【正文】 的服務(wù)。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念216。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。216。216。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 （1）老年社會(huì)的來(lái)臨 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。 專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 （2）老年人收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。 (3)老年人福利水平 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。 (4)老年人居住狀況 2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，%的戶是合住房，有 %住房少于 2間，%的老年人居住在7層以上的樓房（%,%）。 %的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分： (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒剩谫?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮： ①為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)； ②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； ③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； ④社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。 2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。216。216。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。四、社區(qū)規(guī)劃我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過(guò)對(duì)“退休社區(qū)—進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問(wèn)題的目的。（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 環(huán)境要園林化（）幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。 設(shè)計(jì)要人性化平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開(kāi)