【正文】 開發(fā)周期較長，容易出現(xiàn)一些不確定因素。新城南都定位“常州南翼新都會(huì)，國際生活示范城”，系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項(xiàng)目。并邀請(qǐng)世界著名的貝爾高林公司及悒德國際等進(jìn)行園林規(guī)劃和建筑規(guī)劃。新城南都雄厚的開發(fā)商實(shí)力、超前的規(guī)劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。五、項(xiàng)目整體定位216。 整體定位本地塊原為工業(yè)小區(qū)集中區(qū)域，位于老中央生活區(qū)內(nèi)，周邊配套較為齊全，此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大型生活居住區(qū)，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項(xiàng)目不適宜做頂級(jí)樓盤，因?yàn)闆]有一個(gè)高檔的居住氛圍，因此我們給項(xiàng)目的定位是：集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)。副標(biāo)題突出“雙水景”概念，一為天然水景，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾。廣告語朗朗上口，富有詩意，給人以無窮的遐想，充分體現(xiàn)本案大空間、雙水景特征。陽 湖 金 水 灣江南天下秀/璀璨陽湖家14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義：本案名準(zhǔn)確地概括了該項(xiàng)目所具備的內(nèi)在與外在特征?！敖稹奔戎附痣u路，又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”，同時(shí)又暗示該項(xiàng)目擁有“金”質(zhì)的內(nèi)涵。此案名朗朗上口，易于傳播。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：其一：本案名“陽湖春曉”富有江南特色，給人以無窮美的遐想；其二：“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名，案名方位明確易記；其三：本案北鄰擴(kuò)建中金雞路，新金雞路的開通，為項(xiàng)目最大利好，恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言，將喚醒陽湖之春曉。其四：“陽湖春曉”又有祝福湖塘美好明天的內(nèi)涵。陽 湖 暢 園 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：一個(gè)“暢”字，寓意無窮。此案名具有好的口彩，滿足消費(fèi)者向往吉祥如意的愿望。案名簡(jiǎn)單易記、易于傳播。路之端點(diǎn)，水之漾處，是溫暖的家。副標(biāo)題中央生活特區(qū)示意該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，配套成熟齊全，為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū)；雙水景突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，家外有河，“園”內(nèi)有溪，彰顯生態(tài)住宅特色。u 主題概念建議（二）江南天下秀 璀璨陽湖家釋義：此廣告語具有領(lǐng)袖者的大氣與胸襟。是江南傳統(tǒng)文化與江南園林美景集大成者。同時(shí)又有因?yàn)楸景傅拇嬖?，而使陽湖更加璀璨生輝之意。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯，使消費(fèi)者不會(huì)產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。七、目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶定位知道房子賣給誰，項(xiàng)目也就成功了一半。 項(xiàng)目周邊老新村換房居民，為項(xiàng)目主力客群之一；（項(xiàng)目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計(jì)5千7百多戶家庭，1萬三千多人口。其中烈帝、降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實(shí)力十強(qiáng)村，華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強(qiáng)村。）252。 周邊學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、工薪階層，為項(xiàng)目主力客群之一；252。 部分投資者252。 部分個(gè)體、私營業(yè)主252。 追求生活品質(zhì)，對(duì)都市生活向往；252。 注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)及時(shí)尚戶型；252。 能承受25萬左右的總價(jià)。小區(qū)整體規(guī)劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設(shè)計(jì)成聯(lián)排疊加別墅，但數(shù)量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設(shè)計(jì)，部分商鋪可做成會(huì)所。大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計(jì)，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計(jì)大型主題廣場(chǎng)，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團(tuán)景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。在整體規(guī)劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計(jì)幾幢聯(lián)排疊加別墅，實(shí)則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點(diǎn)睛，來提升項(xiàng)目檔次，以提高業(yè)主“期望價(jià)格勢(shì)能”。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會(huì)所經(jīng)營管理一直是老大難問題，如果只對(duì)小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營難以為繼服務(wù)水平不高，成為開發(fā)商一個(gè)包袱，如果對(duì)外經(jīng)營，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。另外在會(huì)所的經(jīng)營管理上可對(duì)外招標(biāo)也可自己經(jīng)營。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計(jì)，主要有如下幾點(diǎn)考慮：其一，我項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計(jì)，適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對(duì)稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時(shí)尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣；其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾；其三，“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計(jì)劃的主打產(chǎn)品，受到市場(chǎng)歡迎，如常州奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產(chǎn)品。l 建筑布局①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強(qiáng)并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強(qiáng)風(fēng)帶。③玻璃采用與小區(qū)內(nèi)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。l 建筑立面① 小高層三段式設(shè)計(jì)，以基座、腰線、線板等進(jìn)行分段化處理。③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計(jì)。⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。③建議增加大角度觀景窗,比如用270度觀景窗,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。l 車庫設(shè)計(jì) 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按1：，既有地上臨時(shí)停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計(jì)在小區(qū)北部廣場(chǎng)下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。九、戶型建議l 設(shè)計(jì)原則由于本項(xiàng)目定位中高檔，因此設(shè)計(jì)應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持實(shí)用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。l 主力戶型小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房?jī)r(jià)不斷攀生，為控制購房總價(jià)，消費(fèi)者在保證功能齊全的情況下，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用的100130平方米中小戶型更獨(dú)有情鐘，新城芳草園105平方米小三房熱銷就說明了這一點(diǎn)。而130150平方米的戶型為補(bǔ)充戶型，而150平方米以上的戶型只是點(diǎn)綴，主要為提升樓盤檔次需要?？蛷d： ，不少于4米，客廳設(shè)計(jì)最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在2130平方米，臥室1215平方米。儲(chǔ)藏室：建議既可設(shè)計(jì)成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計(jì)“嵌入式”壁櫥。廚房： 建議“L”設(shè)計(jì)，動(dòng)線合理，實(shí)用方便，有操作平臺(tái)。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。景觀陽臺(tái)：面積控制在56平方米，形狀有變化以豐富立面效果。以步道路作為紐帶，建立三級(jí)網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車行路、單元路、景觀人性小徑相結(jié)合，達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺上移步換景的連續(xù)感。 建筑景觀化建筑是剛性的，應(yīng)通過景觀柔性，把自然和人性回歸。216。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時(shí)，使景觀變化富有動(dòng)感和層次。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動(dòng)顯示生命活力。216。為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計(jì)組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，家家見綠?！笆钊斯?，水令人遠(yuǎn)”、“園可無山，不可無石”，“小中見大”是造園的常用手法與精髓。比如浣紗女等。 運(yùn)動(dòng)休閑 強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運(yùn)動(dòng)、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個(gè)重要方面。建議設(shè)計(jì)一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。 配置一定數(shù)量的戶外健身運(yùn)動(dòng)器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場(chǎng)，提高運(yùn)動(dòng)設(shè)施的利用率。 背景音樂小區(qū)建議設(shè)置背景音樂，兼做緊急廣播之用。216。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個(gè)園區(qū)，而每個(gè)園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意境。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@。十一、開發(fā)流程及銷售安排房地產(chǎn)開發(fā)流程第一階段 前期階段㈠工商注冊(cè) ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項(xiàng) ㈣土地手續(xù)名稱登記 國稅 項(xiàng)目建議書 定樁驗(yàn)線驗(yàn)資 地稅 可行性研究報(bào)告 丈量房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計(jì)登記 立項(xiàng) 交納地價(jià)款機(jī)構(gòu)代碼 銀行開戶 報(bào)批 土地過戶第二階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證）動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置場(chǎng)地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)）申請(qǐng)伐樹許可證與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局）實(shí)現(xiàn)七通一平規(guī)劃方案研究評(píng)審總圖報(bào)批（領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證）同時(shí)進(jìn)行第三階段施工圖階段制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等）完成總投資25%以上物價(jià)局備案建議物價(jià)局下對(duì)比價(jià)（以上的工作