【正文】 成噪音、灰塵、視覺等的干擾。，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應(yīng)減少對小區(qū)的影響。、保潔、綠化等倉庫應(yīng)應(yīng)避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結(jié)合地下室空間設(shè)置。：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求； 壓縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面 米且層高不小于 米。（如保安、保潔人員）的人員使用的。、車行的進出口關(guān)系，造型應(yīng)與小區(qū)形象相適，配備電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、照明等設(shè)施；各主要出入口崗?fù)ひ嗽O(shè)衛(wèi)生間；讀卡器位置應(yīng)與崗?fù)ね瑐?cè)，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應(yīng)設(shè)置遮雨設(shè)施。 選址應(yīng)靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。 項目地塊周邊有景觀資源時，選址應(yīng)盡量臨近自然景觀。 地塊條件為以上 4 種情況綜合時，應(yīng)按 4 的順序優(yōu)先考慮。 營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。 樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價值最高的住宅類型集中。二．會所兼售樓處規(guī)劃要點 30005000 m2左右。 如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應(yīng)減小前廣場面積。，從道路上看售樓處外墻 LOGO 標識應(yīng)醒目、清晰。：售樓處室外應(yīng)布置面積不小于 600 M2 的硬質(zhì)廣場，用于 SP 活動使用，也可以做成景觀淺水池形式（SP 活動時把水抽干作為廣場使用） ；廣場可不占用售樓處用地，而是暫時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設(shè)計。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應(yīng)布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。 人行便捷。 高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。 主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過計算、檢驗、復(fù)核、審定。附錄 01..小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計手法主次入口宜開于城市次干道?？刹捎么笮￠T、隔離欄予以劃分。路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。而內(nèi)部只允許人流通行?？刹捎么?lián)組團式。⑶分割管理式對于消防規(guī)范強制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質(zhì)異化，平時車輛不允許通行，以做到人車分流。人行便捷。車行要通而不暢。由第 3 條在大的方面已經(jīng)防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。水系、臺階等景觀軟阻隔。多用細膩線腳，雙短列柱，古典柱式，組合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。通過屋頂變化，退臺，陽臺穿插等手法形成參差錯落的豐富體形變化；；墻體顏色中黃，飽和度較低（較高亦可） ，明度較低。宜提倡單體簡潔，群體高低錯落有致，整體變化豐富的建筑形象藝術(shù)。頂層露臺可考慮木質(zhì)或仿木花架，顏色為深栗色。根據(jù)體形變化，可采用 2 種石材形成肌理變化；根據(jù)閣樓，八角亭處可考慮基座與主體皆作石材，形成穿插變化；主墻體涂料根據(jù)體形變化顏色可采用同色系 2 種顏色，一般分界處為外墻陰腳部分。主墻體為涂料；13 層局部突出部為可考慮采用天然石材，結(jié)合深色木質(zhì)花架，作為中介材料，以與周圍綠色植物取得更加和諧的關(guān)系。同時基墻排水溝可不用考慮作特殊裝飾處理。線腳細膩，天棚多做吊頂；軟裝古典華貴。建議采用西班牙田園與東南亞巴厘島風格的混合體。景觀特點重點區(qū)域宜考慮采用熱帶植物，強調(diào)坡度變化，道路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相間，開闔有序。亭閣花架雕塑宜采用經(jīng)典歐式造型。一般宜采用同緯度氣候區(qū)域常用植物，形成多重垂直綠化，品種豐富，綠量較大。熱帶植被。重點區(qū)域考慮大椰王，聚集處采用榕樹，花池矮墻多用火山石。、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細部線腳過渡。要求廠家根據(jù)建筑門窗表及門窗圖集，根據(jù)施工工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設(shè)計單位復(fù)核。:應(yīng)對措施:01 窗扇盡量布置在外墻內(nèi)側(cè) ,建議加窗套。03 造價便宜。雨水管應(yīng)避免過多彎頭，當遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時，雨水管宜直通。多層采用磚砌構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié)。L 型構(gòu)造柱內(nèi)側(cè)宜采用輕質(zhì)砌塊，將落水管隱藏。05. 精裝修房建議空調(diào)冷凝水由室內(nèi)機冷凝水口沿墻地暗埋 PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。10．外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為 1215MM。 一．首層門廳與門廊空間1．除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。入口應(yīng)設(shè)入戶對講機等設(shè)施，并應(yīng)進行無障礙設(shè)計。門窗應(yīng)有詳細設(shè)計，型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過專業(yè)計算，并滿足建筑設(shè)計的要求。5．入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（23 個單元共享）宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。在大堂內(nèi)時，宜考慮外投內(nèi)?。耗Ｊ?，凈寬不宜小于 米；模式 防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)（參見上海綠城） ；模式 03 信報箱在架空層時，應(yīng)有照明；04 雙廳設(shè)計：外廳設(shè)信報箱，不設(shè)門禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。以上箱體應(yīng)當采用嵌壁式安裝。地面采用防滑材料，找坡(敞開式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝) 并設(shè)地漏。2．應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。4．強弱電井宜合并為 1 個，以減小管井面積，提高得房率。5．所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即 2100 高度。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門顏色一致。2．住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過 120 秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過 60 秒。四．公共樓梯間1．單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。2．樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。樓梯間為敞開式時，應(yīng)采取措施防止臺風時雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防滑。4．雙跑樓梯間層高 米，開間控制在 米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超過 米；電梯前室的寬度控制不宜小于 ；電梯井道尺寸設(shè)計要求按照選用具體電梯產(chǎn)品的最小尺寸進行設(shè)計，18 層以上宜考慮高速電梯。2．屋頂私家花園、露臺應(yīng)考慮安全防范措施；頂層陽臺應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細考慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計，花架可宜布置室外桌椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）時，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。5．機房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。在排氣管 300 范圍內(nèi)多加一層柔性防水層。當設(shè)計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當放開。 一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設(shè)通風裝置。 入戶門不宜正對居室門，不應(yīng)正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。2．入戶花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設(shè)置） 入戶花園根據(jù)設(shè)計具體情況宜結(jié)構(gòu)降板 100～150MM。 入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設(shè)施。 入戶玄關(guān)的走道凈寬度不小于 1200MM， （不包含鞋柜位置） 。開關(guān)，對講機，住戶弱電分線箱應(yīng)考慮布置的美觀?？蛷d應(yīng)有良好的朝向或戶外景觀視野。如考慮設(shè)置柜式空調(diào)則不宜小于 4000 MM。 客廳、餐廳合設(shè)時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風。 無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做到 1800 MM 以上。 ） 客廳要考慮安裝壁掛式分體空調(diào)或柜式分體空調(diào)的兩種可能性，并預(yù)留相應(yīng)的電器插座和冷凝水管，合理設(shè)計空調(diào)留洞及排水方式。采用空調(diào)柜機，暗裝插座底邊高度 ，留洞中心距地 250MM，直徑 80MM，向外傾斜 2%?？蛷d電視柜背景墻上都應(yīng)設(shè)置 3 個以電源插座，并設(shè)置相應(yīng)的電視．電話．多媒體．寬帶網(wǎng)等插座?？蛷d電視柜背景墻上各種插座宜組合設(shè)計，并位于電視的垂直中間線上。 餐廳開間凈寬度不宜小于 2400 MM，大三房以上房型凈寬度不宜小于 2700 MM。 次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于 3200 MM，大戶型不宜小于 3300 MM。 臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度 X2+床寬+300 （考慮抹灰厚度） 不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。 凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作 25 MM 薄壁方管，噴涂黑色。臥室內(nèi)均應(yīng)考慮一定衣柜位置，大三房以上主臥宜設(shè)步入式更衣間。臥室門洞高 2100MM，寬 900MM，門垛寬不小于50㎜。 書房的家具布置應(yīng)考慮與插座、網(wǎng)絡(luò)接口相一致。 廚房宜配置服務(wù)陽臺，陽臺應(yīng)考慮布置洗衣機，陽臺增設(shè)給水龍頭及洗衣機專用地漏。液化氣探測器暗裝于爐灶下方，底邊距地 ，天然氣探測器安裝于吊頂。 為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當處（非灶臺，洗菜池，切菜板）另外預(yù)留 34 個成組防水型可開關(guān)插座，底邊距操作臺面 200 MM 高，一般距地面距離 1000MM。 廚房不設(shè)地漏，洗菜池宜靠外窗設(shè)置，洗菜池和灶臺之間應(yīng)為調(diào)理臺。 廚房排水管在樓板面上起坡明敷設(shè)，盡可能與服務(wù)陽臺上的排水立管接駁。 排氣道不可與冰箱位相鄰。 四房以上戶型宜考慮工人房及小設(shè)備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務(wù)區(qū)域，應(yīng)設(shè)獨立衛(wèi)生間。7．衛(wèi)生間 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板（結(jié)構(gòu)降板 50MM） ，如衛(wèi)生間下層為廳房時，可采用結(jié)構(gòu)降板 350MM 的大降板、側(cè)排或同層排水等方式進行排水。 衛(wèi)生間：門洞高 2100MM，寬 800MM。 給水管、排水管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管宜結(jié)合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗，室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。8．陽臺及露臺 生活陽臺面積不小于 ㎡，推拉門兩側(cè)宜留不小于 550MM 的墻垛，方便立管和室內(nèi)家具擺放； 服務(wù)陽臺面積不宜小于 ㎡，進深不小于 1200MM，在服務(wù)陽臺宜設(shè)燃氣熱水器、燃氣計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調(diào)室外機等應(yīng)與廚房開窗協(xié)調(diào)，合理設(shè)置，保證廚房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應(yīng)有利于通風換氣。陽臺門不宜采用門連窗形式。 ④陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于 5080MM，便于裝修。 陽臺、露臺及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點，并充分考慮排水順暢?；ǔ爻乇陧毈F(xiàn)澆細石混凝土。②純 THOUSE 及別墅有條件時應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留 Ф120 孔洞。花園范圍內(nèi)不得設(shè)有管井，花園標高可以比環(huán)境標高略高。③ 首層住戶各入口應(yīng)設(shè)門禁，公共樓道主入口門內(nèi)設(shè)對講機，花園次入口設(shè)門鈴。水表箱應(yīng)避免設(shè)在私家花園。②復(fù)式廚房與標準層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。 主體地下一層空間的利用①主體地下室北側(cè)宜作為非機械停車庫，南側(cè)宜作為住戶生活用房。③如考慮北側(cè)地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北側(cè)地坪及基礎(chǔ)局部降低至與地下車庫底板同高。有戶內(nèi)樓梯或爬梯與南側(cè)空間結(jié)合布置。夾層北側(cè)結(jié)合采光井設(shè)置采光通風高窗。配套設(shè)施不宜過分追求大而全，提高會所使用效率，降低造價和運營成本。設(shè)計會所時可適當增加棋牌室、乒乓球室等群眾喜愛的項目的數(shù)量。設(shè)計時要保證會所的環(huán)境安寧、考慮會員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質(zhì)。4． 中高檔小區(qū)的會所采用半開放式和開放式管理，針對不同的項目采用不同的開放形式，會所的設(shè)置要便于對外經(jīng)營，同時要考慮外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構(gòu)成威脅。要關(guān)注老人和小孩，給他們多提供一些活動場地。設(shè)計時要充分考慮到會所經(jīng)營項目的變化。2．在會所和售樓處轉(zhuǎn)換過程中，應(yīng)減少對外立面的影響。 設(shè)計時應(yīng)注意避免結(jié)構(gòu)、水、電做較大的改造。布局水平展開，通過豎向高聳塔樓，打破水平線條，豐富天際線。3．會所入口設(shè)計要典雅、大氣，成為功能與身份體現(xiàn)的結(jié)合4． 細部設(shè)計要精致典雅，展現(xiàn)形象檔次品位。6．立面采用三段式構(gòu)圖，注意比例、尺度的處理。第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)街: 10%。，次主力店宜采取獨立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設(shè)計應(yīng)當留好燃氣，上下水，隔油池。 沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計店招。名稱 單體面積(M2) 占比統(tǒng)計 層數(shù) 經(jīng)營內(nèi)容 經(jīng)營模式主力店 5001000 10% 23 宜餐飲娛樂類 物業(yè)持有次主力店 300500 10% 23 宜餐飲娛樂類 物業(yè)持有或銷售200300 20% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售100200 20% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售基本店鋪100 以下 40% 12 非獨立店鋪不宜餐飲類 銷售第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場 標準模式 標準模式一般由主商場（4 層）+商業(yè)街區(qū)（2～3 層）+酒店式公寓及酒店構(gòu)成。 如果為星級酒店（4 星級/5 星級）宜單獨設(shè)置地塊，且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。 地下室客用電梯應(yīng)有門廳，設(shè)自動開啟玻璃門。兩者盡量統(tǒng)一設(shè)置管理用房。 地上部分設(shè)計要點 柱網(wǎng)尺寸以 為主網(wǎng)，邊沿部分依地形，造型靈活處理。 層高：普通梁板結(jié)構(gòu)：一層 5～；二、三層 5～ （超市部分的凈高宜在 以上） ； 四層約 （影視廳除外） 。 主商場內(nèi)街商鋪的店面玻璃墻距柱邊≥300MM。 沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內(nèi)預(yù)留獨立衛(wèi)生間位置，預(yù)留上下水口，余不設(shè)。 公共衛(wèi)生間不設(shè)門，平面布局，采用視線遮擋。 相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應(yīng)達到本區(qū)理論疏散寬度的 30%。 疏散樓梯宜用