【正文】 會(huì)有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊?！?城中片 ◇ 城東片杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個(gè)很好的契機(jī)。許多樓盤紛紛冒出。從目前市場情況來看，城東樓盤價(jià)格也不低，上半年開盤的幾個(gè)樓盤如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要7500元/平方米?！?城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。該區(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇未來的城西，將成為杭州人居住的一個(gè)主要板塊。而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立。濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤類型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為主，價(jià)格也以可覽江景的多少為支持?！?富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都 富春山居”、“綠城上林湖”、“美達(dá)該區(qū)域的樓盤主要賣點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場、野生動(dòng)物園的興建也增加了很大的賣點(diǎn)，但是也存在生活?yuàn)蕵放涮棕毞?，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動(dòng)的。 ◇ 余杭片臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價(jià)格約5000元/平方米，“順昌怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130－140萬左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。 城市花園”的多層住宅價(jià)格在3900元/平方米左右， “四維“良渚 （4）整體銷售情況分析近來新建商品房銷售不景氣，主要是購房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)，看跌預(yù)期居多，媒體評論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開盤就可售罄的情形一去不復(fù)返?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過降價(jià)銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價(jià)，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商品房銷售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，下半年開發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動(dòng)市場回暖。 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析（1）城北片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。在空間上，以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運(yùn)河文化景觀長廊為一廊，并在京杭大運(yùn)河岸、石祥路兩側(cè)、杭宣鐵路兩側(cè)、104國道兩側(cè)、320國道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個(gè)綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個(gè)工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)?！?對外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。祥和人家約10萬平方米，錦昌文華總建筑面積22萬平方米，利茲（都市楓林）城北片房價(jià)均價(jià)較去年同期水平上漲了約1000元左右，長遠(yuǎn)看來，該板塊的上升潛力巨大。在50萬這個(gè)點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升。在50萬上的人又有一部分由于購買力問題不得不向更少總價(jià)的40萬移動(dòng)。有可能這是原來不屬于面向這個(gè)區(qū)片的購買人群涌入的緣故。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢明顯。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。c、單價(jià)對比分析單價(jià)預(yù)算的變化跟總價(jià)預(yù)算變化相呼應(yīng)，不過由于中間有面積選擇的變數(shù)所以又有跟總價(jià)不一致的地方?；旧鲜?3年10月比5月上漲13%%%。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。d、面積對比分析綜合前面總價(jià)單價(jià)的分析再來參考人們面積選擇偏好的變化。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢非常明顯。這可以解釋總價(jià)60萬和單價(jià)6000的人群比例幾乎是同比增加。眾數(shù)由于03年10月有多個(gè)而取的是最小一個(gè)所以沒有參考價(jià)值。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。f、距市中心的車程分析總體來講人們能接受到市中心的車程04年比03年更長了。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒有錢買離市中心更近的房子。增加的車程在1015分鐘的為最多。（2）城中片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主、三副、十二個(gè)居住片區(qū)一主：武林商務(wù)區(qū)。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。◇ 公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心?！?綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園?！?道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級組成。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。在華豐村規(guī)劃建設(shè)公交中心站，在武林廣場電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線?？傮w規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國際風(fēng)景旅游城市和國家文化名城的重要區(qū)域。至2020年。九個(gè)居住片區(qū)：湖濱，小營、城站、清波、紫陽、望江、復(fù)興、近江等。四個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國路、富春江路、之江路等。Ⅱ、供應(yīng)及價(jià)格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷?，因而該板塊受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬平方米。但也正是因?yàn)槠湎∪毙?，該板塊是房價(jià)最高的板塊，是杭州1萬元/平方米樓盤的集中區(qū)域。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，—，預(yù)計(jì)下半年將推出的3期價(jià)格不會(huì)低于二期，甚至更高；5月26日開盤的河濱公寓，均價(jià)也將在13000元/平方米左右；而城中目前價(jià)格已經(jīng)算低了的野風(fēng)Ⅲ、需求狀況老城城中一帶一直是購房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購房者心中占有重要的位置。b、總價(jià)變化情況分析－加速上漲縱觀這三個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價(jià)格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，但從2003年10月到2004年5月。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價(jià)”，漲幅異常明顯。那么，再來看看“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。d、主流單價(jià)點(diǎn)分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單價(jià)均以6000元人群比例最高，％％，今年則以選擇8000元的人群比例最高，％，％，下降的幅度很大。而客廳面積的增幅則更為明顯，時(shí)隔一年，％。f、總價(jià)的妥協(xié)能力——降低的趨勢前面的分析提到，購房者的單價(jià)和總價(jià)的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時(shí)候相對比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)購房者對房價(jià)的這種變化在短時(shí)間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。（3）城東片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個(gè)中心、三大組團(tuán)、一個(gè)風(fēng)景區(qū)、一個(gè)森林公園、兩縱三橫的交通軸線。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋—彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。 一個(gè)森林公園：筧橋森林公園。 ◇功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市棲居空間。 ◇ 人口規(guī)模：至2020年，為52萬?！?對外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 對外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車東站。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場路、滬杭高速公路城區(qū)段。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價(jià)格是：“宋都天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢塘 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。 Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對比分析首選城東的購房人群在40萬總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬、60萬的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比03年5月的時(shí)候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房價(jià)上漲、人們預(yù)算的提高，使得購房人群妥協(xié)讓步的空間越來越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動(dòng)。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了04年5月無論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說明人們對價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價(jià)上就是總價(jià)選擇的分散。f、首選與次選面積對比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。這也可以解釋04年人們選擇70萬總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。g、客廳、主臥和廚房面積對比縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們在降低購房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。而相對于03年5月選擇1015分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房價(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬人，建設(shè)用地約為53平方千米。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。過江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購房者，房價(jià)也因?yàn)橐唤?，存在很大的差別。金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格9000—11800元/㎡左右，“綠城濱江南岸的房價(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田超級星期天”6月8日開盤，均價(jià)5800元/平方米。60萬價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在6080萬上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，％，％。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購房者的對單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。尤其120平米03年10月選擇比例最大。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到