住宅價(jià)格制定策略ppt課件-在線瀏覽
2025-06-23 00:57本頁(yè)面
【正文】 總建筑面積 原 理 注意：折前銷售總額不能用均價(jià) 總建筑面積 單價(jià) 折后 單價(jià) 折前 = 綜合折扣 ∑單價(jià) 折前 單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 2種常用的方法 方法一、水平系數(shù) 177。 建筑面積 =（總價(jià) 建筑面積 +總價(jià) 贈(zèng)送面積 ） 247。 建筑面積 或 =單價(jià) 已考慮贈(zèng)送面積 （建筑面積 +折算后的贈(zèng)送面積） 247。 層差 － 干擾 ] （建筑面積 +贈(zèng)送面積 折算率 247。 建筑面積 修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 方法二、系數(shù)修正法 單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈(zèng)送面積 折算率 247。 建筑面積） （推薦） ?公式源自市場(chǎng)比較法； ?以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ?系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)； ?通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅； 注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸 1處理 借鑒：市場(chǎng)比較法公式 評(píng)估價(jià)格 =參照物市場(chǎng)價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 參數(shù)釋義 ? 均價(jià) —— 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素； ? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。 ? 特殊系數(shù) \干擾 —— 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。 ? 增值系數(shù) —— 反映增送面積、帶裝修等方面的增值。 ? 贈(zèng)送面積 —— 不計(jì)容積率部分的水平投影面積。 ? 實(shí)用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 水平系數(shù) =∑權(quán)重 分值 10247。 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 低層看園林 可拉高其價(jià)格 中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高 高層無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理） 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏橢圓模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。 低層看小面積園林，起價(jià)可適中 中低層看園林 價(jià)格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價(jià)格 高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高 特殊系數(shù) 考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素 干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。 增值系數(shù) =∑贈(zèng)送面積 折算率 247。 建筑面積） 單價(jià) 折 [住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） 參數(shù)釋義： R—— 開發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。 綜合折扣系數(shù) 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)
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