【正文】 詢多，購買的少，一定要買現(xiàn)房，不見兔子不撒鷹等等一系列現(xiàn)象，從表現(xiàn)上看，是消費(fèi)者消費(fèi)理性的標(biāo)志，而在消費(fèi)理性的背后，隱藏著嚴(yán)重的消費(fèi)信任危機(jī)?！锉P整期：2002年至2005年將進(jìn)入烏市房地產(chǎn)開發(fā)的盤整期。未來幾年的發(fā)展趨勢，將對南門國際城的營銷起著至關(guān)重要的作用，在此特作如下預(yù)測：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)二級分化現(xiàn)象。廣匯、康普等可借助規(guī)?；_發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，獲得成本優(yōu)勢，新天則可利用形成的品牌優(yōu)勢，占領(lǐng)高端市場，實(shí)施差異化競爭優(yōu)勢，而一些中小公司，則可針對細(xì)分市場，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，獲得目標(biāo)集聚的競爭優(yōu)勢，出現(xiàn)大而專，小而精兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)。大量缺乏競爭優(yōu)勢的房產(chǎn)公司被淘汰出局，再加上政策對土地出讓的透明化及宏觀控制力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)公司間的競爭，將形成共同做大市場蛋糕的良性競爭局面。隨著中國加入WTO，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，烏市作為重要的對外開發(fā)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿吧虅?wù)功能將越發(fā)明顯，大量境外投資企業(yè)的進(jìn)入，必將大大促進(jìn)烏市商務(wù)樓盤的發(fā)展。形成多種房地產(chǎn)商業(yè)模式。多種商業(yè)模式的形成將使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)：綜合性的混合經(jīng)營摸式的大型集團(tuán)公司及專業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)公司兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)文化的發(fā)展，消費(fèi)者對房產(chǎn)的消費(fèi)將更趨于理性，個性化、多元化的消費(fèi)成為這一階段消費(fèi)的特點(diǎn)，這種發(fā)展，將為發(fā)展商提供更多新的市場機(jī)會，但同時也將加大市場開發(fā)的風(fēng)險，品牌消費(fèi)將成本階段的消費(fèi)特點(diǎn)。烏市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段性特征階段時間特征萌芽期97年以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、政府主導(dǎo)、單位福利分房過熱期98年—2001年眾多地產(chǎn)商一哄而起，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)缺乏品牌意識房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，出現(xiàn)大而專，小而精兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)商務(wù)樓盤需求看漲，住宅消費(fèi)穩(wěn)中有升消費(fèi)者趨于理性消費(fèi)知已知彼，方可百戰(zhàn)百勝。亞華房產(chǎn)雖有開發(fā)建工花園高層群的計(jì)劃，但估計(jì)可行性不大，因此，我們主要針對這兩家對手進(jìn)行分析比較。南門國際城區(qū)位優(yōu)勢與競爭物業(yè)不相上下，在價格上擁有較大優(yōu)勢。同其它小規(guī)摸單體樓相比，南門國際城擁有較好的規(guī)模優(yōu)勢及社區(qū)環(huán)境。與競爭對手比較，南門國際城取得不俗的銷售業(yè)績，在競爭對手中處于領(lǐng)先水平。二、SWOT分析依據(jù)上述分析，進(jìn)行SWOT分析，以便充分利用機(jī)會，發(fā)揮優(yōu)勢；回避威脅，改變勢態(tài)。規(guī)?；_發(fā) 與同類物業(yè)比擁有價格優(yōu)勢 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì) 區(qū)位文化內(nèi)涵豐富W（劣勢） T（威脅）市場供需失衡，高層嚴(yán)重過剩市場競爭激烈消費(fèi)者缺乏消費(fèi)決策信心南門國際城項(xiàng)目本身擁有很多優(yōu)勢，其其銷售的壓力主要來自于企業(yè)，即企業(yè)力、銷售力及品牌力的建立，而這一切，都有賴于競爭戰(zhàn)略的確立。借南門國際城商務(wù)盤的開發(fā)，可形成自有的商務(wù)樓盤開發(fā)體系及經(jīng)驗(yàn)。商務(wù)樓盤尚處于百家爭鳴的時期，無強(qiáng)勢領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)入，國際置地正可借此機(jī)會，進(jìn)入該細(xì)分市場、形成自己的競爭優(yōu)勢，并建立起市場壁壘，阻止其它企業(yè)進(jìn)入。支持理由：國際置地現(xiàn)在尚不具備多元化經(jīng)營實(shí)力，因此以主業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)為主。差異化競爭戰(zhàn)略的應(yīng)用。商務(wù)樓盤物業(yè)的個性決策了這一點(diǎn)，這也包括高端高檔住宅市場，這些產(chǎn)品要求個性鮮明，使其不具備復(fù)制條件，所以國際置地和新天房產(chǎn)走了差異化的競爭路線，而廣匯和康普開發(fā)的中低端市場產(chǎn)品，可復(fù)制性強(qiáng)，決定了它們采用成本領(lǐng)先的規(guī)?；_發(fā)競爭戰(zhàn)略。企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張，建立部分優(yōu)勢可有兩條路線，即先強(qiáng)后大和先大后強(qiáng)。因此，建議國際置地走先強(qiáng)后大的戰(zhàn)略實(shí)施道路。我們將通過本節(jié)競爭優(yōu)勢的建立及以下兩節(jié)影響企業(yè)競爭力的5個因素、競爭狀況的演變與影響，全面剖析企業(yè)核心競爭力對企業(yè)發(fā)展的影響。隨著知識經(jīng)濟(jì)的來臨，無形資產(chǎn)對競爭優(yōu)勢的影響越來越大，從過去的以土地、資金、設(shè)備為主向以技術(shù)和知識為主過渡，人才在競爭優(yōu)勢中扮演越來越重要的角色，這方面做的最好的當(dāng)屬萬科，萬科借助其品牌、管理及人才優(yōu)勢，雖然在土地成本上不具備優(yōu)勢，但卻以比別人高的多的銷售價格，在市場上取得不俗的銷售業(yè)績。在構(gòu)成競爭優(yōu)勢的主要因素：外在主要表現(xiàn)在企業(yè)品牌、技術(shù)、商標(biāo)及專利；內(nèi)在主要表現(xiàn)在企業(yè)文化、企業(yè)人員的整體素質(zhì)和凝聚力，當(dāng)在市場環(huán)境寬松繁榮時，企業(yè)無競爭優(yōu)勢也可在市場中生存，但當(dāng)競爭環(huán)境變化，競爭壓力加大的時候，無競爭優(yōu)勢的企業(yè)便會被市場所淘汰。相比有形產(chǎn)而言，無形資產(chǎn)的匱乏使國際置地很難建立競爭優(yōu)勢，因此，對無形資產(chǎn)的建設(shè)將是我們未來工作的重點(diǎn)，包括企業(yè)文化建設(shè)、品牌建設(shè)、銷售模式建立、管理架構(gòu)重組等，這一切在本案中都有相關(guān)說明，在此不在聱述。影響企業(yè)部分力的五個因素:新對手 加入競爭 討價還價的能力 討價還價的能力供應(yīng)商 現(xiàn)有競爭對手間的競爭 用戶 威脅 替代品 競爭壓力模型針對上圖中競爭壓力模型，我們作逐各分析現(xiàn)有競爭對手間的競爭從宏觀的整個地產(chǎn)市場而言，每一家房地產(chǎn)公司都是我們現(xiàn)有的競爭對手，但市場細(xì)分原理使這一觀點(diǎn)不在適用，根據(jù)國際置地商務(wù)盤的經(jīng)營定位，其競爭對手也將是商務(wù)樓盤的生產(chǎn)商。用戶討價還價的能力隨著市場競爭的激烈，消費(fèi)者的消費(fèi)心理也將更趨于理性，消費(fèi)者對產(chǎn)品品質(zhì)和對開發(fā)商信譽(yù)的要求也將越來越高，品牌消費(fèi)成為這時期消費(fèi)的特點(diǎn)，消費(fèi)的理性使消費(fèi)者討論還價的能力也隨之增強(qiáng)，開發(fā)商此時為保證利潤，只有強(qiáng)化品牌建設(shè)，以其從品牌中獲取高利潤，而消費(fèi)者也可從品牌消費(fèi)中獲取更多的產(chǎn)品附加值。新進(jìn)入者的競爭烏市房地產(chǎn)市場正處于初級競爭向無序競爭的過渡階段，在這種市場情況下，房地產(chǎn)市場依然有較大的利潤空間，這將會吸引大量新的競爭對手繼續(xù)介入市場，這種狀況下，市場競爭的引導(dǎo)及市場壁壘的建立完全依賴于市場領(lǐng)導(dǎo)者的市場表現(xiàn)。通過上述分析，我們對國際置地提出以下建議，以便充分應(yīng)對競爭壓力對企業(yè)發(fā)展造成的不利影響。針對消費(fèi)者，提出品牌化經(jīng)營思路，提高產(chǎn)品附加值，讓客戶滿意，通過品牌帶來高利潤。針以新進(jìn)入者，以競爭優(yōu)勢建立市場壁壘，阻止其進(jìn)入，并將其扼殺在萌芽狀態(tài)。在競爭中獲得“先行者優(yōu)勢”是很多企業(yè)為建立并保持其競爭優(yōu)勢而努力追求的目標(biāo)，在世界范圍內(nèi)，獲得了絕大多數(shù)企業(yè)的認(rèn)可和重視。確定了目標(biāo)市場后，競爭狀態(tài)的演變有三條路可走，一是企業(yè)在推出產(chǎn)品時迅速擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，以強(qiáng)大的攻勢占據(jù)“第一”的寶座，推動市場由初級競爭直接進(jìn)入壟斷競爭局面，這是最理想的結(jié)果，格蘭仕微波爐即應(yīng)用了此策略，以其技術(shù)優(yōu)勢，規(guī)模化的生產(chǎn)，帶來價格上的優(yōu)勢，直接進(jìn)入壟斷局面；海爾冰箱進(jìn)入美國市場也采取了此策略，即直接進(jìn)入小型冰箱。作為國際置地而言，以其產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)模而言，在商務(wù)樓盤中占有極其重要的地位，如果企業(yè)實(shí)力能與市場機(jī)會相