【正文】 市場等管理服務為核心的經營服務型的企業(yè)。二、物業(yè)管理公司的宗旨為房地產開發(fā)企業(yè)服務，完成房地產企業(yè)的售后服務工作，造就房地產業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。做城市管理的一份子，履行社會管理的義務，進一步為城市的建設、管理和文明作貢獻。四、物業(yè)管理公司的主要工作內容物業(yè)管理公司的工作內容涉及經營與管理兩個方面，包含服務與發(fā)展兩個部分：（一）屬于管理與服務方面的工作內容房屋管理環(huán)境秩序管理清潔衛(wèi)生管理綠化管理治安管理設備管理財務管理檔案管理制定及貫徹執(zhí)行各項管理制度及居民公約處理居民投訴，調解居民鄰里關系1貫徹執(zhí)行國家有關法令1組織開展社區(qū)文化活動1其他管理和服務工作（二）屬于經營性的工作內容物業(yè)租賃與經營業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護業(yè)主家庭設備的修理小區(qū)車輛的保管與經營為業(yè)主代購、搬運大件家具代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費等其他項目的委托服務第二章：物業(yè)管理公司的機構設置與管理制度一、物業(yè)管理公司的機構設置物業(yè)管理公司的機構設置，應視不同的規(guī)模及業(yè)務范圍而定。經理領導全面工作，副經理組織實施自己分管的工作。工程管理部：負責公司的工程計劃安排、工程合同的簽定、工程預結算、工程設備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。房產管理部：負責公司或公司委托管理房產的產業(yè)、產籍的管理，拆遷周轉房的管理，產權房的管理，維修、收費等。小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設若干個小區(qū)管理部，負責小區(qū)內的一切日常管理服務工作附屬保障機構：1）清潔公司2）綠化公司3）保安隊4）工程維修隊5）生活服務隊二、物業(yè)管理公司的管理制度物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內部管理兩個類型：（一）物業(yè)綜合管理規(guī)定住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定（1）房屋管理第一條 業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。第二條 住宅小區(qū)內一切房屋實行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項條款和購、租房屋協(xié)議中的各項規(guī)定，保證不改變房屋的結構、外墻立面和使用功能；不占用樓內公共部位和室外空地；不在門口、陽臺亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準改變室內原設計部位、空間、管道等，如需改動，應報所在房屋開發(fā)建設管理單位批準。第三條 業(yè)主進室內裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請，報送圖紙，繳納裝修管理費、余泥清運費，并辦妥一切報批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時間內施工完畢。第四條 住戶陽臺、窗安裝防盜網或安裝暴露在樓宇立面之外的空調、招牌時，必須到小區(qū)管理處辦理報裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時亦須符合消防規(guī)定。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內，以免堵塞管道。（2）市政公用設施管理第七條 小區(qū)內的各類公共設施，如路燈、消防設備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等，不隨意損壞，損壞者照價賠償，并承擔因此而引起的法律責任。（3）環(huán)境衛(wèi)生管理第九條 業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應倒入設置的垃圾筒內，嚴禁從窗口、陽臺向下拋擲。第十一條 業(yè)主不準在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。（4）綠化管理第十三條 住宅小區(qū)內的花草、樹木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點綴設施，人人都有維護和管理的義務，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違 者將處以賠償?shù)忍幜P。第十五條 業(yè)主不準在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準向花草樹木上潑污水和有害物質。對損壞綠化的單位和個人，根據(jù)情節(jié)輕重給予批評教育和賠償?shù)忍幜P。第十七條 大型機動車輛進入住宅小區(qū)內，只準在主干道行駛，嚴禁駛入棟間支道。對亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場，予以扣留或就地鎖車，而無需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負責，拖車費、扣留費及一切費用概由車主或駕駛員負責。第二十條 機動車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管理處有權根據(jù)上級規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。第二十二條 業(yè)主如有外來人員在住宅內住宿，必須按規(guī)定到派出所申報。第二十四條 業(yè)主必須嚴格遵守當?shù)卣?guī)定，嚴禁在小區(qū)住宅內養(yǎng)狗。第二十六條 請各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當收看電視、收聽收音機，裝修或在家中舉行聚會時，請為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。第二十八條 小區(qū)管理單位或業(yè)委會，有權制止未經批準的單位和個人在住宅小區(qū)營業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關部門處理。第三十條 本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負責解釋。（1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設施以及為維護小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。（3）愛護住宅小區(qū)園林綠化和公共設施，遵守社會公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。嚴禁住戶私藏槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。不做損害他人和公共利益的事情。其職責范圍是：（1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作l 參與新建樓宇及住宅小區(qū)配套設施的竣工驗收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。l 負責對樓房交付使用后的管理及維護。l 為住戶提供系列綜合服務及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實為住戶排憂解難。l 負責小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。l 做好經常性的督促檢查評比工作，及時總結交流和推廣小區(qū)、大廈管理經驗，促進小區(qū)管理工作的發(fā)展。l 辦理租賃手續(xù)，按照上級房管部門規(guī)定的租金標準核定租價，按月收繳房租。l 做好房屋管理和修繕工作，對所管轄的房屋及附屬設備進行經常性的檢查維修，確保房屋設施的正常使用。（4）負責公建配套項目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。經理職責經理是公司的行政領導，負責公司的全面工作。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí)行上級指示號令。領導全體人員認真履行職責，落實崗位責任制。努力實現(xiàn)任期目標。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀律的職工隊伍，增強企業(yè)的凝聚力。5）及時向上級機關請示，報告工作。協(xié)助經理履行職責，實現(xiàn)任期目標，對經理交給的分管項目負完全責任。辦公室工作職責辦公室是公司綜合管理部門，主要任務是：參謀、協(xié)調、把關、服務。2）主管公司勞動人事、工資分配、社會保險及企業(yè)管理工作。4）承辦上級等部門布置的各項工作。6）處理日常秘書工作，包括信件交換、公文收發(fā)、保密等。7）負責公司計算機設備和網絡的運作、維護、人員培訓，承擔信息收集等工作。9）開展調查研究，當好參謀，做好通訊報道工作，做好上傳下達，溝通協(xié)調各部門之間的工作。11）完成經理交辦的其他工作。l 負責做好公司的文秘工作，重要的文稿要親自動手草擬，對外發(fā)文要把質量關。l 管理好公司的行政事務，保障日常工作和生活的正常運轉。l 負責勞動人事調配和管理，工資分配方案的制定。2）勞資管理員職責l 負責公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動合同手續(xù)。l 每年與財會部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報表的統(tǒng)計工作。做好公司職員的考勤，準確編制工資發(fā)放表。l 按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險及退休金返還等工作，每年及時準確地統(tǒng)計好數(shù)據(jù)，提供給保險部門調整繳費標準。3）總務管理員職責l 負責實施公司的各項管理制度。l 會同財務部門做好職員的各項福利工作。l 做好安全保衛(wèi)工作，定期組織司機安全學習和對行車登記進行檢查評比。l 處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報道工作。l 做好上級主管機關布置的工作。6）打字員職責l 認真學習業(yè)務知識，能熟練掌握操作技能，嚴守操作規(guī)程和崗位職責。l 嚴格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。2）負責提出多種經營計劃，進行項目可行性研究、組建經營管理機構和為項目企業(yè)辦理工商登記，領取營業(yè)執(zhí)照。4）抓好出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費用的收取工作。6）做好多種經營的統(tǒng)計及有關資料的整理、歸檔工作。堅持四項基本原則，堅持改革開放，把經營搞活。l 督促所有人員嚴守財經紀律，認真執(zhí)行經營管理制度。l 主動及時地向公司經理請示匯報工作。l 積極主動地與工商和稅務等部門溝通聯(lián)系，依法經營，依法納稅，溝通各種經營渠道。l 離開崗位時指定代理人。l 收集、掌握項目企業(yè)經營管理資料，建立多種經營項目檔案。l 檢查、落實公司與企業(yè)簽定的合同。l 負責需要拆除的臨時鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。l 負責對本部門的文件和印信的管理。4）市場收費員職責l 按時完成市場各種費用的收繳工作，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯，每日將收取的款項及時入庫。l 在部長的領導下積極參與市場日常的管理。其主要職責是：1）遵守財經紀律、建立和健全各項財務管理制度。3）參與策劃各種重要營銷策略，并對重要的經濟合同及投資項目進行評議和審定。5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用。6）嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用、回收工作。8）擬定各項財務計劃，提供財務分析報告，當好參謀。l 嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度。l 參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。l 關心愛護職員，做好思想政治工作，幫助解決實際困難。l 參與策劃重要的經營決策，提供核算資料，分析投資項目的可行性。l 嚴格執(zhí)行財務制度，按規(guī)定核報各種費用。3）會計職責l 編制各種記帳憑證，及時記帳。l 月末后五天內做好分類帳余額結帳工作，并與總帳對帳。l 按有關規(guī)定，做好財務檔案的保管和銷毀工作。l 遵守財經紀律，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度及支票使用辦法。l 做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結帳工作，做到月末后五天內結出余額并與總帳對帳，及時作出銀行存款調節(jié)表。l 會計機構、會計人員必須遵守國家法律、法規(guī)、財經紀律和上級財政部門的規(guī)章制度，嚴格按照“中華人民共和國會計法”和“國營企業(yè)成本管理條例”等章程，辦理會計業(yè)務，進行會計核算、實行會計監(jiān)督。l 會計人員必須堅持原則，秉公辦事，即要做好財務會計工作，又要做好財務監(jiān)督工作。l 會計人員應保持相對的穩(wěn)定，如調動工作或因故離職時要辦好交接手續(xù)，并將情況交待清楚，不得中斷會計工作。l 全面掌握本公司的產權房屋及租賃房屋。l 檢查、審核房屋維修工程項目的預結算工作。l 做好職員的思想政治工作，提高職員的素質及工作能力。l 負責組織考評工作。2）產籍員職責l 負責辦理房產的登記、造卡、造冊和統(tǒng)計工作。l 負責辦理住宅和非住宅租金的計算、審核和協(xié)助鋪面租金的驗證工作。l 負責向房管部門交換或購買有關房產管理的文件、法規(guī)和資料等。① 接到維修委托書要及時到現(xiàn)場察看、處理。③ 維修計劃批準后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個過程和工程的驗收，把好質量關。l 參與房屋的安全、防火、防臺風、防雨的檢查工作。l 負責本管理區(qū)內租賃房屋的收租及摧租工作。l 密切與街道聯(lián)系，加強對管理區(qū)內房屋、道路、綠化及其他設施的管理。l 協(xié)助搞好房屋的維修工作。l 租金及時匯交公司財務部。l 負責本部的內務工作。2）為住戶提供安全、舒適、方便、配套齊全的居住環(huán)境及系列綜合服務；建立住戶檔案，切實為住戶排憂解難。4）負責小區(qū)的綠化管理。6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護人民的生命、財產安全，維護小區(qū)的安寧。對住戶的房屋、水電負責保修和有償維修。9）領導和組織評比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務水平。11）完成經理交給的其他任務。2）組織有關人員，根據(jù)所管住宅、大廈、商業(yè)樓宇等特點，制定適合實際的有關管理服務規(guī)定和實施辦法。4）帶領全體職工認真履行自己的職責，按照《住戶手冊》、入住合約、文明公約等，完成上級（業(yè)主）和公司所賦予的各項管理服務任務。6）作好本部范圍內的業(yè)務協(xié)商工作，及時調整人力、物力完成突擊性的緊急任務。8）組織好住宅小區(qū)的文體活動，開好居民聯(lián)歡會、座談會和業(yè)主聯(lián)合會，廣泛聽取居民意見，及時研究改進措施，為居民提供更多的服務。1工程主管職責1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領導下工作，及時溝通上下之間的關系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。3）抓好所屬設備技術人員的專業(yè)培訓工作，組織檢查考核他們的工作質量和操作熟練程度，及時總結交流技術業(yè)務經驗，提高專業(yè)能力。5）經常聽取設備技術人員對工程設備的使用、維修意見，及時向部長反映情況。2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。3）負責與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系溝通，聽取他們對管理服務工作的意見，及時解決他們所需要的服務和其他問題。5）負責檢查各管理處對管理制度、服務項目的推行落實情況，督促他們作好各項管理服務工作，不斷提高業(yè)務水平和工作效率。1資料員工作職責1）負責本部的內勤工作，協(xié)助有關人員完成上下溝通及聯(lián)絡工作，及時將有關的業(yè)務工作和上級布置的各項任務，告及本部的經辦人員。3）負責本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，建立健全管理制度。5）負責本部人員辦公用品的購買和發(fā)放工作。其主要職責是：1）按公司制定的《住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊》規(guī)定和要求，對住戶實行綜合管理服務工作，并重點做好下列六項：l 利用各種形式，對住戶進行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。l 督促住戶按時繳納管理費、水電費和其他費用。l 按《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》，逐漸組織落實各項管理工作。2）參與管轄區(qū)域內新建房屋的