基于偏最小二乘法分析我國(guó)房?jī)r(jià)的主要影響因素-在線瀏覽
2024-07-29 18:34本頁(yè)面
【正文】 een produce prices and these important factors on the basis of numerous data. The conclusion of this article is the main affect factors on the price includes: the disposable ine of residents, more than five years of housing accumulation fund loan interest rates, the national real estate development investment, land transactions price index, building materials purchasing price index. The first three factors are closely related and residents，the latter three factors is the cost of real estate developers.Keywords ：the average price of mercial housing sales the average disposable ine of urban residents PLS目錄一 引言…………………………………………………………………………….5二 現(xiàn)狀…………………………………………………………………………….5三 影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素…………………………………………………….6四 偏最小二乘法的基本原理與方法…………………………………………….7五 建模的具體過(guò)程……………………………………………………………….7 數(shù)據(jù)的選擇與處理………………………………………………….….…..7 模型的建立…………………………………………………….…………..8 模型的分析………………………………………………………….……..9六 結(jié)論…………………………………………………………………………….11七 意見(jiàn)與建議…………………………………………………………………….12參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………..14一， 引言中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今年來(lái)的供求嚴(yán)重失衡問(wèn)題越來(lái)越明顯，各種房?jī)r(jià)的集體飛速上升，反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)。但是在分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的時(shí)候，有很多的變量，當(dāng)牽扯到自變量較多時(shí)，我們很難找到一組自變量，他們之間相互沒(méi)有聯(lián)系；或者說(shuō)當(dāng)所取的樣本點(diǎn)數(shù)量小于自變量的個(gè)數(shù)時(shí)，都會(huì)引起多重共線性。當(dāng)個(gè)變量集合內(nèi)部存在較高程度的相關(guān)性時(shí)，用偏最小二乘回歸建模，比對(duì)因變量做多元回歸更加有效，其結(jié)論更加可靠，整體性更強(qiáng)。從圖1中我們可以看到近十年來(lái)全國(guó)房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格在不斷的上升，而且除了2008年一年，別的所有年份的增長(zhǎng)速度都非常的迅速，再加上2003年的基數(shù)比較大，所以在2012年的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)非常之高了。所以說(shuō)廣大人民買(mǎi)房的壓力越來(lái)遠(yuǎn)大。圖1圖2三， 影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素影響房屋價(jià)格的因素眾多，但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，價(jià)格的變動(dòng)是從供給與需求之間的關(guān)系來(lái)確定的，需求是指居民對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)需要，而供給只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了自身利益的最大化，投入相應(yīng)的資金來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。影響因素在一起可以歸納包括：1， 城鎮(zhèn)居民平均可支配收入?？芍涫杖刖唧w構(gòu)成是：家庭總收入扣除交納的個(gè)人所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)及調(diào)查戶的記賬補(bǔ)貼后的收入。這項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)直接影響居民消費(fèi)水平的高低，可支配收入的增加會(huì)使得居民的儲(chǔ)蓄增加，這樣會(huì)大大增加居民買(mǎi)房的熱情和能力。貸款利率是根據(jù)貸款的信用情況等綜合評(píng)價(jià)的,根據(jù)信用情況、抵押物、國(guó)家政策（是否首套房）等來(lái)確定貸款利率水平,如果各方面評(píng)價(jià)良好，不同銀行執(zhí)行的房貸利率有所差別。因此，低的住房公積金貸款利率也會(huì)增加居民的購(gòu)房熱情。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是指境內(nèi)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一年內(nèi)投資于建設(shè)房產(chǎn)的所有資金的總和。并且因?yàn)楣┙o量的提升，會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，從而引起價(jià)格的相對(duì)降低。4， 土地交易價(jià)格指數(shù)。不包括土地的后繼開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。土地交易價(jià)格指數(shù)的計(jì)算，是以上一年各類(lèi)用地的成家額占全市土地總成交額的比重作為權(quán)數(shù)，采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算出來(lái)的。5， 建筑材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)。不包括后續(xù)的使用材料所支付的金額、稅費(fèi)等。這個(gè)數(shù)據(jù)也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其他建設(shè)單位的用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的成本，并且可以對(duì)最終的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，這個(gè)數(shù)據(jù)的降低會(huì)使得全國(guó)平均房?jī)r(jià)的降低。另外在偏最小二乘的方法中為了讓數(shù)據(jù)滿足需要，在建模的過(guò)程中還集中了主成分分析、典型相關(guān)分析以及多元線性回歸的分析方法。設(shè)有q個(gè)因變量{y1,y2,…,yq}，p個(gè)自變量{x1,x2,…,xp}。于是可以得到包括了p個(gè)自變量n個(gè)樣本點(diǎn)的數(shù)據(jù)表X={x1,x2,…,xp}n*p和包含了q個(gè)因變量n個(gè)樣本點(diǎn)的數(shù)據(jù)表Y={y1,y2,…,yq}n*q。在提取這兩個(gè)成分時(shí)，t1與u1必須滿足下面兩個(gè)條件：（1） t1與u1應(yīng)盡可能多的寫(xiě)到他們各自數(shù)據(jù)表中的變異信息；（2） t1與u1的相關(guān)程度能夠達(dá)到最大。在第一個(gè)成分t1和u1被提取后，偏最小二乘回歸分別實(shí)施X對(duì)t1的回歸以及Y對(duì)u1的回歸。如此反復(fù)，知道能夠達(dá)到一個(gè)比較滿意的精度位置。五， 建模的具體過(guò)程5．1 數(shù)據(jù)的選擇與處理全國(guó)房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格及其影響因素年份全國(guó)房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)城鎮(zhèn)居民平均可支配收入
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