房地產(chǎn)企業(yè)拿地十六種模式詳解-在線瀏覽
2025-08-05 13:05本頁面
【正文】 在建項目的扣除項目。不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）。（三）拆遷補償費的稅務處理營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；企業(yè)所得稅；契稅：財稅【2005】45號。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結(jié)果釀成大問題。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風險較大。萬科拿地多是股權(quán)模式。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。（不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）（四）該企業(yè)的其他潛在負債。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商企業(yè)去參與拿地是好的方式。在境外避稅港先建立全資子公司；將有地的子公司到境外子公司，該項可以實現(xiàn)一部分，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。稅負比較：如果長期股權(quán)計稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價格為5億元。第二步，境外銷售價格為5億元，此時額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計：在維爾京群島設(shè)立控股公司；在香港設(shè)立二級控股公司；香港的公司全資控股大陸有地一方。理論上，中國大陸沒有征稅權(quán)。國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。7直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權(quán)。操作模式：甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】5財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）點評：企業(yè)合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。到地產(chǎn)公司，
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