房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬的確定-在線瀏覽
2024-08-05 21:14本頁面
【正文】 棄原判，認(rèn)為 “已足避風(fēng)雨，可達(dá)經(jīng)濟(jì)上使用目的之建物，固屬民法第六十六條第一項(xiàng)所指土地之定著物，但所為可達(dá)經(jīng)濟(jì)上使用之目的，系指該建物，得獨(dú)立為交易及使用之客體而言。”林更盛先生認(rèn)為，這是把附屬建物看成原建物的一部（成分）的表現(xiàn)[8]. 中國臺灣“最高法院”1999年度臺上字第485號判決認(rèn)為：“所有人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分與原有建筑物無任何可資區(qū)別之標(biāo)示存在，而與之作為一體使用者，因不具構(gòu)造上及使用上之獨(dú)立性，自不得獨(dú)立為物權(quán)之客體，原有建筑物所有權(quán)范圍因而擴(kuò)張，以原有建筑物為擔(dān)保之抵押權(quán)范圍亦因而擴(kuò)張。茍其常助原有建筑物之效用，而交易上無特別習(xí)慣者，即屬從物，而為抵押權(quán)之效力所及。其使用上既與原有建筑物成為一體，其所有權(quán)應(yīng)歸于消滅；被附屬之原有建筑物所有權(quán)范圍因而擴(kuò)張，抵押權(quán)之范圍亦同。何謂使用上獨(dú)立性？中國臺灣“最高法院”在2003年度臺上字第998號判決中給予了較為詳細(xì)的說明：“按所謂建筑物增建部分之附屬物，系指于原獨(dú)立之建筑物所增建之建筑，已具有構(gòu)造上之獨(dú)立性，但在使用功能上，與原建筑物系作一體利用，欠缺使用上之獨(dú)立性，為不具獨(dú)立性之建筑，而從屬于獨(dú)立之原建筑物而言。又所謂具有使用上之獨(dú)立性，系指該部分建筑物，與一般建筑物相同，可作為一建筑物單獨(dú)使用，有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用者而言。本件原判決理由，一方面認(rèn)系爭增建七、八樓部分，有構(gòu)造上之獨(dú)立性，但欠缺使用上之獨(dú)立性，應(yīng)系原建筑物之附屬物，非為獨(dú)立之權(quán)利客體；一方面又認(rèn)為該增建七、八樓部分，不具結(jié)構(gòu)上及使用上之獨(dú)立性，無礙其為附屬建物之認(rèn)定云云，理由前后顯有矛盾?！盵10] 總結(jié)上述判決所持的觀點(diǎn)，林更盛先生得出了如下結(jié)論：若可認(rèn)為其雖具構(gòu)造上的獨(dú)立性，但欠缺使用上的獨(dú)立性者，則該增建部分為“附屬建物”，為原建物之一部分（成分）；若該增建物與一般建物相同，可單獨(dú)地作為建筑物使用，有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用，應(yīng)認(rèn)具構(gòu)造上與使用上的獨(dú)立性，為獨(dú)立之物。而所謂附屬建物，簡稱為附屬建物，系指依附于原建物以助其效用而未具獨(dú)立性之次要建筑而言。截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)這種觀點(diǎn)的不合理之處，故未來的《中華人民共和國物權(quán)法》可以吸取。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，其出售房屋時(shí)，沒有把地下車庫面積列為公攤面積，也就沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主，而車庫又是本公司投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，出售車庫并沒有錯(cuò)。[13] 這涉及到停車位與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，如何解決，需要類型化的分析。如果在國有土地使用權(quán)出讓時(shí)對于停車位的法律地位有明確要求，如在什么方位保留數(shù)個(gè)停車位給特定的部門或團(tuán)體等組織，那么，這些停車位便不屬于房屋的成分，而是獨(dú)立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的另一所有權(quán)的客體。如果開發(fā)商在商品房銷售計(jì)劃和合同中將停車位作為獨(dú)立于國有土地使用權(quán)的客體、獨(dú)立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，另行銷售，那么，這些
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