【正文】 后，臺灣政黨輪替，總體經濟表現一落千丈，臺北市家戶收入也出現停滯不前的現象。第三，由于臺北市房地產價格較高，所以臺北市的房地產相關稅收收入較高，對市府財源收入有很大的助益。2000年營業(yè)稅改成“國”稅以后，臺灣地區(qū)各縣市租稅收入中，房地產相關租稅收入更加重要，以臺北市為例，2005年時，地價稅、土地增值稅、%。綜論之，雖然臺北市房價大漲造成部分居民外移的效果，也使得部分企業(yè)降低到臺北市的投資意愿。另一方面，由于高房價帶來更多的政府稅收，讓臺北市政府可以進行更多的硬件建設，使得臺北市具有更強的競爭力。然而，臺北市身為臺灣的首善之區(qū)，一方面居民的收入較高，一方面經濟體質較好，使得臺北市房價在80年代末期大漲以后，并沒有出現大跌的現象，而是維持長期平穩(wěn)的情況。但另一方面，臺北市房價大漲的結果，使得建商愿意興建更大面積與更高品質的住宅，也使得臺北市的居住品質大幅提升。更重要的是，由于房價上升使得政府稅收增加，政府有更多的財源進行其他硬件建設，增加更多的競爭力。香港城市競爭力與房地產關系實證研究（一） 前言香港是亞太地區(qū)著名的世界城市，城市發(fā)展雖然歷經起伏，但從歷史發(fā)展角度看，香港從小漁村發(fā)展成世界著名的大城市，總體上是一個很成功的實例。從2003年年中以來，香港加強與中國內地的經濟合作，強化其金融、貿易、物流與旅游等服務中心的角色，城市經濟走出谷底，穩(wěn)步反彈，樓市、股市穩(wěn)中有升，繁榮的市場景象重現香港。1980年代以來，隨著服務業(yè)成為香港經濟的主導成分，房地產業(yè)的地位日益重要，并同金融業(yè)緊密結合。同國際上著名的世界城市一樣，目前香港的房地產業(yè)以高地價、高樓價聞名。2005～2006年度香港政府首次土地拍賣在2005年9月28日舉行。項目總投資約65億港元，于2008/2009年落成。平均每平方米實用面積租務開支為1152美金(8974港元)，2005年租金升幅達73%。（二）城市經濟對房地產業(yè)的促進作用在1841~1941年期間，香港人口逐步由數萬人增加到164萬人，房地產業(yè)開始起步。同年10月15日，香港政府又宣布土地承購者必須交納地租，城區(qū)土地每年每英畝20英鎊。1848年開始征收差餉，城區(qū)按屋租每百元收13元5角，主要用于警察的開支。1941年以前，地產業(yè)的經營方式是置業(yè)收租，這一行業(yè)利潤豐厚。1941~1945年期間香港被日本占領，大量人口離港，總人口下降到60萬人。1947年中國第三次內戰(zhàn)爆發(fā)，不少企業(yè)、富商和平民紛紛到香港避難。由于人口激增、住房短缺，樓價、地價不斷上升。1940年代后期一次土地拍賣，平均每平方米地價達到2702元。據統(tǒng)計在1956～1957年間，35%。由于物業(yè)買賣以整幢樓為單位，能買樓者人數有限，樓價未大幅上升，1950年代初樓價為215～323元/平方米。但同時也產生了炒賣樓花的風氣。由此迫使香港走上了工業(yè)化道路。香港經歷了長期穩(wěn)定的增長，到1990年代成為經濟空前繁榮的世界城市。盡管這一時期香港人口也高速增長，%以上，%以上。人均本地生產總值按當年價計算由1961年的2353港元增加到1997年的21萬港元以上。但是1970年代以來，香港物價持續(xù)上漲，綜合消費物價指數年變動率1976～%，1984～%。由于房地產具有“投資保值”的特性，使社會對物業(yè)的需求持續(xù)增加。城市經濟的發(fā)展，產生了對房地產的巨大需求，包括居民住宅需求與作為經濟活動載體的物業(yè)——如寫字樓、商業(yè)樓宇的需求。表187顯示1987年以來私人住宅單位的興建數量每年達到2萬～3萬個。建筑工程總值由1983年的247億港元上升到1990年的613億，1997年達到1315億的高峰。由于1980年代以來，服務業(yè)迅速發(fā)展，寫字樓面積增長最為迅速，其次是商業(yè)樓宇和倉庫。在2004年底時各類物業(yè)存量按落成年份的分類，顯示城市經濟與房地產的密切關系。主要在1990年代建成，反映香港向服務業(yè)經濟轉變及金融、商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展。私人住宅單位以實用面積100平方米以下的中小型單位為主，共有96萬個，%。160平方米以上的單位只有467個，100~，70~。房地產的一手、二手市場也空前活躍。可見，住宅樓宇買賣無論是合約個數還是合約總值均在房地產市場中占主導地位，占75%以上。二手市場買賣合約總值為2767億港元，%。如果政府不進行介入，提供低成本、低租金的住房，低收入居民將被迫居住在擁擠、破舊的房屋乃至木屋，就像香港在1950年代以前的情況一樣，影響公眾衛(wèi)生、安全和社會穩(wěn)定。除了公屋出租外，香港政府亦在1976年開始建造居屋，以低于私人市場的價格出售給收入水平在一定標準以下的人士，幫助部分人士自置居所。1989年起，永久住宅單位總數已超過家庭住戶總數，但未造成大規(guī)?？罩们闆r。（三）房地產業(yè)對城市經濟的貢獻房地產業(yè)的發(fā)展對城市經濟增長有正面的影響，可以從房地產業(yè)對政府財政收入、本地生產總值、就業(yè)及金融業(yè)的貢獻加以說明。香港的土地由政府擁有，土地是以“批租”方式賣出，年期一般到2047年6月30日。差餉是對物業(yè)征收的間接稅，用作維持公共服務。2005～2006年財政年度，差餉征收率為應課差餉租值的5%，1947年以來主要年份政府從房地產業(yè)獲得的相關收入及其在政府總收入的比重，有關收入占政府總收入的10%~30%。在早期1947～1962年，差餉、物業(yè)及投資收入為重要收入來源，遠高于賣地收入。1982年以后，賣地收入開始大大超過上述差餉、物業(yè)及投資收入。1997～，%。1997年樓市下跌以后，政府賣地收入大大減少，2003～，%的收入。房地產業(yè)對本地生產總值也有重大的貢獻。在國民經濟核算中，樓宇業(yè)權當作一項經濟活動，包括業(yè)主為本身和租客提供的租賃服務，其創(chuàng)造的本地生產總值以推算的租金計算。%，之后略有下降。在2003年，%(449億港元)，%(485億港元)，%(1346億港元)，其重要性甚至超過第一、第二產業(yè)對本地生產總值的貢獻(%，1291億港元)。據統(tǒng)計，%。從人均創(chuàng)造增加值來說，地產發(fā)展、租賃行業(yè)為最高，就業(yè)人數為8794人，地產發(fā)展計劃毛利收入210億港元，創(chuàng)造增加值420億港元，人均478萬港元，遠遠高于地產保養(yǎng)管理服務行業(yè)(人均13萬港元)。建造業(yè)和房地產買賣對銀行貸款的需求成為銀行金融的重要業(yè)務。在2004年的9972億港元的總貸款中3865億港元用于建造業(yè)、物業(yè)發(fā)展與投資，765億港元用于政府資助房屋的按揭貸款，5342億港元用于私人樓宇的按揭貸款。2002年香港政府提出一系列穩(wěn)定樓市的措施，其中一個考慮是物業(yè)價格進一步下跌會影響金融業(yè)的安全。（四）房地產市場波動對城市競爭力的影響1960年代以來香港城市經濟的基本特征是總體上持續(xù)增長，經濟發(fā)展水平在短短三四十年趕上發(fā)達國家水平。1979～1995年期間，還經歷了持續(xù)的通貨膨脹，除1985～1988年以外，綜合消費物價指數年增長8%以上。理論上來說，自由經濟中的房地產市場具有自我調節(jié)的功能，當房地產價格不斷上升、供應不斷增加，在需求與購買力落后供應時，房地產市場就會產生大量空置，引起房地產價格的調整。每次循環(huán)房地產市場均經歷由冷到熱然后再進行調整的過程，房地產價格一般是先上升，然后再下降。1961973年的調整則是由于房地產過熱，銀行收緊信貸而觸發(fā)。隨后爆發(fā)的石油危機使地產業(yè)進一步進入谷底。1973年的危機同政府推動租金管制、收緊信貸、向