【正文】 第二篇：2022 房產(chǎn)年度報告—— 蜀山區(qū) ..............................................................................................................6第三篇：2022 房產(chǎn)年度報告—— 廬陽區(qū) ............................................................................................................11第四篇：2022 房產(chǎn)年度報告—— 包河區(qū) ............................................................................................................14第五篇：2022 房產(chǎn)年度報告—— 瑤海區(qū) ............................................................................................................17第六篇：2022 年廣告年度報告 ............................................................................................................................22第八篇:2022 年樓盤大事記 ..................................................................................................................................322 / 47第一篇：2022 年合肥新建商品住宅回顧 本篇調(diào)查報告所有數(shù)據(jù)均來源于合肥市所有在售商品住宅的全年跟蹤調(diào)查，文中所指的合肥市是包括四大行政區(qū)的合肥市轄區(qū)，其中包括五大開 發(fā)區(qū)，政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站區(qū)以及龍崗開發(fā)區(qū)。 2022 年合肥市新建商品住宅均價 3269 元/平方米　　根據(jù)市場調(diào)查咨詢有限公司對合肥市新建商品住宅跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)分析：2022 年合肥新建商品住宅的銷售均價位 3269 元/平方米，呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，但是漲速趨緩。造成這種現(xiàn)象的原因有這么幾點(diǎn)第一：政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，房價漲幅放緩分別由于 2022 年的國八條以及 2022 年的國六條對合肥新建商品住宅的銷售價格造成較大的影響。這種趨勢一直延續(xù)到 2022 年的 2 月份，2 月份后開持緩步上漲，但是幅度較慢。第三：高層比例不斷增加，從而在一定幅度上拉升了合肥樓市的整體銷售均價根據(jù)市場調(diào)查咨詢有限公司的跟蹤監(jiān)測，合肥的建筑類型的占比變化仍然持續(xù)了 2022 年的特點(diǎn)。因此建筑占比的變化在一定程度上拉升了合肥整體的銷售均價。4 / 47　　在供應(yīng)占比中多層也呈現(xiàn)急速下滑的趨勢，根據(jù)我司跟蹤監(jiān)測的數(shù)據(jù)表明，合肥新建多層商品住宅的占比不斷下降。合肥的多層的區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的 46％和 40％。多層在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的分布又呈現(xiàn)一定的特點(diǎn)： 在蜀山區(qū)中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)在售的新建多層商品住宅占到蜀山區(qū)總體的 50％左右，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在售多層的銷售均價僅為 2444 元/平方米，而整體售價較高的高新區(qū)和政務(wù)區(qū)總體在售的多層住宅卻僅占到總體的 ％。小高層均價 3235 元/平方米，同比漲幅 %　占比開始下降，低于多層和高層比例 　2022 年小高層的整體銷售均價為 3235 元/平方米，相對 2022 年上漲 ％。造成這種現(xiàn)象的原因上文已做解釋，主要是多層的分布越來越邊緣化，而小高層的分布區(qū)域則相對較優(yōu)。小高層近年來的比例不斷增高，從 2022 年的 15％開始增長，在 2022年 4 月達(dá)到了最高點(diǎn)占比為 42％，隨后一直緩慢下降，到 2022 年 12 月則為整體的 27％。蜀山區(qū)和瑤海區(qū)在售小高層的比例分別占到合肥總體的 50％和 29％。高層均價 3566 元，漲幅 %　　占比不斷增加，有望取代多層的主體地位　　高層比例大幅度增加，從 2022 年開始，合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長。但是從消費(fèi)者需求來看，雖然由于市場供應(yīng)的不斷增加，消費(fèi)者的認(rèn)同度有所提高，但是高層的需求仍然排在多層和小高層之后，　　 區(qū)域分布不均衡，區(qū)域建筑類型不一。究其原因則是因?yàn)槠湓谑圩≌饕性诙€以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。2022 年合肥在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項目幾乎沒有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占到總體的 2％。第二篇：2022 房產(chǎn)年度報告——蜀山區(qū)蜀山區(qū)位于合肥市西南部，總面 積 平方公里，常住人口 40 余萬。 注：本文中“蜀山區(qū)”為包括高新、 經(jīng)濟(jì)、政 務(wù)三大開發(fā)區(qū)的，而蜀山行政區(qū)則為不含三大開發(fā)區(qū)的區(qū)域。7 / 47在整個 2022 年中，蜀山區(qū)的四大板塊——蜀山行政區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)和政務(wù)區(qū)的供應(yīng)面積變化趨勢不盡相同：經(jīng)濟(jì)區(qū)的住宅供應(yīng)量占比呈明顯的下降走勢，蜀山行政區(qū)占比則呈現(xiàn)上升態(tài)勢，而高新區(qū)和政務(wù)區(qū)的供應(yīng)占比則相對平穩(wěn)，變化幅度不大。高層占蜀山區(qū)供應(yīng)面積總體的 43%，增勢明顯；多層日漸稀缺。05 年底，蜀山區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層、高層和別墅的占比依次為 40%、34%、20%和 6%；到 06 年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?31%、25%、43%和 2%；高層的占比較上年底增長了 23 個百分點(diǎn)之多（如圖三所示）。 據(jù)市場調(diào)查公司對合肥房產(chǎn)長期的價格跟蹤監(jiān)測顯示，2022 年蜀山區(qū)的價格及波動曲線與合肥市的整體發(fā)展態(tài)勢比較一致。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2973 元，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 3328 元/平方米，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價為3583 元/平方米，比上年同期下降了 %。 經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價格絕對數(shù)相對比較低，因此價格絕對數(shù)增加相同的時候，則經(jīng)濟(jì)區(qū)較其他高價區(qū)域相對更敏感。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2444 元，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2837 元/平方米，與去年同期相比上升了 %；高層住宅的均價為 3041 元/平方米，比上年同期上升了 %。 2022 年高新區(qū)別墅體量減少，高層體量增加，但多層價格高出高層 370 元/平方米。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 3757 元/平方米，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價與去年同期相比上升了 %；高層的均價則比去年同期上升了 %。9 / 47 政務(wù)區(qū)購買需求理性回歸，經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價格優(yōu)勢減弱其購買的熱情有所降溫 蜀山區(qū)內(nèi)坐落著中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)等 27 所高等院校，此外隨著合肥大學(xué)城、中國（合肥）科學(xué)城的建設(shè)和逐步投入使用，使得該區(qū)域的科教優(yōu)勢突出，同時蜀山區(qū)尤其是高新區(qū)內(nèi)自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，進(jìn)一步提升該區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭優(yōu)勢。 隨著消費(fèi)者對政務(wù)文化新區(qū)認(rèn)識程度的加深，消費(fèi)者對政務(wù)區(qū)的購買熱情明顯回落；隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)整體價格的提升，部分低價樓盤相對偏遠(yuǎn)且生活配套上的劣勢明顯，使得消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)區(qū)的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區(qū)的選擇比例明顯上升；高新區(qū)的選擇百分比保持平穩(wěn)。10 / 47 蜀山行政區(qū)由于價格適中，同時區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費(fèi)者青睞?！暗蛢r”是很多消費(fèi)者選擇在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)購房的重要原因。 如果將享受型、經(jīng)濟(jì)型、溫飽型和投資型與四個區(qū)的購買典型特征相連線，則高新區(qū)無疑為享受型，經(jīng)濟(jì)區(qū)對應(yīng)經(jīng)濟(jì)型，蜀山行政區(qū)與溫飽型對應(yīng)，由于政務(wù)區(qū)目前的居住配套尚不太成熟、看重長期價值的投資型心理相對其他區(qū)域更突顯。據(jù)市場調(diào)查公司廣告監(jiān)測網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022 年，房產(chǎn)行業(yè)共投放報紙廣告 6687 個整版，其中新建商品住宅廣告為 5245 整版，占總體的 %。 促銷活動是傳統(tǒng)廣告之外，促進(jìn)短期或長期銷售的另一種有益廣告形式。 媒體搭臺，競爭對手?jǐn)y手合作，板塊整體聯(lián)動，也成為 2022 年政務(wù)區(qū)營銷的一大新亮點(diǎn)。全年銷量明顯上升。隨著常規(guī)銷售黃金季節(jié)的來臨，同時眾多樓盤利用 10 月黃金周集中銷售預(yù)熱，使得蜀山區(qū)的住宅銷售在 11 月份迎來了銷售高峰期。 高檔樓盤價格依然穩(wěn)步走高。 過去的 2022 年，從供應(yīng)、銷售、廣告和銷售等方面看，蜀山區(qū)房產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為健康、平穩(wěn)、增長的發(fā)展態(tài)勢。 第二：隨著高新區(qū)內(nèi)高層住宅占比的不斷增加，而高新區(qū)內(nèi)新建高層住宅的銷售價格明顯低于多層，那么這種變化將會降低高新區(qū)在售新建商品住宅的總體銷售均價。 第三篇：2022 房產(chǎn)年度報告——廬陽區(qū)12 / 47廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與 長豐縣、肥西 縣接壤。 廬陽老城區(qū)是歷史上的古廬州城，也是合肥市的中心區(qū)。 新建住宅樓盤逐漸淡出市中心，集中在亳州路和蒙城北路一帶，二環(huán)外樓盤較少 廬陽區(qū)所包含的老城區(qū)，尤其是環(huán)線內(nèi)新建商品住宅樓盤屈指可數(shù)，目前廬陽區(qū)在售的新建商品住宅比較集中的區(qū)域有亳州路一帶和蒙城北路沿線；區(qū)域內(nèi)雖然有個別大規(guī)模住宅樓盤，但是在2022 年內(nèi)動作不大，因此該區(qū)內(nèi)鮮見區(qū)域影響力樓盤。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此使得廬陽區(qū)的供應(yīng)量占比呈現(xiàn)下降趨勢，供應(yīng)面積占比由年初的 10%下降到年底的 8%，下降比較明顯。廬陽區(qū)樓盤發(fā)展的局域性充分體現(xiàn)“抑北”戰(zhàn)略特點(diǎn)。2022 年底，廬陽區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 41%、48%和 10%；到 06 年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?23%、41%和 35%；高層的占比較上年底增長了 25 個百分點(diǎn)，多層的占比比2022 年年底減少了 18 個百分點(diǎn)。13 / 47均價 3377 元/平方米，多層和高層之間均價相差近 800 元 2022 年廬陽區(qū)在售新建商品住宅的價格整體呈上升趨勢，5 月份之前，廬陽區(qū)整體價格低于合肥市平均水平，5 月當(dāng)月廬陽區(qū)住宅平均價格開始高于合肥市均價。 2022 年 12 月，廬陽區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3377 元/平方米，與上年同期相比，增長了%。高層價格增幅明顯，主要是由于廬陽區(qū)內(nèi)的水晶苑和天慶寓言家等高層樓盤紛紛推出挑高戶型，單價在 4500 元/平方米以上，提升了該區(qū)域高層樓盤的平均價格。 多層和高層之間均價相差近 800 元，主要有三方面原因:同小區(qū)內(nèi)高層價格普遍高于多層；高層相對靠近市中心；挑高的高層價格拉動整體高層售價。 根據(jù)市場調(diào)查有限公司的常規(guī)研究，從 20222022 年，消費(fèi)者在計劃購房時對廬陽區(qū)的選擇比例從 2022 年的 %下降到 2022 年的 %；2022 年提及率上升 %。銷量占合肥總體的十分之一，銷量與供應(yīng)量比較吻合 據(jù)市場調(diào)查公司廣告監(jiān)測中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022 年，合肥地區(qū)房產(chǎn)報紙廣告總投放量為6687 個整版，其中新建商品住宅廣告量達(dá)到 5245 整版，占總體的 %。2022 年，廬陽區(qū)新建商品住宅成交量約為 50 萬平方米，占全合肥市住宅成交量的十分之一，比該區(qū)域的供應(yīng)量占比略大。 2022 年，廬陽區(qū)的價格呈上升走勢，銷售和供應(yīng)增勢并不十分明顯，綜合來看，廬陽區(qū)新建商品住宅經(jīng)歷了比較平穩(wěn)和平靜的一年。05 年底，全區(qū)總?cè)丝诩s 萬。15 / 47轄區(qū)面積大，但住宅供應(yīng)量少；馬鞍山路沿線相對集中和活躍　　雖然濱湖新區(qū)建設(shè)受到各級政府的高度重視，濱湖新區(qū)啟動區(qū)已于 06 年 11 月 15 日正式啟動，但由于濱湖新區(qū)內(nèi)目前暫無樓盤推出，因此對 2022 年包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)影響不大。　　2022 年包河區(qū)的新建商品住宅供應(yīng)面積平均在 28 萬平方米左右，供應(yīng)套數(shù)平均為 2200 多套。無論是從供應(yīng)面積還是從供應(yīng)套數(shù)上看，包河區(qū)的供應(yīng)量與廬陽區(qū)相當(dāng)。2022 年底，包河區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 21%、24%和 53%；到06 年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?9%、25%和 65%；高層的占比較上年底增長了 12 個百分點(diǎn)，多層的占比比 2022 年年底減少了 12 個百分點(diǎn)。16 / 47在售商品住宅平均價格為 3791 元/平方米，高居四大行政區(qū)之首　　據(jù)市場調(diào)查公司房產(chǎn)研究中心的研究顯示，包河區(qū)的在售新建商品住宅的均價比合肥市平均價格高出 400 元/平方米還多；這一方面是由于該區(qū)域的不同建筑類型均價在合肥市中均屬于上游或中上游水平；另一方面，由于包河區(qū)內(nèi)高層住宅的占比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，從而進(jìn)一步提升了整體銷售均價?！　?6 年 12 月，包河區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3791 元/平方米，與上年同期相比，增長了%。濱湖新區(qū)建設(shè)促使包河區(qū)住宅需求看漲　　包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無疑問如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費(fèi)者對包河區(qū)的信心和購17 / 47買積極性增強(qiáng)。銷量占合肥市總體的十分之一　　據(jù)市場調(diào)查公司廣告監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022 年，合肥報紙媒體中，新建商品住宅廣告量達(dá)到5245 整版，包河區(qū)新建商品住宅所投放的廣告占到 %，與 10%左右的供應(yīng)面積占比相比，該區(qū)內(nèi)住宅平均的廣告投量大于全市平均水平。從每月的成交量看，包河區(qū)的住