x商業(yè)房地產(chǎn)尾盤招商和經(jīng)營(yíng)管理-在線瀏覽
2024-07-17 17:24本頁(yè)面
【正文】 者準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者們滿腹抱怨，全部?jī)A訴給了新的招代，聽得新招代膽戰(zhàn)心驚信心幾近崩潰邊緣，然而結(jié)果呢？新的招代將面臨的是一個(gè)龐大而復(fù)雜的利益關(guān)系網(wǎng)：六大商鋪產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)歸屬情況下的局面。未售未租的商鋪已售返租未租的商鋪已售未返租未租的商鋪招代的任務(wù)單純的來(lái)說，是完成上述第5這三種情況下的招商工作，但實(shí)際情況卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，分別來(lái)討論一下。關(guān)鍵問題還遠(yuǎn)嚴(yán)重于此，原定的售價(jià)按照投資回報(bào)率測(cè)算得出的租金，高的離譜，此時(shí)招代開始對(duì)開發(fā)商進(jìn)行一輪又一輪的勸說攻勢(shì)，期望降低租金、售價(jià)中預(yù)留裝修補(bǔ)貼、預(yù)留推廣補(bǔ)貼等等，使得發(fā)展商大為不悅，一個(gè)耳朵是銷代的高額溢價(jià)說法、另一個(gè)耳朵是招代的降低和補(bǔ)貼，結(jié)果可想而知。這個(gè)也是初期一直困擾著我的問題之一，目前對(duì)我來(lái)說已經(jīng)不是問題了，我稍后再說。表面看上去和招商無(wú)關(guān)，已經(jīng)租掉了啊，不屬于招商的服務(wù)范圍和合同標(biāo)的了，但仔細(xì)考慮一下會(huì)不會(huì)影響到其他商鋪的招商（現(xiàn)在或者未來(lái)的招商工作），關(guān)鍵問題是租金和位置，這些商鋪往往是租金偏低而位置較好，如何處理與其他商鋪之間的租金比較關(guān)系，甚至所有較好的商鋪全部被租掉了，人人都盯著這塊肉，但只有幾個(gè)人吃到了，其他人吃不到就情愿不吃也不吃蔬菜。招代必須根據(jù)開發(fā)商的要求，以盡可能高的租金出租成功，別讓開發(fā)商白白看著收到的總價(jià)款再一點(diǎn)一點(diǎn)返租還給小業(yè)主，誰(shuí)都舍得往外掏錢，實(shí)在不行開發(fā)商就一走了之，用句股票術(shù)語(yǔ)“止損唄”。先來(lái)看看這種情況的由來(lái)：如果租金能夠達(dá)到1元/天/方，合理的投資回報(bào)率為8％/年，反推銷售售價(jià)為1*365/＝（當(dāng)然沒有人會(huì)這么推，但理論上是成立的，招代是會(huì)這么做的），12年左右收回投資，然后凈賺一個(gè)保值、增值更升值了的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，那么為什么售后返租呢？銷代可能獲得了4500的銷售代理合同底價(jià)，4500元以下才賺2％，4500元以上能賺30％－60％的溢價(jià)，肯定是要溢
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