【正文】 襄樊房地產開發(fā)投資中的越來越重要的組成部分。在2007年， 億元，占房地產投資總量的 ％。襄樊市房地產市場在1999－2003年間保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，年均銷售面積61萬平方米左右；而2004－2006年間，則出現(xiàn)較大幅度增長，突破100萬平方米大關，至2007年。 襄樊市區(qū)歷年房地產/住宅產業(yè)價格情況表26 20022007年襄樊市房地產均價年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年價格（元/平方米）154018832336325837654137此數(shù)據顯示，襄樊市房地產價格在呈現(xiàn)跳躍上漲，突破千元大關后，漲速開始回落到2002年以前的水平。同時，房地產市場價格變化與襄樊房地產市場發(fā)展階段相一致。襄城區(qū)，住宅物業(yè)則主要集中在勝利街、漢江一橋和二橋橋頭以及檀溪路?！　⊥瑫r，根據規(guī)劃，襄樊市市級行政中心移至鄧城大道沿線，按照市區(qū)城市總體規(guī)劃向北拓展的指導思想，該區(qū)域未來包括兩個中心，即市級行政中心和城市綜合服務中心，未來城市發(fā)展中心的外移也將一定程度的影響區(qū)域房地產發(fā)展方向，未來的樊西區(qū)也將成為市場發(fā)展的潛力區(qū)域。 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升襄樊市房地產銷售額在經歷了跳躍式的增長后，在20010年仍保持較大幅度增長，銷售額突破接近30億元，％，與此同時，2010年度商品房銷售面積也出大幅增加。 銷售價格穩(wěn)中有升，市場購買力逐漸增強襄樊的房價自2002年來一直是逐年上升，近兩年的漲幅明顯上升，市區(qū)商品房均價發(fā)展到2010年的4137元/平方米，在未來幾年里，房價會以較為平穩(wěn)的速度繼續(xù)上揚。 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈多樣化由于受國家宏觀調控的影響，未來大戶型將變得稀缺，因此倍受歡迎，同時面積不大，功能齊全的中套型住房也總體好銷，環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。，支撐了襄樊房產市場供需結構基本平衡，市場銷售狀況良好。、城西的建設開發(fā)及舊城的拆遷改造，這三大地區(qū)將是未來襄樊房產市場的開發(fā)熱點區(qū)域。、優(yōu)良的產品將會受到消費者的青睞。、研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。、多元化發(fā)展，個性特色樓盤日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細節(jié)上的創(chuàng)新。，更注重品牌的經營。第3章 項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。該項目位于襄陽城內，原襄陽王府遺留之綠影壁東側，運動路南側。 建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對較大為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項目多為小高層及高層項目，建筑層數(shù)多在16－28層之間，同時由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5－20萬平方米之間。 建筑現(xiàn)代，項目品質相對較高區(qū)域開發(fā)的項目不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質感，同時規(guī)劃布局也較為先進，目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進的建筑布局模式，為襄樊市房地產市場品質相對較高的區(qū)域。同時，在襄樊市市場在售的55個住宅項目中，擬建項目是唯一一個高檔花園洋房式住宅，而且項目所在地曾經是王府坐落之地，襄樊市近年高收入人群不斷壯大，項目將成為熱點。 未來市場供應量分析根據目前已知情況統(tǒng)計，該區(qū)域2011年將推出6個住宅項目，共計約80萬平方米的開發(fā)面積。以下是2011年即將推出項目的開發(fā)面積：中房鵬城潤景26000平方米，金鄉(xiāng)域20000平方米，山水檀溪500000平方米，中房鼎盛源和名仕家天下暫無公開數(shù)據。目前，襄樊市在售住宅市場價格以樊城為最，一則是商住綜合帶動了區(qū)域消費水平上升，同時較高的開發(fā)品質以及高層建筑的成本也是價格較高的原因之一。 投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地面積16畝，呈缺角正方形，地勢平整，襄樊市國土資源局已對目標地塊的土地使用權掛牌出讓，開發(fā)公司將依據國土法和拆遷補償辦法的規(guī)定，通過合法方式取得目標地塊的土地使用權。立體交通便利；面臨漢江，和風雨剝蝕的城垣遙遙相望，象征著這座古城所薄發(fā)出的年輕又奔放的脈動，同時營造出高雅的居住氛圍；背靠襄樊山脈，購物、娛樂、休閑、飲食一應俱全；周邊有襄樊市第五醫(yī)院，多個中小學，設有多路公交車停靠站，市政配套完善。從居住環(huán)境上看，本項目坐擁漢江美景，遠離喧囂，在鬧市中獨享一片寧靜，滿足現(xiàn)代人對生活品質的追求；從升值空間角度看，伴隨襄樊市對襄城區(qū)的進一步重點開發(fā)和保護，以及房地產市場穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，本項目的市場價值具有躍升之勢。 項目周邊主要物業(yè)分析項目為7棟4—6層多層住宅，共有住宅217套，底層車庫130間，地下車庫停車位25個。建筑密度28%，容積率，綠地率35%。河西房地產精致之作，居住區(qū)創(chuàng)新住宅，在金鄉(xiāng)域，全框架的建筑質量，省略爬樓梯的電梯上火，內外雙綠化的優(yōu)美環(huán)境，離塵不離城的養(yǎng)生大宅，將成為襄軸片區(qū)首個現(xiàn)代化物業(yè)，它的出現(xiàn)，將改變襄軸人民的傳統(tǒng)生活方式，創(chuàng)造美好的未來！占地面積：290畝建筑面積：50萬平方米所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：暫無資料售 樓 處：山水檀溪秀園1號樓項目位置：襄城區(qū)中軸線檀溪路兩側公交線路：6路、8路、21路、25路、28路、29路、307路、511路、512路、533路、537路等樓型：多層、小高層項目信息：山水檀溪項目是由襄樊溪苑實業(yè)總公司和久富房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合打造的扛鼎力作，是一個集商住、休閑、娛樂為一體的高品質大型居住社區(qū)。站在項目地塊上，俯瞰百里漢江風景，波瀾壯闊，南望真武山，翠色入門山為屏；覽盡九州千千景，獨戀此景養(yǎng)心身；不僅在襄樊是絕版，在全國也很罕見。項目正處于城市決策中心，匯聚左右城市的影響力，是襄樊市委、市政府所在地，同時匯集了市公安局、市勞動局、市司法局、市物價局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市財政局、市廣電局、公安局等機關。在布局上，項目被精心分劃成七座花園般的組團。每一個地塊都有著自己獨立的韻味，滿足每一個理想居住的細微不同。錯落的布局，讓每一個地塊都得享與江山共唱和的壯麗風景。 匯隆嘉源占地面積：500畝建筑面積：㎡所在區(qū)域：襄城區(qū)用　　途：商住兩用綠 地 率：34%售 樓 處：襄城區(qū)勝利街六化建對面項目位置：襄城經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園公交線路：暫無資料樓　　型：多層項目信息：為滿足園內企業(yè)的配套需求，襄樊市襄城經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園園擬興建綜合服務區(qū)，集商務辦公、職工住宿、金融服務、文體活動、倉儲物流等功能為一體，由湖北匯隆置業(yè)發(fā)展有限公司投資承建。商業(yè)中心設計為24層框架結構,㎡。餐飲部設計為13層框架結構,建筑面積759368㎡。整個小區(qū)共12棟樓，建筑層數(shù)為78層，戶型為45130平米?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買動機此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境，比例占到65%。第4章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會分析 房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 項目的優(yōu)勢（Strength） 地理位置優(yōu)越、城市中軸位于襄樊城區(qū)的中心地段，十字街南街，地理位置相當優(yōu)越，是襄樊城區(qū)的核心區(qū)之一，享有眾多市政配套設施之便利。 立體交通便利通達設有1路、6路、8路、13路、14路、21路、24路等公交車?？空?，立體交通體系完備，出行便捷。鼓樓文化廣場、鼓樓商場、武商量販等眾多商場都距離本項目很近，真武大酒店、全球通VIP健身俱樂部等休閑娛樂場所更是為這里平添了一份精彩。 項目的劣勢（Weakness）綠影壁巷尚未開發(fā)的居民區(qū)比較落后破敗，影響項目檔次形象。 客戶面局限項目總體定位為高檔住宅，這將會在總價上將本項目的目標客戶面局限在較窄的區(qū)間內。 項目市場機會（Opportunity） 襄城區(qū)的發(fā)展步伐加快，擴寬了項目的升值空間項目處在襄城區(qū)的中心，也是城市發(fā)展規(guī)劃的重點，跟隨整個板塊的趨勢，項目后期的升值空間較大。 建設規(guī)模本身就是一大賣點本項目規(guī)劃高檔花園洋房式住宅小區(qū)，建筑規(guī)模較大，規(guī)模效益將成為項目市場竟爭中最大的利好。 項目的威脅 (Threats) 品牌效應對本案的考驗基于民發(fā)成功開發(fā)了襄樊較高品質的高層住宅小區(qū)——漢江國際、世紀新城，已經樹立起品牌效應，使得本案失去市場絕對領導地位。 項目機會點及難點提煉表41 項目機會點與難點本案總結自身角度市場角度客戶角度機會點區(qū)位規(guī)模產品的可塑性城市發(fā)展趨勢區(qū)域基礎設施基本完善可利用的配套資源豐富對區(qū)位接受度高對生活品質的追求居住需求穩(wěn)步增長經濟基礎強勁難點急待品牌塑造小環(huán)境欠佳品牌爭雄區(qū)域競爭激烈品牌的依賴,口碑的忠誠對創(chuàng)新產品的熱忠感性消費為導向第5章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。消費群界定：高校、科研院所高級職稱人士；民營或私營企業(yè)家或個體老板；行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導；附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要。 產品定位根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為高檔花園洋房式住宅，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位的前提而作出的明智決策,主要原因是:，成本高；，項目成為熱點的可能性大；。第6章 項目總體規(guī)劃建議 項目總體規(guī)劃建議，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中， ，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。，私家車相對較多，而且比例將會繼續(xù)上升，因此在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。，小區(qū)主入口處的重點處理，如水景、綠化、門面和門衛(wèi)室的處理。，景觀的多樣性，保證戶戶有景，營造高雅舒適的居住環(huán)境。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計。，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數(shù)據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 小區(qū)配套設施建議，雖然本項目所處區(qū)位的交通狀況很便捷，但仍可以委托未來的物業(yè)管理公司引進社區(qū)“住戶專車”，接送住戶上下班和小孩往返學校，為業(yè)主工作、生活提供便利，通過專為業(yè)主服務的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了給業(yè)主的一份人文關懷。擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。、武漢量販商場、雅馨超市、鼓樓商場、中百倉儲，可以聯(lián)系各大商家給予團購優(yōu)惠，體現(xiàn)小區(qū)的檔次與人文關懷。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 項目開發(fā)經營策略依據開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、整體實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。本地塊占地16畝，因此對地塊進行整體規(guī)劃，無需分區(qū)。該項目開發(fā)總建筑面積達12800平方米，預計總投資約5000萬元人民幣左右，如此規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。因此建議采用滾動開發(fā)、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調整開發(fā)方案，降低投資風險。其依據有：（1）地塊西面環(huán)境嘈雜，不適合做高檔物業(yè)小區(qū)的入口，建議在四周建圍墻，將項目與周邊環(huán)境暫時隔離，待其周邊發(fā)展后再將圍墻拆除。（3）從景觀效果考慮，背山風景較好，房地產項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。（2）項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 、后房屋，同時全面發(fā)動宣傳攻勢。加大媒體宣傳力度和投入，采用獨特的營銷手段，使項目先聲奪人，搶占市場先機。經估算，本項目總投資為萬元人民幣