【正文】 和服務(wù)設(shè)施用地。在珍貴景物周?chē)椭攸c(diǎn)景點(diǎn)上，除必須的保護(hù)和附屬設(shè)施外，不得增建其他工程設(shè)施。在游人集中的景區(qū)內(nèi)不得建設(shè)賓館、招待所及休養(yǎng)、療養(yǎng)機(jī)構(gòu)。風(fēng)景區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)符合風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃的要求，總體規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)行有關(guān)工程建設(shè)。風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)務(wù)院13號(hào)文及九部委聯(lián)合發(fā)文的要求。用地規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合安全保密要求。用地規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與城市環(huán)保規(guī)劃協(xié)調(diào)，包括與水源保護(hù)區(qū)的關(guān)系，是否有特殊空氣質(zhì)量要求，廢水、廢氣、廢渣的排放方式和排放量及噪音與主導(dǎo)風(fēng)向等。用地規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮地震、滑坡、泥石流、洪水等自然條件及生活使用、軍事預(yù)防等社會(huì)因素的影響情況，應(yīng)當(dāng)符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空等要求，對(duì)擬定用地的水文地質(zhì)及環(huán)境條件等進(jìn)行充分考察、論證。（4）用地性質(zhì)調(diào)整，需按照已公布確定的法定程序進(jìn)行，由市城市規(guī)劃行政部門(mén)組織審核后報(bào)北京市人民政府批準(zhǔn)。（3）畸零地及其他不能使用的特殊用地不宜規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)建設(shè)工程。（1）特殊工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求應(yīng)按照城市規(guī)劃行政部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。（4）建設(shè)用地范圍應(yīng)由法律文件及圖紙確認(rèn)（房產(chǎn)證、土地證），或由相鄰單位進(jìn)行共同書(shū)面圖紙指認(rèn)。（2）建設(shè)用地鄰河道、鐵路、高壓線(xiàn)時(shí)，建設(shè)用地邊界為河湖隔離帶、鐵路隔離帶、高壓線(xiàn)走廊隔離帶的的規(guī)劃邊界線(xiàn)。（4） 其它代征用地——由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門(mén)指定單位進(jìn)行管理）。（2）代征市政用地——由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門(mén)進(jìn)行管理的規(guī)劃市政、道路用地。北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則第一章 用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求第一節(jié) 建設(shè)用地位置范圍 建設(shè)用地邊界1．定義：（1）建設(shè)用地——建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定的建設(shè)用地邊界線(xiàn)所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。（3）代征綠化用地——由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門(mén)進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。2．建設(shè)用地邊界線(xiàn)位置確定：（1）建設(shè)用地范圍應(yīng)根據(jù)規(guī)劃行政部門(mén)出據(jù)釘樁條件的釘樁座標(biāo)成果確定。（3）建設(shè)用地鄰規(guī)劃道路時(shí)，規(guī)劃道路紅線(xiàn)即為建設(shè)用地的用地邊界之一。 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求1．建設(shè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合《北京市區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》或已經(jīng)城市規(guī)劃行政部門(mén)審定的其它控制性規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整、鄉(xiāng)域村鎮(zhèn)規(guī)劃等）的性質(zhì)要求。（2）不得在規(guī)劃綠地、隔離帶（城市、鐵路、市政、河湖）、行洪分洪區(qū)等范圍內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程（相關(guān)特殊配套設(shè)施除外）?；愕刂釜?dú)立有效面積小于500平方米、或用地平均有效進(jìn)深或面寬小于10米且用地形狀不規(guī)則的用地。(5) 建設(shè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀用地及其周?chē)欢ǚ秶鷥?nèi)的有關(guān)現(xiàn)狀、規(guī)劃情況（建筑、道路、市政條件、古樹(shù)名木、文物等）進(jìn)行調(diào)查了解，古樹(shù)名木應(yīng)進(jìn)行樹(shù)干座標(biāo)釘樁、樹(shù)冠尺寸測(cè)繪。特殊情況（超高層建筑、地震帶、山區(qū)坡地、河岸區(qū)等）下應(yīng)進(jìn)行規(guī)劃建筑及區(qū)域城市的防災(zāi)規(guī)劃。大中型公建（建筑規(guī)模大于30000平方米）、居住區(qū)（建設(shè)用地大于3公頃、或建筑規(guī)模大于50000平方米）、工業(yè)建筑、生活市政配套（集貿(mào)市場(chǎng)、變配電設(shè)施、供暖設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、供燃?xì)庠O(shè)施、交通場(chǎng)站、加油站等）及特殊工程（醫(yī)療機(jī)構(gòu)、科研試驗(yàn)等）在進(jìn)行可行性研究過(guò)程應(yīng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的研究單位進(jìn)行書(shū)面環(huán)保評(píng)價(jià)，并在申報(bào)規(guī)劃手續(xù)時(shí)提供給城市規(guī)劃行政部門(mén)。市規(guī)劃部門(mén)要求征求有關(guān)安全保密部門(mén)意見(jiàn)的建設(shè)工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)有關(guān)安全保密部門(mén)的意見(jiàn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。風(fēng)景名勝區(qū)應(yīng)進(jìn)行總體規(guī)劃。風(fēng)景區(qū)周?chē)慕ㄔO(shè)控制地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)與風(fēng)景區(qū)協(xié)調(diào)，不得建設(shè)破壞景觀(guān)、污染環(huán)境、妨礙游覽、破壞生態(tài)植被等的設(shè)施。國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的重大建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃須征求市園林主管部門(mén)意見(jiàn)后，報(bào)市規(guī)劃主管部門(mén)審查，報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)；市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的重大建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃須征得市園林主管部門(mén)同意后，報(bào)市城市規(guī)劃行政部門(mén)審批。在文物保護(hù)單位的保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶以及歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合有關(guān)文物保護(hù)和歷史文化保護(hù)的要求（詳見(jiàn)第八章—?dú)v史文化保護(hù)的規(guī)劃要求）。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地R13道路用地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的小區(qū)路、組團(tuán)路或小街、小巷、小胡同及停車(chē)場(chǎng)等用地R14綠地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的小游園等用地R2二類(lèi)居住用地市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地R21住宅用地住宅建筑用地R22公共服務(wù)設(shè)施用地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地R33道路用地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的小區(qū)路、組團(tuán)路或小街、小巷、小胡同及停車(chē)場(chǎng)等用地R34綠地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的小游園等用地R4四類(lèi)居住用地以簡(jiǎn)陋住宅為主的用地R41住宅用地住宅建筑用地R42公共服務(wù)設(shè)施用地居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地。包括專(zhuān)用的鐵路、碼頭和道路等用地。高壓走廊下規(guī)定的控制范圍內(nèi)的用地，應(yīng)按其地面實(shí)際用途歸類(lèi)。包括住宅、公寓、別墅，部隊(duì)干休所等。包括行政辦公建筑、商務(wù)辦公建筑、商業(yè)建筑、文化建筑、體育建筑、醫(yī)療建筑。：供非行政辦公單位的辦公使用的建筑，也被稱(chēng)為寫(xiě)字樓（包括SOHU辦公樓）。包括商場(chǎng)建筑（綜合百貨商店、商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)）、服務(wù)建筑（餐飲、娛樂(lè)、美容、洗染、修理和旅游服務(wù)）、旅館建筑（包括度假村、公寓式酒店）等。：體育場(chǎng)館及運(yùn)動(dòng)員宿舍等配套設(shè)施。包括醫(yī)院門(mén)診、病房、衛(wèi)生防疫、檢驗(yàn)中心、急救中心和血庫(kù)等建筑。包括：倉(cāng)儲(chǔ)建筑、工業(yè)建筑。包括庫(kù)房、堆場(chǎng)和加工車(chē)間、管道運(yùn)輸用房。如教育建筑，科研建筑。：大專(zhuān)院校、中小學(xué)、托幼機(jī)構(gòu)的教學(xué)用房和學(xué)生宿舍。包括機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、港口、公共交通樞紐、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)等為城市客運(yùn)交通運(yùn)輸服務(wù)的建筑。包括供水、供電、供燃?xì)?、供熱設(shè)施，消防設(shè)施、社會(huì)福利設(shè)施等。：具有特殊使用功能的建筑。：供不同性質(zhì)建筑中特定的相關(guān)人員使用的單身居住用房。包括原有建設(shè)用地面積及新征(占)建設(shè)用地面積，不含代征地的面積。 代征城市公共用地面積包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項(xiàng)，單位：平方米。人口凈密度:指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)居住用地面積后的數(shù)值，單位為“人/每公頃”。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率以公式表示如下：容積率＝總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積 建筑密度建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平投影面積計(jì)算。2. 高低聯(lián)跨的單層建筑物，需分別計(jì)算建筑面積。3. 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算。4. 坡地建筑物利用吊腳做架空層的，(,如無(wú)特殊注明以下均同)的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。；獨(dú)立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11. 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。13．封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。14．陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。16．跨越其它建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。17．突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等，均不計(jì)入建筑面積。19．()的設(shè)備層不計(jì)入建筑面積。21．建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)不計(jì)入建筑面積。23．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間不另計(jì)算建筑面積。()的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層，不計(jì)入建筑面積。如墻板有凸出的藝術(shù)性裝飾時(shí)其凸出的藝術(shù)性裝飾部分不計(jì)算建筑面積。通道端頭出口部分包括樓梯踏步與通道相接處，按外墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，沉降縫以外的通道，不計(jì)算建筑面積。28．，設(shè)計(jì)包括門(mén)窗、地面抹灰及裝飾的，按架空層外墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，設(shè)計(jì)僅留洞口不做地面抹灰及裝飾的不計(jì)算建筑面積。30．全部凹陽(yáng)臺(tái)以凹進(jìn)部分凈空水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；半凸半凹的陽(yáng)臺(tái)分別以水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。31．突出墻面的眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。33．建筑物樓內(nèi)無(wú)樓梯只有室外樓梯的(包括疏散梯)均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯時(shí)室外的樓梯(包括疏散梯)均按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。34．，包括休息平臺(tái)在內(nèi)均不計(jì)算建筑面積。但不依附于外墻、有沉降縫的靠墻煙囪按獨(dú)立煙囪不計(jì)算建筑面積。37．同一建筑物有高低層的，高層利用低層屋頂層做通道的，通道部分不計(jì)算建筑面積。39．房間地坪面低于室外地坪的高度小于、等于該房間層高1/2，且低于室外地坪的高度小于、計(jì)入地上建筑面積。第二節(jié) 建筑高度 定義建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。（圖1,H）  H H1 H H 圖1 圖2 圖32．在前條所指地區(qū)以外的一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。屋頂坡度大于30176。（圖2,H），以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20％的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。當(dāng)該建筑不同位置的散水高程不一致時(shí)，以計(jì)算建筑高度相關(guān)方向的散水平均位置為室外地坪。 相關(guān)建筑 H1 H2 相關(guān)方向A B 圖4 A 平面關(guān)系 相關(guān)方向 B 建筑高度的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1. 建筑高度應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的建筑高度控制。，應(yīng)按文物保護(hù)的有關(guān)規(guī)定辦理。、防空、抗震、航空凈空、微波通訊等方面的要求發(fā)生矛盾時(shí)，均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定與有關(guān)部門(mén)協(xié)商解決。如：多層、。不得采取壓低層高的方法提高建筑層數(shù)。退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線(xiàn)的距離。建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道路紅線(xiàn)之間的水平方向的垂直距離?，F(xiàn)有城市道路路面邊線(xiàn)：當(dāng)路面為單幅路時(shí)，系指路牙線(xiàn)；當(dāng)路面為三幅路(機(jī)動(dòng)車(chē)道與非機(jī)動(dòng)車(chē)道之間以隔離帶分隔)時(shí)，系指非機(jī)動(dòng)車(chē)道路牙線(xiàn)。2．允許突入道路紅線(xiàn)的建筑突出物:（1）在人行道地面上空：2米以上允許突出窗扇、窗罩，；，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米，并不應(yīng)大于3米；、凸形封窗、雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于1米；5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米，并不應(yīng)大于3米。（3）建筑突出物與建筑本身應(yīng)有牢固的結(jié)合，建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水。屬于公益上有需要的建筑和臨時(shí)性建筑，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可突入道路紅線(xiàn)建造。（2）以規(guī)劃市區(qū)二環(huán)路為起點(diǎn)，向外放射的九條規(guī)劃主干道，通過(guò)城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線(xiàn)的要求控制建設(shè)；通過(guò)平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段(直到北京轄區(qū)邊界，下同)，以規(guī)劃干道紅線(xiàn)為準(zhǔn)，兩側(cè)向外分別各劃100米為綠化隔離帶。（4）規(guī)劃規(guī)定需修建立交的干道路口，位于城鎮(zhèn)地區(qū)的，按規(guī)劃立交紅線(xiàn)的要求控制建設(shè)；位于農(nóng)業(yè)區(qū)的，應(yīng)按規(guī)劃立交紅線(xiàn)向外劃100米為綠化隔離帶。五河是永定河、潮白河、大沙河、溫榆河、北運(yùn)河；十路是京石路、京開(kāi)路、京津塘路、京沈路、順平路、京密路、京張路、外二環(huán)路等8條主要公路和京九、大秦2條主要鐵路。(含機(jī)場(chǎng)路支線(xiàn)，原定整頓范圍超過(guò)一百米的部分不變)。京津塘公路：東南城角―馬駒橋―武清―塘沽新港。京保公路：廣安門(mén)―六里橋―盧溝橋―良鄉(xiāng)―保定。京大公路：阜成門(mén)―金頂街―三家店―雁翅―齋堂―大同。京豐公路：安定門(mén)―立水橋―小湯山―九渡河―四海―琉璃廟―豐寧。 朝陽(yáng)門(mén)―定福莊―通州。 體育館路－垡頭。 永定門(mén)－南苑。 西南城角－豐臺(tái)。 西便門(mén)－衙門(mén)口。 西直門(mén)―小南莊―圓明園―溫泉―大覺(jué)寺。 東北城角―沙子營(yíng)―高麗營(yíng)―懷柔。 順義―楊各莊―平谷―海子水庫(kù)。 良鄉(xiāng)―閆村―燕山石化區(qū)。 昌平―南口―西拔子―延慶。 懷柔―湯河口―琉璃廟。4．退讓城市道路的距離城市道路兩側(cè)(即非交叉路口的路段)建設(shè)工程與城市道路