【正文】 地面積大、風(fēng)光秀麗、旅游度假資源豐富的淀山湖畔必將成為上海的第二個高尚別墅區(qū)。由于土地的不可再生性，同時，由于別墅高端物業(yè)大多數(shù)選址在山清水秀、自然環(huán)境優(yōu)美的湖光山色區(qū)域，陽澄湖、太湖周邊的別墅日益成為了長三角新貴們的新寵，淀山湖板塊也同樣如此，居住型和度假型別墅遠(yuǎn)郊化的趨勢日益明顯，有助于淀山湖周邊別墅區(qū)的開發(fā)和成熟。從市場需求角度看，房地產(chǎn)市場消費(fèi)主要存在兩大需求。江浙買家曾是上海房產(chǎn)的四大買家之一，但隨著相關(guān)政策的出臺，一些涌入上海的江浙炒房資金紛紛選擇撤離，同時也抑制了部分購房者的信心，對一向認(rèn)為不愁賣的多數(shù)高價位樓盤可能會出現(xiàn)滯銷狀態(tài)，綜合以上因素，將可能對上海及周邊房地產(chǎn)市場帶來資金缺乏的壓力，進(jìn)而帶來需求不足。 (3)、項目的開發(fā)周期較長，前期資金投入較大，國家宏觀政策的干預(yù)要求開發(fā)商具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力項目的開發(fā)周期約4－6年，開發(fā)周期長，前期的市政道路、配套、會所、綠化、水系等方面投入資金較大，別墅作為高價值的物業(yè)形態(tài)，其銷售速度較為緩慢，資金回籠的時間較長，開發(fā)商的前一、兩年資金投入較大，同時國家宏觀調(diào)控政策的可變因素較高，因此，需要有正確的開發(fā)思路、市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃和科學(xué)的決策、管理能力，以提高項目的抗風(fēng)險能力。時代集團(tuán)通過皇家半島別墅項目的開發(fā)，全面提升時代集團(tuán)的品牌，一方面樹立起時代集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)界應(yīng)有的地位，另一方面推動集團(tuán)鞋業(yè)、商業(yè)、出口、貿(mào)易等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目規(guī)模龐大，實際用地達(dá)1700畝，可控規(guī)劃1235畝，其中租用湖畔綠化用地400余畝。根據(jù)項目所處的地理位置及市場研究，總體規(guī)劃建議主要以獨立別墅為主，配有私家游艇碼頭的超大規(guī)模湖畔莊園別墅來提高整個項目的形象，同時根據(jù)土地的綜合利用，提高容積率，規(guī)劃有少量TOWN HOUSE別墅，因此總體規(guī)劃應(yīng)考慮可持續(xù)性發(fā)展原則，既要體現(xiàn)豪華型莊園奢華，又要考慮項目不同產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化和物業(yè)管理的兼容性，因此應(yīng)考慮分組團(tuán)開發(fā)，封閉管理，每個組團(tuán)都有各自的特性和亮點，不斷吸引市場注意力。 項目市場發(fā)展方向建議首期開發(fā)選址建議在整個項目最好的臨湖地塊，全部開發(fā)獨立別墅以樹立樓盤的高檔形象，打響品牌；首期別墅應(yīng)有多種戶型和風(fēng)格，高品質(zhì)、低價格，以物美價廉的高檔別墅來迅速建立項目的品牌美譽(yù)度和市場口碑，并檢驗市場對各種戶型、風(fēng)格別墅的接受程度，以利于后期產(chǎn)品開發(fā)和調(diào)整。同時，由于受上海海派別墅建筑風(fēng)格影響，本項目別墅產(chǎn)品的風(fēng)格也應(yīng)以歐美風(fēng)格的別墅產(chǎn)品為主，同時考慮到周邊的自然和人文環(huán)境，也可在某一組團(tuán)做少量中式別墅，中西合璧，以多樣化、個性化為產(chǎn)品開發(fā)賣點，以滿足不同買家的個性化需求，避免與當(dāng)?shù)氐臍v史文化淵源完全割裂。每種建筑風(fēng)格形成獨具一格的產(chǎn)品個性和園林特色，部分做成豪華室內(nèi)裝修、帶精品園林、泳池的板房，以現(xiàn)樓實景的精品展示來迅速建立品牌美譽(yù)度，增強(qiáng)目標(biāo)買家的信心，并便于參觀和銷售產(chǎn)品。園林方面，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的地域特點，突出項目皇家氣派、自然尊貴的高檔形象，強(qiáng)調(diào)建筑因水而生，每戶規(guī)劃有泊岸私家花園、親水碼頭、休憩亭等，每戶均以綠化帶相互隔離，同時又通過蜿蜒流轉(zhuǎn)的流水相互聯(lián)聯(lián)系。整個社區(qū)別墅的面積比例如果按別墅總面積比例建議為（聯(lián)排TOWN HOUSE別墅的數(shù)量根據(jù)容積率要求可再調(diào)整）：具體見下表：產(chǎn)品形式面 積（m2）比例套數(shù)聯(lián)排、TOWNHOUSE別墅200—25015%108獨立別墅250—350 27%146獨立別墅400—50022%80獨立別墅550—650 19%50獨立別墅700—900 10%20獨立別墅1000—15006%8合計159950100%412商業(yè)配套和會所的開發(fā)，首期、二期開發(fā)時商業(yè)配套主要集中在兩個會所的開發(fā)，一個是對外營業(yè)的、位于北部主入口的皇家城堡會所，約6000平方米；一個是位于社區(qū)東部湖畔的皇家游艇會所，約3000平方米，兩個會所的規(guī)模不一定很大，但功能要齊全，既要體現(xiàn)社區(qū)的尊貴和檔次，又要能滿足業(yè)主的日常生活所需和社區(qū)的物業(yè)管理所需。 為提高社區(qū)檔次、真正打造精品高尚別墅社區(qū)，物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)入，盡快介入到社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)和物業(yè)配套籌備中，以避免后期出現(xiàn)不必要的物業(yè)管理問題，節(jié)省成本，提高物業(yè)的附加價值。環(huán)境優(yōu)美：臨水、濱湖，直面浩瀚淀山湖，地塊內(nèi)自然河流、溝渠相互聯(lián)通，具有水鄉(xiāng)的典型特征，河網(wǎng)遍布，風(fēng)光秀美。北向有滬寧鐵路，312國道，滬寧高速，蘇滬高速；南向有318國道，滬青高速；昆山南北交通主干道在此過境。泊岸臨水：知名建筑規(guī)劃公司設(shè)計，幾乎戶戶臨水，家家枕河，湖山列島、泊岸別墅，盡享江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。綠洲江南園和海源別墅定位在低容積率、較高品質(zhì)、高價格；豐澤灣別墅則定位于中容積率、中檔品質(zhì)、中檔價位；而康橋水鄉(xiāng)則定位于高容積率、較高品質(zhì)、中檔價位。本案目標(biāo)市場定位分析區(qū)域個案容積率品質(zhì)價格綠洲江南園較高25000元/ M2海源別墅中“度身定制,價位不詳”豐澤灣別墅中低于7000元/M2,300萬以下康橋水鄉(xiāng)較高159324萬/套本案別墅建議不超過0．3中預(yù)計首期60008000元/ M2（三）、市場定位根據(jù)本項目“面向長三角、立足上海和昆山”的發(fā)展戰(zhàn)略，本項目的目標(biāo)市場范圍可拓展到整個大上海。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，大上海已經(jīng)由昔日的十里洋場發(fā)展成為繁華的現(xiàn)代化大都市，如今，更成為中國中東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，帶動了以滬寧杭為核心的整個長三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛。上海和昆山，在心理上已經(jīng)沒有明顯的行政界限，昆山作為長三角洲經(jīng)濟(jì)生活的熱點城市，已經(jīng)成為大上海經(jīng)濟(jì)生活圈的重要組成部分。考慮到這一點，我司建議項目的市場定位為：市場定位：大上海都市生活圈二、客戶定位由于本案所處的錦溪淀山湖畔是上海西翼集居住、度假、休閑的旅游勝地，附近有大上海最大、唯一的27洞高爾夫球場旭寶高爾夫球場（即將擴(kuò)建為36洞），以及大觀園及若干水上娛樂項目、游艇俱樂部等旅游項目，離上海市區(qū)僅半個小時左右車程，具備吸引上海客源的條件。上海周邊城市及本市的房產(chǎn)投資的客戶也是本案的目標(biāo)客戶。土地使用權(quán)屬于昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?；始野雿u初步規(guī)劃總平面圖l 廣州德興地產(chǎn)顧問有限公司對項目初步定位和開發(fā)計劃建 議l 同類項目經(jīng)驗l 專業(yè)人員經(jīng)驗4．2 投資效益分析表1:總用地面積約1700畝，合1133900m2實際征地面積1235．7畝，合824223 m2其中住宅建筑面積159950 m2公建面積9700 m2規(guī)劃總戶數(shù)412戶規(guī)劃人口,合1442人人均公建面積7 m2容積率0．21綠化率大于50%表2:產(chǎn)品形式面 積（m2）比例套數(shù)聯(lián)排、TOWNHOUSE別墅200—250 15%108獨立別墅250—350 27%146獨立別墅400—50022%80獨立別墅550—650 19%50獨立別墅700—900 10%20獨立別墅1000—15006%8合計159950100%412表3:項目用地面積建筑面積m2組團(tuán)內(nèi)容積率產(chǎn)品類別公建配套首期300畝（200100m2）30015 臨湖地塊(大莊園、獨立)3880 m2 (40%)二期250畝（166750m2）36957TH、獨立別墅5820 m2 (60%)三期250畝（166750m2）33350 獨立別墅四期200畝（133400m2）32016 TH、獨立別墅五期236畝（157412m2）23612臨湖地塊（大莊園、獨立）合計824223 m21599509700 m2注: 建議首期開發(fā)時公建配套(會所、接待中心)建設(shè)40%，二期開發(fā)60%，社區(qū)開始走向成熟。其中l(wèi) 城市市政配套費(fèi)25元/平方米25元/平方米*169650平方米=424萬元l 勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費(fèi)用每平方米指標(biāo)約10元10元/平方米*169650平方米=170萬元l 設(shè)計、估價、監(jiān)理費(fèi)每平方米指標(biāo)約70元/平方米70元/平方米*169650平方米=1188萬元前期工程費(fèi)合計：1782萬元，估算表如下：表6序號項目計算依據(jù)金額（萬元