【正文】 其家眷中短期租用。 商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)適用性的特點(diǎn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率3%），故又稱經(jīng)濟(jì)適用房。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。是處于獨(dú)立別墅和低層住宅之間的產(chǎn)品。 小高層住宅：指七層至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。1 會(huì)所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。在建造上仍每戶占有上下兩層，,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(,)上層供休息\和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的利用率。但沒有完全分成兩層。1 與規(guī)劃有關(guān)的概念現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。1 樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。2 架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或群樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。從外表上看，它很像聯(lián)排別墅，高四層?！扒榫把蠓俊迸c一般多層住宅的最大區(qū)別在于采用了“退臺(tái)式”設(shè)計(jì)，即每上一層都有一個(gè)退縮位，在犧牲面積的前提下，使其樓下的單位都能有一個(gè)露臺(tái)或是花園。加上配合著一梯兩戶的設(shè)計(jì)，使“情景洋房”能南北對(duì)流通風(fēng)，也相當(dāng)符合目前消費(fèi)者注重的健康概念?！睒I(yè)內(nèi)專家指出，“從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長(zhǎng)，南北短的建筑。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對(duì)流。這與塔樓其實(shí)沒有太大區(qū)別。這樣板樓通風(fēng)采光效果都大打折扣。板樓以其通風(fēng)透氣、日照采光，特別是高得房率的優(yōu)勢(shì)，受到市場(chǎng)的認(rèn)可。２００２年，板樓優(yōu)勢(shì)已經(jīng)蔓延到寫字樓市場(chǎng)。比如位于ＣＢＤ衛(wèi)城區(qū)的住邦２０００商務(wù)中心共２３層約８０米高，其寬度超過１５０米，但進(jìn)深僅為１８米，進(jìn)深比（寬度與進(jìn)深度之比）超過８倍，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的板式結(jié)構(gòu)樓。板樓的進(jìn)深受限制一般不會(huì)超過15米，而塔樓則是邊長(zhǎng)十幾米甚至是幾十米的圍合建筑，所以同一長(zhǎng)度的樓體，由于厚度的不同，塔樓所出的面積要比板樓大得多，同時(shí)受樓間距和控規(guī)的影響，隨意加大覆蓋率也不現(xiàn)實(shí)。此外，塔樓的方正使戶型設(shè)計(jì)的難度降低，更容易設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的戶型。磚混結(jié)構(gòu)的多層板樓逐漸淡出市場(chǎng)，但現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的多層板樓成本仍然最低，單方建安成本大約８００元。而同等高度的板樓建安成本則要超過塔樓（大約１８００元／平方米），主要原因是比塔樓更大的公用部分面積和更低的電梯使用率。比板樓低得多的價(jià)格是塔樓最基本的生存之道。2 買塔樓的房多少層為好：想買的商品房是塔樓。這是否和設(shè)備層所在的位置有關(guān)？買塔樓是否樓層越高越好？買高層的塔樓會(huì)不會(huì)有水壓不夠或其它問題？塔樓一般是樓高的房屋價(jià)格較高。但是頂層因?yàn)楦魷貑栴}，夏天熱冬天冷，所以不能簡(jiǎn)單說樓層越高越好。比如15到16層的塔樓，位置最好價(jià)格最貴的應(yīng)該是在10到13層。房屋的價(jià)格與使用一般同設(shè)備層所在的位置沒有太大關(guān)系。七、與規(guī)劃有關(guān)的概念 開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。對(duì)樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。 戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例。指一定建筑用地范圍內(nèi)的所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。一般按室外地坪以上計(jì)算。地下室（）、附層（夾層）、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出層面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。按照劃分棟號(hào)的原則，一棟房屋可以由同一結(jié)構(gòu)，不同的層次組成，但在認(rèn)定房屋層數(shù)時(shí)，一棟房屋只按層高一層確定層數(shù)。因未砌墻時(shí)像個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。 剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。1 封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。 投資商：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位。 監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。 銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。（二）、認(rèn)購(gòu)書：客戶在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。（2）公共區(qū)域a、 進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積；b、 兩廳方正實(shí)用，無凸顯的柱體、缺角或變形；c、 依照使用習(xí)慣建議采用大客廳，小餐廳的布局；d、 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；e、 廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；f、 各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)；（3）私密區(qū)域a、 與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；b、 各房門宜錯(cuò)開布置，避免臥室門朝向戶門。（5）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)a、 客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。 （6）朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，本項(xiàng)目中應(yīng)為正南、正東方向； （7）附屬空間a、 部分居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；b、 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，便如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；c、 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。經(jīng)濟(jì)型起居室經(jīng)濟(jì)型起居室的面積應(yīng)在20平方米左右，其中，客廳不小于12平方米，餐廳約6平方米左右，外加一些必要的交通路線?？上?，這樣的客廳的塔樓中不多見?？蛷d將很可能成為多條過道的交會(huì)處，坐在客廳中的人根本得不到安寧。舒適型起居室舒適型起居室的面積應(yīng)為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8平方米左右。合理的起居室外，首先要有充足的采光，其次是開闊的視野，此外還應(yīng)有良好的通風(fēng)條件。窗外最忌有遮攔。舒適型起居室尤其是經(jīng)濟(jì)型起居室，應(yīng)該盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間。豪華型起居室 豪華型起居室的面積應(yīng)為40平方米以上。 闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺(tái)等，充分顯示氣派與尊貴。有些豪宅專門做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。起居室的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1）面積低限：14至20平方米。如何選陽(yáng)臺(tái)？陽(yáng)臺(tái)是戶外與戶內(nèi)的過渡性空間，陽(yáng)臺(tái)的本意是為觀景、透氣，令人不必下樓便可置身戶外，許多人還在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。封閉式陽(yáng)臺(tái)封起來的陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)已不能算做陽(yáng)臺(tái)，而帶有了陽(yáng)光室的味道。目前在售的樓盤，大多數(shù)的陽(yáng)臺(tái)都封閉起來，這是由于北方氣候使然，屬于不得已而為之。專家告誡購(gòu)房者從目前的技術(shù)條件來看，推拉式窗戶明顯不如平開式客房的密封性好。近來上市的一些樓盤，采取弧形窗與拐角窗等新穎做法，既豐富了樓盤外立面，也能更好地接收陽(yáng)光。開敞式陽(yáng)臺(tái)未封閉的陽(yáng)臺(tái)上，可采用鐵藝護(hù)欄，增加通盤感，強(qiáng)化裝飾效果，同時(shí)也能減輕陽(yáng)臺(tái)的負(fù)重。 休閑性陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)不必太寬，一般來說，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺的要求即可。 操作性陽(yáng)臺(tái)有些樓盤在暖氣安裝到了陽(yáng)臺(tái)上，并把上下水管也接到了陽(yáng)臺(tái)上，居民可以陽(yáng)臺(tái)上洗衣服。陽(yáng)臺(tái)也可設(shè)在廚房之外，使廚房外增加一個(gè)操作性空間，可以把一些買回來未洗的菜放在那里。早晨起床，可以到陽(yáng)臺(tái)上做健美操，同時(shí)觀景。陽(yáng)臺(tái)不是可有可無的，它對(duì)提升生活品質(zhì)大有好處。2) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按50%折算面積計(jì)入房?jī)r(jià)。建議購(gòu)房者考慮購(gòu)買未封閉的陽(yáng)臺(tái)，可省資金數(shù)萬元。4) 陽(yáng)臺(tái)不能隨意拆改，防止影響的結(jié)構(gòu)安全。充分發(fā)揮玄關(guān)功能的設(shè)計(jì)并不容易。舊式住宅的門里常設(shè)一道照壁，堂前擺一扇屏風(fēng)，這些者帶有“玄關(guān)”的意味。客人進(jìn)門來，先在玄關(guān)換上拖鞋，摘掉帽子，脫去大衣，然后再登堂入室。玄關(guān)另一個(gè)重要功能是避免來客開門見廳。這樣的住宅已不適應(yīng)今天的要求。而外來客一進(jìn)門，就看到了整個(gè)客廳、餐廳、也無法保證家庭的私密性。臺(tái)果入戶門設(shè)在起居室的頂端，則玄關(guān)往往是拐角形，而且比較，對(duì)對(duì)戶外的噪音和風(fēng)塵能起到一個(gè)很好的緩解作用。需要注意的是，前一種玄關(guān)，易與儲(chǔ)藏間、變電箱擠在一處，使用起來有些不便。市場(chǎng)上的一些樓盤，設(shè)計(jì)了豪華的廚衛(wèi)、氣派的客廳、寬敞的陽(yáng)臺(tái)，卻惟獨(dú)忽略了玄關(guān)，這是很不應(yīng)該的。玄關(guān)的尺度玄關(guān)的面積不能小于1。若玄關(guān)的面積小于1。有些住宅在玄關(guān)處設(shè)計(jì)內(nèi)置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關(guān)減少了擁堵之感，這種設(shè)計(jì)體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。5平方米以上的玄關(guān)，在迎面的墻邊增設(shè)一個(gè)條形的幾案，上面擺一個(gè)花瓶，插一束花草，更能增填生活情趣。150平方米以上的三居室套型，應(yīng)該設(shè)計(jì)3平方米以上的玄關(guān)，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來?yè)Q鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。玄關(guān)的忌諱1) 玄關(guān)的尺度應(yīng)盡量方正，過于狹長(zhǎng)的玄關(guān)不便于使用，感覺就像一個(gè)“風(fēng)道”。同時(shí)，這里還應(yīng)設(shè)有起居室的電燈開關(guān)，否則，晚歸的您就要摸黑走進(jìn)起居室。如何選臥室？住宅最重要的功能是什么？當(dāng)然是睡覺；臥室里最重要的家具是什么？當(dāng)然是床。臥室的尺度主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應(yīng)留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時(shí)不至于驚擾另一方。除了床之外，臥室中必備的設(shè)施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺(tái)。至于跑步機(jī)、躲椅等設(shè)施，則屬于20平方米左右的大臥室。目前，把彩電擺進(jìn)臥室已成為時(shí)尚，所以臥室也應(yīng)像客廳那樣留有閉路電視接口。兒童臥室中還應(yīng)留有電腦上網(wǎng)的寬帶接班口，以滿足兒童學(xué)習(xí)與游戲的需要。同時(shí)要注意，電源插座的高度應(yīng)在1。臥室的忌諱臥室的墻與門要設(shè)隔音層，以確保安危入睡時(shí)不被其他房間的聲音打擾。臥室的門不應(yīng)朝向客廳，因?yàn)榕P室屬于私密區(qū)，而客廳屬于公共區(qū)，兩者容易互相干擾。臥室的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 臥室的面積低限：14至20平方米。 臥室照明：床關(guān)閱讀照明75至150LX。如何選廚房？居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時(shí)千萬不能忽略了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。廚房的尺度廚房并非越大越好，基本要求是便于操作。7米，面積應(yīng)不小于5平方米，帶餐廳的廚房應(yīng)不小于8平方米，其操作面延長(zhǎng)線應(yīng)不小于2。廚房的布置廚房應(yīng)盡量靠近住宅入口，以便于各種儀器及生活垃圾的運(yùn)送，同時(shí)，廚房與餐廳應(yīng)保持緊密聯(lián)系，二者與起居廳共同組成了住宅的公共區(qū)域。I型廚房屬于經(jīng)濟(jì)型，各種廚具沿一側(cè)排開；U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應(yīng)集中于一側(cè)，而微波爐、洗碗機(jī)等輔助設(shè)施可放置在另一側(cè)，其中洗碗機(jī)要靠近水源與電源；L型廚房會(huì)使您操作起來更方便，但要保證2。好的廚房應(yīng)合理利用空間，設(shè)計(jì)緊湊、壁柜、吊櫥應(yīng)有盡有。廚房的通風(fēng)廚房的通風(fēng)非常重要。目前，尤其是高層住宅中，風(fēng)道的設(shè)置一睦是薄弱環(huán)節(jié)，串味、串煙、串音的問題比較嚴(yán)重。據(jù)介紹，洪臺(tái)等地大多數(shù)住宅者采用直排式風(fēng)道。廚房的照明應(yīng)以吸頂式具為宜，照度一般應(yīng)為50至75LX。廚房中的電源程序插座不應(yīng)少于3組。整個(gè)廚房的色調(diào)最好是淺顯明快的。目前，一些樓盤設(shè)計(jì)了開放式廚房，應(yīng)該說這種廚房不適應(yīng)中式家庭的飲食特色，不僅會(huì)使污染加重，而且凌亂的廚房也會(huì)無所遮攔。2) 集中式管井的位置不當(dāng)或未曾設(shè)計(jì)集中式管井的位置不當(dāng)或未曾設(shè)計(jì)集中式管井，不利于管暗藏，使廚房的墻面雜亂。4) 各種管道配件的配套化水平低，五金件的種類不多、檔次不高。如何選衛(wèi)生間？從前的建筑師并不重視衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，在某些人看來，衛(wèi)生間只能滿足基本的生理需求便可?？梢罁?jù)家庭收壯況選擇衛(wèi)生間及至住宅的檔次，但不論檔次高低，衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)合理。配備有三件套，坐便器、洗手池和浴缸。如果整套住宅中僅有一個(gè)衛(wèi)生間，那么應(yīng)做出于濕分離的設(shè)計(jì)，即里間放置浴缸與坐便器，外間放置洗手池與化妝臺(tái)，并預(yù)留洗衣機(jī)的位置，以便里間與外間各行其是，互不干擾。主人既可在衛(wèi)生間里看新聞、聽音樂，也可接受保健按摩。更衣間里設(shè)有化妝臺(tái)、穿衣鏡、貯衣柜等。 衛(wèi)生間的忌諱兩居室以上的住宅，應(yīng)考慮設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)設(shè)在主臥室內(nèi)，另一個(gè)靠近起居室。衛(wèi)生間的地面應(yīng)強(qiáng)調(diào)防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點(diǎn)。衛(wèi)生間的排隊(duì)風(fēng)系統(tǒng)也很關(guān)鍵，否則人在里面洗澡會(huì)感覺胸悶。近年來一些衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)計(jì)了集中式管道井，水、電、氣、暖等多條管道集中于此管道蟛中，不再橫向穿進(jìn)鄰居家，也不再豎向穿越樓板，因?yàn)檫@是造成住宅滲漏的主要原因。1) 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2) 衛(wèi)生間面積底限：4平方米及4平方米以上。4) 衛(wèi)生間電氣標(biāo)準(zhǔn)：電源插座3組，另設(shè)電話接口。十二、房地產(chǎn)宏觀知識(shí)市場(chǎng)決定價(jià)格，國(guó)家建設(shè)針對(duì)全國(guó)各地區(qū)的情況確定不同的住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格。 客戶投資理念分析我們說房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，第二是位置，第三還是位置，我們大家都知道由于近兩年來商品房市場(chǎng)所需求的單位集團(tuán)購(gòu)買消退，（應(yīng)該是從2000年中旬就取消了）市場(chǎng)需求一度大幅下跌，但是同時(shí)，新增的項(xiàng)目卻是有增無減，也就是說供大于求?？头窟x擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)分析隨著商品房市場(chǎng)的日漸完善，客戶的要求不斷提高，單純考慮位置的好壞已不能成為選房的唯一條件，下面我給大家歸述幾類： 地區(qū)要上風(fēng)上水這里指的并不是迷信，說白了還是位置，北京上風(fēng)上水的方向是西北方向，不過也不確實(shí)有寫客戶比較迷信，找風(fēng)水大師確實(shí)自己住哪個(gè)朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。如一家好幾口人，都有此要求時(shí)，盡可能都的照顧到，所謂少數(shù)服從多數(shù)，甚至他們會(huì)考慮將來有可能的變化，如工作調(diào)動(dòng)，孩子升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。 周邊配套設(shè)