【正文】 鴻6未售紫郡城未售南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬11萬未售11萬11萬總計109萬以上項目目前均已開工，并且已經開始推廣、蓄客，其供應量應該在近一、兩年內開始推出，屬于比較可靠、能夠實現的、具有參考價值的供應?？岛托鲁?40萬130萬左右未售130萬幸福片區(qū)龍海家園130萬未售130萬130萬總計1002萬以上屬于市政府規(guī)劃中的主要項目，其可實現性不好估計，尤其是化工南路項目，應該在10多年內才可能具有可能性，因此，規(guī)劃項目的供應量僅作為參考，不宜過分注重。中心城區(qū)的供應最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導致供應很少，城市外擴。由于項目規(guī)模都比較大，往往分幾期開發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷售一期，后續(xù)房源的推出及開發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應的主力軍。但是從煙臺市第十屆規(guī)劃展來看，這個片區(qū)的化工路以南，565萬平米的地塊將作統一的控制性歸化建設，規(guī)劃總建筑面積834萬平米，去處部分公建，估計住宅至少在700萬平米。2007年芝罘區(qū)土地出讓情況2007年芝罘區(qū)居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .56號黃務鎮(zhèn)交運集團篆山宗地東至機場路，南至篆山居委會，西、北至規(guī)劃路382681800南大街南側原大海陽汽車站宗地北至南大街，南至原市政公司，東至大海陽路，西至煙臺三中用地81473200049454900機場路80號宗地西至世回堯路，東至規(guī)劃路，北至世回堯辦事處，南至用地邊界267002000宮家島舊村改造宗地東至冰輪路，北至紅旗路，南至規(guī)劃路，西至用地邊界4385364920001425114000幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界內45817290730700合計488886㎡596258㎡規(guī)劃項目和出讓的土地并不會在短時間內上市銷售，因此，未來2～3年內，芝罘區(qū)較為現實的供應量應該是目前在售項目待售量與在建未售項目供應量之和，即：354萬平米左右。康和新城多層、小高層低不詳70－90（預計）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯體別墅中高78－200110－150福成家園多層、小高層中低65－13080－110御景園多層、小高層低不詳僅剩4789（1）產品形態(tài)從項目形態(tài)上看，目前在售項目以多層和小高層為主，多層已經逐漸成為比較稀缺的產品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項目中，多層已經非常少了?；赝?000年以前，煙臺基本沒有小高層住宅，但是現在小高層已經與多層平分秋色。（2）戶型分布特點從表格中可以看出，100㎡以上的中、大戶型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項目都以小戶型和90－100平米的中小戶型為主。目前市中心房價較高，為數不多的項目擁有好的地段，吸引本地較為富有的人群，而這部分人群由于經濟實力較強，在購房時多傾向于大一些的戶型。另外南部城區(qū)遠離市中心的喧囂，不少項目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶型也滿足了這部分客戶的需求。幸福區(qū)域的項目面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。但是因為有一些中等收入人群，工作或者自己的生意在幸福區(qū)域，為了工作生活的方便而就近購房，也就催生了一部分中戶型。西海岸是個特例，因為位于芝罘島，瀕臨海灣，屬于海景房，因此在戶型配備上以中、大戶型為主，目的就是為了吸引有著中高收入，但是又沒有足夠實力購買東部海景房的人群；而三期的200多平米的連排別墅，則是為更高收入的人群打造。 戶型方正，布局合理，功能區(qū)明確178。 南向主臥、陽臺，明廚明衛(wèi)178。 簡潔實用，利用率高178。 南向臥室，客廳采光不理想178。南部城區(qū)是煙臺遠景規(guī)劃中的一個重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個年產值達200億元人民幣的全新產業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來幾年內，它的居住功能將會進一步加強，住宅項目比較多。幸福區(qū)域一直以來也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒有一個統一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進行統一的規(guī)劃建設，其中龍海家園的建設，將會使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來，幸?；蛟S可以徹底改變以前的形象。一點：政府功能區(qū)——市政府、國際會展館、體育公園、學校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線——煙臺大學商業(yè)區(qū)、橡樹灣商貿區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側——將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線——城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長海岸目前，大街兩旁現有的和即將動工的住宅項目以及商業(yè)項目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路兩側觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。兩側擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項目有一些別墅、高檔住宅、學校、公園等。（二）價格（1）各區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域項目名稱開盤時間開盤起價在售均價約最高價約銷售情況產品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側（埠嵐以北）佳隆山莊500070008000一般高層潤利國際大廈75001000012000好高層濱海路兩側星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層東上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價500080001200002000400060008000100001200014000均價范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側在售住宅均價在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價在10000—15000元之間。▲ 迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經在本區(qū)域得到認可。▲拋開產品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓盤品質優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質定位非常重要；▲天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；▲其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度的價值表現出來。（三）供應量（1）在售樓盤消化量及待售量項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀城（世紀華府）52萬㎡15棟30層高層1160、18090%㎡南山世紀城（星海灣）11萬㎡8棟小高層200、26095%㎡南山世紀城（世紀華庭）40萬㎡15棟板塔33層以上1160、22062%㎡天合城㎡18層高層890、1113860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層95%㎡茂源碧海山莊㎡11棟多層55%㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%㎡萬光府前花園㎡高層90、100、13035%㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅790、13025%㎡合計㎡㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，銷售率在90％的項目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。（3）規(guī)劃中的樓盤項目項目名稱預開盤時間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟山?；▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務員小區(qū)北側，地理位置優(yōu)越。（4）未來萊山土地供應情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .4號 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側，新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南103940030000合計㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學以南。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項目進展慢、項目操作難度導致可實現性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項目受客觀因素影響制約較大，實際可能不會按照理想的進度進行開發(fā)，因此這些項目可能可以作為參考，但不一定作為重點考慮。有以上項目的支撐，未來萊山的房地產發(fā)展重心也將會轉移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。（四）產品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%