【正文】 室生活。美泉宮原為皇宮?！鹞麽穼m 以建筑、雕塑為主題釋義：用作原D區(qū)的命名。這地方便成為君主時代的最高法院。黎世留樞機主教于1629年決定興建這座宮殿。勒梅希耶設(shè)計，而花園設(shè)計則出自戴戈。路易十四繼承了這座宮殿，將它轉(zhuǎn)讓給了加斯東加斯東王宮大樓現(xiàn)已成為法國國家行政法院、憲法委員會、法蘭西喜劇院和文化部的所在地。坐落在塞納河南岸，原是國王路易十四的女兒波旁公爵夫人的王府，1789年以后，波旁宮差不多一直是法國最高立法機構(gòu)的所在地?！鸱矤栙悓m 以樹大、綠多為主題釋義：來源于凡爾賽堡，是世界上最美的園林，是人們向往的最美麗的自由娛樂的地方，豐富的花壇，小樹叢，噴泉，水池，大理石雕塑在這里達到了和諧的平衡……○愛麗舍宮 以雕塑、小品為主題釋義：可用作天稱座的命名，現(xiàn)為法國總統(tǒng)府……○杜伊勒宮 以樹大、綠多、小品為主題釋義：用作原天蝎座的命名。○維萊特宮 以雕塑、小品為主題釋義：用作原水平座的命名。二、 收入結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品多樣，覆蓋人群較多，不存在明顯經(jīng)濟購買力區(qū)分，以收入較穩(wěn)定，家庭年收入約5萬左右，有8萬以上存款的上述各種類型客戶為主。決策期短，決策謹慎，在多個項目之間比較后容易決定，置業(yè)顧問要把握客戶心理，加強情感維護。四、 主要獲取信息渠道：該人群獲取信息比較廣泛，關(guān)心國內(nèi)外新聞，通常獲取信息的渠道有：常規(guī)媒體：以江蘇、泰州地區(qū)報紙、泰州、姜堰地區(qū)的電視媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信、宣傳單頁、戶外道旗等；特殊渠道：交通指示牌、車站廣告牌；泰州姜堰的產(chǎn)業(yè)互補性非常強，每天來往兩城之間的人很多，在此發(fā)布能達到直接的宣傳效果；公關(guān)活動及口碑傳播：口碑宣傳的效果已經(jīng)在泰州市區(qū)及姜堰各縣鎮(zhèn)日趨明顯，越來越多的消費者通過朋友或親人介紹認知樓盤并形成購買。 公務(wù)員：市本級政府機關(guān)、工商稅務(wù)部門、公檢法系統(tǒng)科級以上領(lǐng)導(dǎo)干部，年收入穩(wěn)定，單位福利好，重點單位：（姜堰市政府、姜堰工商稅務(wù)局、姜堰檢察院、姜堰公安局，財政局、國土局、電力公司等）；4461人178。 國有企業(yè)、民營企業(yè)：姜堰多家國有大中型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，利稅過億元19家民營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)； 3075人178。 年收入6萬以上的律師、醫(yī)生等高級白領(lǐng)；1164人178。第二步：鎖定目標客戶——對關(guān)系客戶進行電話溝通、歸類； 對搜集的客戶進行市調(diào)摸底； 傳送樓盤資料，專人介紹項目概況； 對問卷進行分析，鎖定客戶。如此執(zhí)行本方法能提升銷售機會。五、 定價建議項目的品質(zhì)決定了本案的定價必須實行高開高走的策略，具體如下：(一)、 有節(jié)奏的漲價。根據(jù)佳源會實施細則執(zhí)行；六、 銷控建議(一)、 限房推出，保證房源的稀缺性；多次開盤，每次開盤只有幾幢房源，形成搶購之勢；(二)、 拉開價格差距，提高每套房源的性價比；(三)、 一位客戶最多只能推薦兩套房源，其余房源可通過控臺控制；第五章 項目整體營銷策劃推廣策略一、 營銷策劃推廣主題：(一)、 主題廣告語：演繹國際生活，締造城市光榮！(二)、 輔助廣告語：法式風(fēng)情大盤——巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫； 豪華實景樣板——要買房，看現(xiàn)場 首家數(shù)字社區(qū)——數(shù)字社區(qū)，姜堰第一；二、 營銷策劃推廣原則(一)、 品牌營銷原則 充分展現(xiàn)公司多年的房產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)經(jīng)驗及實力，讓市場與買家深刻了解“東方巴黎城”的優(yōu)勢與投資潛力，打消他們心中的疑慮。 (二)、 文化營銷原則 蘇中地區(qū)的地域文化，姜堰的城市文化，與“東方巴黎城”項目的建筑景觀文化充分的融合。(三)、 體驗營銷原則 這一營銷手法在嘉興的巴黎都市已證實，本案對它的運用會更加系統(tǒng)，更加深入。體驗接觸點設(shè)置為：樣板區(qū)、銷售現(xiàn)場、樣板環(huán)境、景觀、標識系統(tǒng)、亮化工程等；體驗營銷手段除傳統(tǒng)的團體看房渠道外，還要組織具有社會公益效應(yīng)或契合社會熱門話題的活動作為突破口，聯(lián)合政府相關(guān)單位、媒體，新聞渠道和行政渠道雙管齊下，爭取各團體現(xiàn)場看房、樣板房免費入住體驗等。(五)、 聯(lián)動營銷原則 總部即將落實的“佳源會”是一個強大的資源中心，使眾多業(yè)主成為重復(fù)利用的客戶資源，再通過口碑傳播將產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。三、 營銷策劃推廣思路一條主線：賦予法式文化內(nèi)涵，形成多次開盤，制造人氣； 兩大手段：樣板區(qū)、SP活動，即實景營銷與活動營銷；三大特點：法式風(fēng)情大盤、豪華實景樣板、首家數(shù)字社區(qū)四、 宣傳渠道178。 SP活動：房展會、新聞發(fā)布會、說明會、樣板區(qū)開放活動、開盤活動；178。 戶外、短信、網(wǎng)站、燈旗、空飄等；五、 營銷推廣目標及推廣節(jié)奏(一)、 重要節(jié)點安排：8月份開工，11月初樣板區(qū)開放，11月18日開盤；(二)、 每月策劃工作安排月份推廣目標推廣主題推廣媒介推廣活動準備工作7積累客戶：50人；演繹國際生活，締造城市光榮圍墻無紙巾盒、雨傘、手提袋設(shè)計完成8積累客戶：100人；演繹國際生活，締造城市光榮法式風(fēng)情大盤——巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫圍墻、戶外、短信報紙、電視專題開工儀式指示系統(tǒng)設(shè)計完成；媒體廣告發(fā)布及新聞炒作亮點；樓書印刷完成9~10積累客戶：200人；演繹國際生活，締造城市光榮法式風(fēng)情大盤——巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫圍墻、戶外籌備后續(xù)公關(guān)活動全員銷售動員大會模型完成、標識完成；聯(lián)系團體看房～積累客戶：1000人；認購200套；演繹國際生活，締造城市光榮法式風(fēng)情大盤——巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫要買房看現(xiàn)場，體驗豪華樣板區(qū)戶外、日報、晚報、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信演繹國際生活 締造城市光榮暨東方巴黎城樣板區(qū)開放認購儀式、團隊看房、東方巴黎城新聞發(fā)布會來訪客戶研究及廣告效果分析；公關(guān)活動及新聞熱點策劃、籌備、組織；11月18日~12月18日積累客戶：500人；認購200套，銷售300套；演繹國際生活，締造城市光榮要買房看現(xiàn)場，體驗豪華樣板區(qū)首家數(shù)字社區(qū)——數(shù)字社區(qū)，姜堰第一日報、晚報、夾報、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM家居風(fēng)水說明會、開盤之夜、開盤、團隊看房、市鎮(zhèn)巡展開盤期報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；開盤活動組織策劃；來訪客戶研究；公關(guān)活動及新聞熱點策劃；中秋聯(lián)誼會等公關(guān)活動組織策劃；12月~09年2月28日積累客戶：3000人；認購800套，銷售1298套；演繹國際生活，締造城市光榮要買房看現(xiàn)場，體驗豪華樣板區(qū)報刊、電視、電臺、短信、DM多次開盤活動、團體看房、歐洲古典文化藝術(shù)欣賞月、圣誕狂歡夜暨新春業(yè)主聯(lián)誼會、“東方巴黎城”新年祈福會、多次開盤報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；多次開盤活動組織策劃；公關(guān)活動組織策劃；09年3月~6月積累客戶：5000人；銷售1600套；演繹國際生活，締造城市光榮要買房看現(xiàn)場，體驗豪華樣板區(qū)報刊、電視、電臺、短信、DM多次開盤活動、溱潼會船節(jié)、“煙花三月”旅游節(jié)、春季房交會、落成啟用儀式、交付活動多次開盤報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；多次開盤活動組織策劃；公關(guān)活動組織策劃；備注：每個月的銷售目標請房產(chǎn)公司根據(jù)實際情況進行調(diào)整；第六章 項目各階段推廣策略 一、第一階段：準備期7月～——即日起至樣板區(qū)開放15天前；（一）推廣目的：項目形象建設(shè)，社會告知，為項目整體營銷推廣奠定基礎(chǔ)，為后期全面公開銷售創(chuàng)造有利市場環(huán)境。（四）執(zhí)行策略：整體推廣的相關(guān)準備工作及時間要求（確切時間節(jié)