大問題2， 中關(guān)村的企業(yè)多為中小企業(yè)，目前處于起步階段，他們不會(huì)花費(fèi)太多的金錢購置辦公區(qū)域，對(duì)他們而言將手中的資金再次投入到流通領(lǐng)域，再次獲取利潤，不斷的累計(jì)資本，才能壯大自身實(shí)力。3， 西區(qū)整個(gè)開發(fā)周期過長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)周邊還是工地，還不能形成很好的辦公環(huán)境。（二）、客戶群體定位：基于本案產(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識(shí)型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。1， 從事電信，生物，電子等高科技企業(yè)。3， 知名國有家電企業(yè)。入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分）企業(yè)類型樓層分布(預(yù)計(jì)規(guī)劃樓層)獨(dú)立區(qū)域，預(yù)留給銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務(wù)中心、多功能國際會(huì)議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級(jí)商務(wù)會(huì)所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50150平米四八層中型公司150300平米九—十二層以上部分知名度高的企業(yè)（世界500強(qiáng)），半層或整層銷售。 供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設(shè)施；2， 在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感,五星級(jí)酒店式生態(tài)大堂,除預(yù)留銀行，證券外，應(yīng)建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時(shí)便利店，24小時(shí)為人們提供方便的自動(dòng)化銀行，機(jī)票代理、速遞等。4， 在大廈三層配備高檔健身會(huì)所，采取酒店式管理，包括：健身俱樂部（有氧器械\無氧健身），高爾夫推桿實(shí)打訓(xùn)練場(chǎng)。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢(shì)。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級(jí)可變性等等。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預(yù)留空間的設(shè)置至關(guān)重要。因此，基于保持活躍在 計(jì)算機(jī)和工程領(lǐng)域的高科技公司形象的考慮，必須引進(jìn)新的科技成果。 　　 ◆ 建筑布線——綜合網(wǎng)絡(luò) 應(yīng)具有開放性,靈活性,可擴(kuò)展性,可擴(kuò)性,根據(jù)業(yè)主的使用要求設(shè)計(jì)由語音,數(shù)據(jù),保安,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個(gè)網(wǎng)絡(luò).◆ 其它的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用 　 　 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時(shí)與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算 機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息?！　?聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)：　　1)語音信箱：具有存儲(chǔ)外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言。通知其提取語音留言?！　　?無線通信系統(tǒng)：應(yīng)具備選擇呼叫和群呼功能?！　　?多媒體通信系統(tǒng)：　　1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網(wǎng)　　它可以通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng)(X25)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)(DDN)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ISDN)、楨中繼網(wǎng)(FR)接入，采用TCP/IP協(xié)議?！　　?視訊服務(wù)系統(tǒng)：　　1)可視圖文系統(tǒng)：接收動(dòng)態(tài)圖文信息?！　?)電視會(huì)議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術(shù)的設(shè)備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠(yuǎn)處可觀察的圖象并進(jìn)行同步通話的功能。對(duì)大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國際商務(wù)交流，因此更關(guān)注能否全天候服務(wù)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的需要。2. 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。4. 公共秩序的維護(hù)。6. 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。8. 大廈內(nèi)公用場(chǎng)所和公用設(shè)施向體檢公司適當(dāng)投保。10. 代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與大廈整體或公用場(chǎng)所、公用設(shè)施相關(guān)的事項(xiàng)與政府各部門或其他有關(guān)方面運(yùn)作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務(wù)有關(guān)的合約。12. 節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。（三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強(qiáng)度都城比較大，為了給客戶創(chuàng)造良好的辦公條件和適當(dāng)減輕客戶工作壓力，在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松，定期組織客戶聯(lián)誼會(huì)，為辦公室人員安排有氧活動(dòng)如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。（五） 網(wǎng)絡(luò)辦公 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部?jī)?nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部要與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。同時(shí)各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報(bào)修，同時(shí)提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。工程部將設(shè)有24小時(shí)緊急搶修熱線，隨時(shí)提供緊急搶修服務(wù)，并保證在短時(shí)間內(nèi)為客戶解決問題，保證設(shè)備運(yùn)行良好。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶?？梢哉f，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是超現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集辦公、商務(wù)、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務(wù)、投資等功能，是時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿足買家對(duì)辦公的挑剔。 “本案”不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系?？梢哉f，本案代表了中關(guān)村一種特異的個(gè)性產(chǎn)品.l 專業(yè)由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價(jià)入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開 品牌意識(shí)的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個(gè)性。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。風(fēng)格性——指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。 加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。提供小型多功能會(huì)議間● 智慧型體現(xiàn)在設(shè)計(jì)和使用建筑的人使建筑智能化。● 智能化體現(xiàn)在產(chǎn)品的高科技含量。售價(jià)在11000至19000元/平米，于其他幾個(gè)寫字樓區(qū)域相比,中關(guān)村寫字樓的整體檔次并不高,價(jià)格列表如下：項(xiàng)目名稱售價(jià)(元/平方米)銀網(wǎng)中心14000清華同方科技大廈13000海淀文藝中心12800銀科大廈14850大行基業(yè)大廈15500數(shù)碼科技大廈18000太平洋科技大廈16000國興大廈14000海龍大廈14000中關(guān)村大廈16000名商大廈12000（二）本案價(jià)格定位保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。二、價(jià)格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價(jià)格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)格相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品價(jià)格時(shí)，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。所以在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開高走”的價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購房者到現(xiàn)場(chǎng)觀看后，普遍會(huì)為其高品質(zhì)所打動(dòng)，一時(shí)間銷售自然會(huì)如高山滾巨石，一氣呵成。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價(jià)格上揚(yáng)，這一時(shí)期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時(shí)候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價(jià)格策略。向差系數(shù)3%8%二、 銷售策略成功的銷售工作，以完善、良好的前期開發(fā)工作為基礎(chǔ)，公司能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的前期手續(xù)完備、工程施工進(jìn)度跟進(jìn)，將是銷售成功的有力保證。以上兩個(gè)方面的工作，是銷售策劃的基礎(chǔ)，也是銷售策略分析的前提。所有員工關(guān)注或參加企業(yè)的整個(gè)營銷活動(dòng)的分析 、規(guī)劃和控制，盡量為顧客創(chuàng)造最大的讓渡價(jià)值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以從中獲得長(zhǎng)期利潤及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。(二) 實(shí)行總包分銷網(wǎng)絡(luò)化營銷為擴(kuò)大銷售渠道,提高項(xiàng)目業(yè)內(nèi)知名度, 目前，分銷網(wǎng)絡(luò)營銷已步入到營銷實(shí)戰(zhàn)當(dāng)中，與其它家代理公司簽訂代理協(xié)議書,相應(yīng)制定規(guī)范的管理制度,代理資格認(rèn)定,客戶確認(rèn)制度,代理公司授權(quán)權(quán)限,改變以往傳統(tǒng)營銷模式,與代理商共謀商機(jī)與發(fā)展.　營銷舉措：為了在價(jià)格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批銷售政策，由于階段性樓層結(jié)構(gòu)不盡相同，所以在樓層分批銷售，結(jié)構(gòu)拆散上區(qū)別對(duì)待。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場(chǎng)積累客源。廣告執(zhí)行：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報(bào)刊媒體上進(jìn)行形象宣傳。2． 正式開盤期 目的: 項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定