【正文】 勵(lì)機(jī)制。*獎(jiǎng)懲體系堅(jiān)持“獎(jiǎng)懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則。*報(bào)酬體系主要通過(guò)員工直接分配所得來(lái)激勵(lì)員工，在成本控制前提下，盡量提高員工的收入，充分肯定努力工作所得的報(bào)酬，以此吸引高水平的管理及技術(shù)人才。為此我們將培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展的重要位置，并提供足夠的資金和物資裝備。*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉，是激勵(lì)機(jī)制的有效手段。 公司每年與管理處簽定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書，年終進(jìn)行考核。并保證業(yè)主所居住環(huán)境的零干擾，即保證業(yè)主休息時(shí)是一個(gè)安靜的環(huán)境但又充滿活力和安全的寂靜。并實(shí)行“區(qū)域包干”、“重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)服務(wù)”，每層樓都有專職清潔員。嚴(yán)格培訓(xùn)服務(wù)人員、精心安排工作時(shí)間、科學(xué)配置服務(wù)裝備，確保服務(wù)對(duì)象需要我們時(shí)能及時(shí)出現(xiàn)，快速、悄然滿足顧客的服務(wù)需求。安全管理特色 *在僑鴻國(guó)際商城設(shè)置多個(gè)保安崗位，對(duì)進(jìn)出人員和車輛控制等事務(wù)。 *保障巡邏崗、門崗與消防指揮中心聯(lián)系通暢，確保僑鴻國(guó)際商城治安安全?？蛻舴?wù) *管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心，設(shè)立專職事務(wù)助理，接聽(tīng)來(lái)電、處理投訴、進(jìn)行回返，每季度發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查，經(jīng)常與業(yè)主溝通，處理反饋意見(jiàn)。但兩商城的功能和環(huán)境要求我們對(duì)機(jī)電設(shè)備的管理必須做到萬(wàn)無(wú)一失并提高其運(yùn)作效率，降低運(yùn)作成本。具有機(jī)電設(shè)備人才管理優(yōu)勢(shì)和“一體化、專業(yè)化”的優(yōu)勢(shì)。 *選派業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)的工程師、技術(shù)人員，管理操作電氣、消防、維修、智能化設(shè)備。我公司將在公司內(nèi)部舉辦選派項(xiàng)目經(jīng)理的答辯會(huì)，選擇最有管理經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理一名。僑鴻國(guó)際商城性質(zhì)需要我們要提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)，其特殊性質(zhì)需要我們提供保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備高效率、穩(wěn)定的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)立一個(gè)管理規(guī)范、服務(wù)到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務(wù)信息平臺(tái)。僑鴻國(guó)際商城應(yīng)以ISO9001：2000文件為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定一套符合自身管理和運(yùn)作特點(diǎn)的質(zhì)量保證制度進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范管理，并全面導(dǎo)入和推行ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，做到服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。制度規(guī)定得越具體，執(zhí)行得越得力，管理質(zhì)量也就越有保證。制度一經(jīng)確立，就要堅(jiān)持把權(quán)利交給制度，以制度約束人的原則，使員工在工作中的一舉一動(dòng)、一言一行都有章可循。C．建立充分發(fā)揮員工個(gè)體功能的運(yùn)作管理措施建立嚴(yán)格規(guī)范的本物業(yè)防火、防水、治安等應(yīng)急體系，確保安全萬(wàn)無(wú)一失。在日常管理過(guò)程中能否及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，將問(wèn)題消除在最初的萌芽階段，是保證整個(gè)僑鴻國(guó)際商城系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。在工作中，每一個(gè)員工都肩負(fù)著管理與服務(wù)的雙重職責(zé)，既要是問(wèn)題的解決者、服務(wù)的提供者，更要是問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)者、業(yè)主需求的領(lǐng)會(huì)者。 日常維修維護(hù)與服務(wù)清潔、保安、維修、綠化業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理問(wèn)題反饋客戶服務(wù)中心需求與投訴解決問(wèn)題D．保證設(shè)備安全正常運(yùn)行*我公司如能中標(biāo)，將安排設(shè)備管理工程師進(jìn)場(chǎng)，熟悉設(shè)備情況、參與驗(yàn)收，保證設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失。*正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間，嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系設(shè)備操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、操作。F．嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，要靠?jī)?nèi)部管理、成本控制實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。每年與管理處簽定目標(biāo)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，制定年度預(yù)算。A、服務(wù)形象僑鴻國(guó)際商城經(jīng)過(guò)慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業(yè)物業(yè)管理公司管理，說(shuō)明僑鴻國(guó)際商城的理智和敏銳的洞察力對(duì)服務(wù)的需求要求人性化和細(xì)致入微。B、環(huán)境形象我們通過(guò)周密的管理措施，并結(jié)合巡視，提高保潔的頻率和效率，擬采用滾動(dòng)式保潔方式對(duì)商城公共部位和樓道間等進(jìn)行保潔。對(duì)于酒店部分，清潔工作注重服務(wù)工作及時(shí)與隱性相結(jié)合的“零干擾”服務(wù)。使整個(gè)物業(yè)區(qū)域保持環(huán)境整潔，秩序有條不紊，營(yíng)造一個(gè)舒適的環(huán)境，使僑鴻國(guó)際商城能多方位的展示其親切和諧安靜的形象。僑鴻國(guó)際商城的業(yè)主要求我們?cè)谧龊霉芾砉ぷ鞯耐瑫r(shí)更著重做好注重防火、防盜工作，保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)生命安全，我們組建高素質(zhì)保安隊(duì)伍，在重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置專職保安崗位，處理秩序、咨詢、對(duì)進(jìn)出人員控制等事務(wù)。確保24小時(shí)治安消防安全，人流與車輛進(jìn)出有序。 為保障僑鴻國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備的正常、有效運(yùn)作，我們配備有專業(yè)性強(qiáng)的管理人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)。，儲(chǔ)備了大量技術(shù)人才。*負(fù)責(zé)質(zhì)量管理、培訓(xùn)工作*負(fù)責(zé)檔案、資料的整理與管理。*財(cái)務(wù)、收費(fèi)管理。負(fù)責(zé)與業(yè)主的溝通、協(xié)調(diào)有關(guān)事務(wù)。機(jī)電運(yùn)行維修組：*對(duì)水、電、電梯、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)、鍋爐日常的維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)機(jī)電室日常監(jiān)管值班。*負(fù)責(zé)消防中心值班管理*負(fù)責(zé)對(duì)消防安全防范系統(tǒng)的監(jiān)控，并實(shí)行24值班制度。*做為義務(wù)消防隊(duì)，處理火災(zāi)等緊急事項(xiàng)。*負(fù)責(zé)僑鴻國(guó)際商城的綠化養(yǎng)護(hù)（由駐港部隊(duì)管理處兼管）。（共14人） A、成立僑鴻國(guó)際商城管理處,經(jīng)理1人管理處經(jīng)理為駐港部隊(duì)管理處僑鴻國(guó)際商城的總負(fù)責(zé)人B、客戶服務(wù)中心下設(shè)治安保衛(wèi)組、機(jī)電運(yùn)行維修組、環(huán)境組及事務(wù)管理員崗位1人主任由機(jī)電運(yùn)行維修組人員兼管C、治安保衛(wèi)組（共9人）組長(zhǎng)1人（兼）僑鴻國(guó)際商城9人僑鴻國(guó)際商城：序號(hào)崗位白班（7:3015:30）中班（15:3023:30）晚班（23:307:30）職責(zé)1門崗111負(fù)責(zé)出入商城的人員與車輛管理2大堂崗111負(fù)責(zé)出入商城人員管理3巡邏崗111負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施防火防盜巡查D、機(jī)電運(yùn)行維修組（2人）部長(zhǎng)（1人兼）機(jī)電維修人員：（2人）E、環(huán)境組（2人）部長(zhǎng)：（1人兼）僑鴻國(guó)際商城清潔：2人 管理人員的配備隨著管理方法、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以新東升公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。有良好的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力。機(jī)電運(yùn)行維修組部長(zhǎng)大學(xué)本科以上學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備相關(guān)專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)五年以上，在機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn),并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。消防值班員男性35歲以下高中以 上；。出納員不限35歲以下中專以上事務(wù)助理不限30歲以下中專以上，外表形象氣質(zhì)佳，思路清晰，反映靈敏。綠化員男性35歲以下初中以 上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上清潔員不限35歲以下初中以 上,業(yè)務(wù)熟練,身體健康,能吃苦耐勞備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件：身體健康，無(wú)傳染病，無(wú)不良嗜好；三證齊全(身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證)，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；條件優(yōu)異或某一方面具有持長(zhǎng)者，可適當(dāng)放寬其他條件。我們始終高度重視人力資源的開(kāi)發(fā)，尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開(kāi)發(fā)－－即培訓(xùn)。我們相信，一個(gè)好的管理模式必定包含一個(gè)好的培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工職業(yè)生涯的加油站。我們?cè)谌藛T培訓(xùn)上擬采取如下措施：A、結(jié)合新東升物業(yè)多年來(lái)在物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。C、培訓(xùn)考核績(jī)效化。D、保持課程的持續(xù)改進(jìn)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)形式多樣化，采用先進(jìn)科學(xué)的方式，增加培訓(xùn)的效果。通過(guò)分級(jí)考核及末位淘汰制度，制造員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。 *主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施進(jìn)行評(píng)估和反饋。即：　　入職培訓(xùn)－－崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)－－日常管理培訓(xùn)。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)各工種培訓(xùn)科目表。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題各部門專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)　　容公司管理目　　標(biāo)管理處經(jīng)理助理匯總，制定整體培訓(xùn)計(jì)劃準(zhǔn)備 實(shí)施　 培訓(xùn)方式入職培訓(xùn)自我開(kāi)發(fā)脫產(chǎn)在職公司領(lǐng)導(dǎo)　　　　　　　　　　　高級(jí)管理人員合格否NO職業(yè)學(xué)校專職教師教師教師再培訓(xùn)社會(huì)知名人士考核辭退合格否 NO YES公司培訓(xùn)教室　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　職業(yè)學(xué)校其他人員清潔員維修員保安員技工主管級(jí)管理人員工作現(xiàn)場(chǎng)教　　材教　　具升職培訓(xùn)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)培訓(xùn)效果評(píng)估　　　　　　　　　　　　　　　　　 好 不理想總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立檔案，培養(yǎng)提升　　我們?cè)谟萌藱C(jī)制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知識(shí)化。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。，充分授權(quán)　　強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開(kāi)展工作。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。同時(shí)建立檢查和反饋制度,各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。 堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。管理處經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。，績(jī)效為本　　績(jī)效考核,是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。 管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效考核體系進(jìn)行考核。，優(yōu)勝劣汰　　對(duì)員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持員工長(zhǎng)久工作動(dòng)力的有效手段。對(duì)工作努力，成績(jī)優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“新東升物業(yè)人獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。我們規(guī)定：受到三級(jí)處分的員工將視情況給予降級(jí)或辭退處理。我們要求主管以上的管理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過(guò)雙向選擇的方式獲取上崗資格。每年底，對(duì)于個(gè)人績(jī)效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，通過(guò)補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，從而保持整支隊(duì)伍的活力。如：翻新油漆路道牙、翻新油漆各消防管道、改造垃圾堆放點(diǎn)、對(duì)小區(qū)綠化重新規(guī)劃，修剪，補(bǔ)種；B、接管六個(gè)月內(nèi)，改造供電設(shè)備、將僑鴻國(guó)際商城的增加管理用房的使用率；C、接管一年內(nèi)，改造小區(qū)活動(dòng)用房，因地制宜加強(qiáng)會(huì)所功能，增設(shè)健身房等、對(duì)所有共用設(shè)施進(jìn)行全面維護(hù)保養(yǎng)；D、接管三年內(nèi)，完成以下共用設(shè)施的改造：配電設(shè)施設(shè)備的改造；給排水設(shè)施的改造；消防設(shè)施的改造；各排污管道的改造。依據(jù):A、國(guó)家及市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)。C、有關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)甲方物業(yè)的實(shí)施調(diào)研所得進(jìn)行測(cè)算。B、管理傭金按實(shí)際發(fā)生成本8%、10%計(jì)算。E: 空置房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)文件按100％標(biāo)準(zhǔn)收取。G：根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)規(guī)定，提供物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍。 通過(guò)各項(xiàng)增收節(jié)支措施，保證經(jīng)營(yíng)收支平衡。 物業(yè)管理行業(yè)是目前被公認(rèn)的朝陽(yáng)行業(yè)，但是受服務(wù)的需求標(biāo)準(zhǔn)不同的影響，目前物業(yè)管理行業(yè)處于保本微利階段，物業(yè)管理公司在有限的管理服務(wù)中要維持較高水平的各項(xiàng)服務(wù)，達(dá)到收支平衡，就必須加強(qiáng)企業(yè)自身的管理，只有有效的管理，才能獲得最佳效益。按照物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定提供管理用房及員工宿舍 物資裝備情況 辦公設(shè)備序號(hào)設(shè)備名稱及型號(hào)用途數(shù)量單價(jià)金額/月折舊2辦公桌椅辦公4400折舊60個(gè)月3沙發(fā)辦公1800折舊24個(gè)月5電話辦公250折舊36個(gè)月6資料柜辦公2400折舊36個(gè)月合計(jì) 保安設(shè)備序號(hào)設(shè)備名稱及型號(hào)用途數(shù)量單價(jià)金額折舊1對(duì)講機(jī)保安用61000167折舊36個(gè)月2防水電筒保安用3205折舊12個(gè)月4電池板保安用612030折舊24個(gè)月5鋼盔保安用1310折舊60個(gè)月6太陽(yáng)傘保安用230折舊24個(gè)月合計(jì)名稱品牌用途數(shù)量單位單價(jià)金額備注小快潔墊廣州通力日常清潔用8塊5按3個(gè)月折舊單面刀片飛鷹鏟污跡2盒13按3個(gè)月折舊地掃龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊垃圾鏟龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊外圍掃龍山產(chǎn)清掃外圍5把按3個(gè)月折舊毛巾泰華抹灰塵5條400g地拖龍山產(chǎn)清拖地面5把按3個(gè)月折舊噴壺通靈裝清潔劑5個(gè)按4個(gè)月折舊清潔水桶龍山產(chǎn)日常清潔5只按12個(gè)月折舊廁通泵龍山產(chǎn)便器疏通2只2按6個(gè)月折舊小計(jì)名稱品