【正文】 大量的資金投入建設(shè)一個(gè)高檔的農(nóng)副產(chǎn)品市場，會(huì)加大流通環(huán)節(jié)的成本，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，同時(shí)也得不到廣大商戶的認(rèn)同?！? 這類市場社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，流通規(guī)?；瘯?huì)產(chǎn)生專業(yè)化市場，老的農(nóng)貿(mào)市場功能不能滿足現(xiàn)代商品流通需要，必須要有大型的專業(yè)性市場代替。 【第七章 項(xiàng)目價(jià)格定位】一、本案市場價(jià)格從目前市場價(jià)格水平模擬得出本案銷售評(píng)估均價(jià)為5000元/ m2，（內(nèi)街4200元/ m2左右，外圍6000元/ m2左右）考慮到未來地價(jià)走勢，綜合本案開發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，,以此設(shè)定本案較為合理的均價(jià)基數(shù)：5000（1+）=5350元/ m2二、客群所能承受最高售價(jià)此項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)面皖西大市場銷售價(jià)格數(shù)據(jù)均價(jià)4300元/平方米左右，及簡單的市調(diào)——被訪問者計(jì)劃購買單價(jià)低于5000元/平方米占70%，能承擔(dān)的房款總額20萬元/間，占60%。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議，柱距建成4~6米，大門面、大開間，水、電、公廁等配套設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、適用，適合于市場長遠(yuǎn)經(jīng)營的需要。為鄂、豫、皖三省農(nóng)副產(chǎn)品的集散搭建了一個(gè)具有廣泛影響力的流通平臺(tái)，為提升區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品流通總量和速率，服務(wù)城鄉(xiāng)居民，降低社會(huì)成本和損耗，加快農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收帶來深遠(yuǎn)的意義。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。市場建設(shè)按“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國”的思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展。2)安全無公害原則：讓老百姓能夠享受放心安全、無公害的農(nóng)副產(chǎn)品，為農(nóng)副產(chǎn)品可追溯機(jī)制提供硬性條件。3)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)未來的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀（一）商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場內(nèi)群體消費(fèi)。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。不僅僅是因?yàn)椴辉敢猓且驗(yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個(gè)商場的規(guī)模能夠全部承載得下。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。對(duì)于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。（3）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。所以，對(duì)于大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流運(yùn)輸、農(nóng)副經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會(huì)”，它盛行于全國各大中城市，其回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場的主流。從六安近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來看，也證實(shí)了這一點(diǎn)。幾種主要理財(cái)方式的比較：收益說明風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)知識(shí)投入時(shí)間適合人群儲(chǔ)蓄存款～%1年期定期存儲(chǔ)存款利率最低不需要很少所有人基金、債券%2010年上半年基金收益率較低較少較少有一定積蓄的人股票、外匯不定市場變化無常高較多較多有一定積蓄和專業(yè)知識(shí)的人商鋪8%以上一般返租3～10年，高達(dá)20年最低較少很少有一定積蓄的人（三）產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制：應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。 （1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營戶，他們?cè)陂L期的經(jīng)營運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)經(jīng)營管理能力及吸引消費(fèi)能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強(qiáng)；另一方面針對(duì)項(xiàng)目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。雖然整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾?！?發(fā)展商需提前解決好這一問題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長、執(zhí)行會(huì)長、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場的統(tǒng)一經(jīng)營。營銷方案：以整體分割銷售為基本點(diǎn)，返租回報(bào)銷售為突破點(diǎn)，保值回購為增銷點(diǎn)，制定銷售策略。特別注意：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價(jià)低，客群投資門檻較低，從而達(dá)到迅速回籠資金的目的。業(yè)主買下商鋪后，不用自己經(jīng)營，由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，定期向業(yè)主支付租金。投資回報(bào)率以目前國內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場回報(bào)率約定為9%左右。租金抵房款為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門檻，采用即買即簽約，簽定購房合同的同時(shí)，簽定返租協(xié)議，并一次性返還3年租金，沖抵購房款?！镜诙? 項(xiàng)目命名】本項(xiàng)目雄踞鄂豫皖黃金交匯處，身處綠色環(huán)保的大別山腹地，為反映項(xiàng)目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍，給投資者留下深刻印象，又能體現(xiàn)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)，我們建議案名為“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場”，有助于項(xiàng)目品牌形象的建立和提升，以達(dá)到擴(kuò)大開發(fā)商品牌形象之目的。網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場觀摩、認(rèn)購；本案入市前期，以中心商業(yè)區(qū)售樓處為主要展示點(diǎn)，項(xiàng)目開工后，現(xiàn)場及中心商業(yè)區(qū)售樓處并重為主展示點(diǎn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展（售樓處和市區(qū)接待點(diǎn)各一個(gè)沙盤）。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目樓書、DM單頁以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計(jì)等。推廣周期規(guī)劃：（時(shí)間待定）產(chǎn)品導(dǎo)入期，地理位置告知，樓盤主題概念滲透，蓄勢，以形象推廣為主 開盤上市期，高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開盤，以投資價(jià)值回報(bào)推廣為主熱銷跟進(jìn)期，延續(xù)上市期推廣，多種營銷事件，高速度消化產(chǎn)品全面尾期廣告表現(xiàn)：采用絕對(duì)超前的現(xiàn)代時(shí)尚物業(yè)形象推廣方式（1）平面設(shè)計(jì)：系列性現(xiàn)代時(shí)尚、環(huán)保設(shè)計(jì)語言，有概念性品味形象。 （3）賣點(diǎn)設(shè)計(jì)：（根據(jù)項(xiàng)目，另具體方案）全方位媒體組合策略：針對(duì)各細(xì)分市場，選擇有效的媒體，開展整合營銷傳播活動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目的有效受眾群體，重點(diǎn)突出。③ 項(xiàng)目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝A、形象墻：作為營銷中心形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。B、展板及場地布置：系統(tǒng)地介紹本案基本情況及銷售情況，突出項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)。D、大屏幕彩電：播放三維片（項(xiàng)目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對(duì)項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)知。E、透視圖及模型：增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，清楚明了選購單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心。為此我們對(duì)本項(xiàng)目沙盤模型的制作提出以下建議，敬請(qǐng)開發(fā)商與制作方參考：a、沙盤尺寸要求：長7米，—，長寬比例1：；b、材質(zhì)要求：質(zhì)高、時(shí)尚、環(huán)保材料c、色調(diào)以項(xiàng)目原設(shè)計(jì)的外立面顏色為主；d、整體配置燈光，以展示夜景效果；e、設(shè)制平面交通、道路樞紐；f、建筑物以外的設(shè)計(jì)規(guī)劃配制，全部制作要有利于整體宣傳介紹；g、整體沙盤制作，要求中高檔，以提升項(xiàng)目的檔次與品牌。印刷品制：樓書（另詳細(xì)策劃文案）、DM單頁（根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，不斷更新）、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等三、整合傳播媒介組合表媒體階段報(bào)紙短信電視網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)展示會(huì)戶外廣告軟性報(bào)道公關(guān)活動(dòng)禮品廣告項(xiàng)目導(dǎo)入期∨∨∨∨∨∨∨∨項(xiàng)目公開期∨∨∨∨∨∨∨∨持續(xù)強(qiáng)銷期∨∨∨∨∨∨∨∨∨尾盤銷售期∨∨∨∨【第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗浴恳弧⒖傮w戰(zhàn)略品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一以整盤炒作，分期開發(fā)的定位上市，搶占六安專業(yè)品牌地位統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對(duì)應(yīng)多個(gè)功能區(qū)二、總體目標(biāo)建立大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽(yù)度；配合銷售計(jì)劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃；開盤時(shí)取得轟動(dòng)效應(yīng)，使大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場成為六安商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點(diǎn)三、八大核心優(yōu)勢理念優(yōu)勢 大別山地區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化新型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)重點(diǎn)工程 國家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，政府背景地理優(yōu)勢 沿淮經(jīng)濟(jì)圈核心城市、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處交通優(yōu)勢 中國十大陸路交通樞紐城市，國道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ煲?guī)模優(yōu)勢 大別山第一，安徽一流，填補(bǔ)皖西市場空白服務(wù)優(yōu)勢 專業(yè)團(tuán)隊(duì)